Bất động sản sẽ ồ ạt bung hàng vào quý II

Thống kê của hệ thống sàn giao dịch bất động sản Vinaland, Sacomreal, tháng 2 hầu như không có giao dịch. Có đến 99% bất động sản trên toàn địa bàn thành phố không bị thay đổi giá, tức không có dấu hiệu tăng hay giảm giá. Trong khi đó, Bình Dương, Đồng Nai, hai thị trường địa ốc lân cận TP HCM cũng chỉ khởi động nhẹ sau Tết, giao dịch không nhiều.

Sự im ắng của toàn thị trường TP HCM và các thị trường lân cận được các chuyên gia dự báo, nhiều khả năng, quý II là thời điểm bất động sản xả hàng với một mặt bằng giá mới hấp dẫn và giàu tính cạnh tranh hơn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu đánh giá: "Thị trường địa ốc năm 2011 không tránh khỏi cảnh đương đầu và hứng chịu những thách thức rất lớn". Các doanh nghiệp đứng trước áp lực trả nợ ngân hàng, xoay đồng vốn, tiếp tục hoàn thành các công trình còn dang dở nên giới kinh doanh phải tính toán chính sách giá như thế nào để thị trường chấp nhận. Từ đó chủ đầu tư mới có thể thu hồi đồng vốn nhanh. Điều này dẫn đến một kịch bản sẽ có nhiều bất động sản được tung ra thị trường với mức giá hấp dẫn, thậm chí rẻ hơn trước đây.

Theo ông Châu, giai đoạn căng thẳng nhất là khi các doanh nghiệp phải đáo nợ ngân hàng. Nhiều khả năng địa ốc sẽ có đợt tung hàng vào tháng 6 giữa năm hoặc cuối năm, cũng là thời điểm then chốt để doanh nghiệp định đoạt chiến lược sống còn.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty cổ phần An cư lạc nghiệp Nguyễn Vĩnh Minh Thành nhận xét: "Khi giá cả đang leo thang, bất động sản sẽ phân hóa thành hai nhóm được hưởng lợi và gặp bất lợi".

Theo ông Thành, nhóm gặp bất lợi là các dự án phát triển địa ốc thương mại sử dụng vốn vay để triển khai. Nếu là dự án đang xây dang dở, bị "đói" vốn hoặc phải trả lãi vay thì bài toán càng thêm hóc búa. Nếu dự án căn hộ chưa thực hiện thì án binh bất động chờ qua cơn sóng dữ sẽ lập bàn cờ mới. "Bởi vì với lãi suất hiện nay cộng thêm chính sách thắt chặt tín dụng cho bất động sản, không ai can đảm đi vay đề đầu tư kinh doanh", ông Thành nói.

Nhóm bất động sản được hưởng lợi theo chuyên gia này, là đất nền có sổ đỏ, quy hoạch ổn định nằm ở rìa TP HCM hoặc các tỉnh láng giềng giáp ranh thành phố như quận 7, 9, Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, thậm chí là Bà Rịa - Vũng Tàu hoặc xa hơn là Đà Nẵng.

Nguyên nhân, theo ông Thành, vì đất nền có pháp lý đầy đủ hiện là kênh chuyển đổi vốn nhiều tiềm năng nhất vì tính an toàn và tốc độ sinh lời cao, giá không giảm. Tuy nhiên, ông cho rằng, chỉ có nhóm đất nền quy hoạch ổn định, pháp lý đầy đủ nhưng mặt bằng giá còn thấp mới là kênh đầu tư hấp dẫn. Đất nền giá cao thì tỷ lệ tăng giá sẽ thấp và ngược lại, đất nền giá càng thấp thì cơ hội tăng giá càng nhiều. "Trong đầu tư luôn tồn tại khái niệm ngưỡng lợi nhuận, tức là khi địa ốc đã tăng giá quá nhiều lần thì mức độ tăng về sau sẽ rất thấp", ông nói.

Chuyên gia này nhận xét thêm, với những dự án nhà ở đang gặp khó khăn về tài chính trong quý I, nhiều khả năng các chủ đầu tư sẽ chọn quý II để tung hàng và điểm rơi có thể là tháng 5 để chốt lời lỗ và đáo hạn giữa năm. Đa phần các nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư đều tạm ngưng trong quý I bởi vì bản chất của dòng vốn kinh doanh bất động sản là 3 phần chặt (vốn tự có) 7 phần lỏng (tức dùng đòn bẩy tài chính). "Cho đến khi nào mặt bằng giá mới (tiêu dùng) thiết lập xong hành lang an toàn và đi vào ổn định, bất động sản mới thực sự khởi động trở lại", ông Thành dự báo.

Trái với bức tranh màu xám được phác họa ở trên, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở Công ty CBRE Việt Nam, Nguyễn Nguyên Thái vẫn tỏ ra lạc quan. Ông nhận xét: "Người mua nhà để ở sẽ vẫn ổn định. Phân khúc dưới 2 tỷ và trên 8 tỷ là dòng sản phẩm chúng tôi đã bán tốt trong 2 năm qua và trong năm 2011 cũng sẽ tương tự".

Một mặt vẽ ra bức tranh sáng sủa về nhà ở, mặt khác, ông Thái đánh giá đất ở có sức hút mạnh hơn nhà. Theo chuyên gia này, bất động sản gắn liền với đất (đất nền, biệt thự, nhà liên kế) sẽ có xu hướng được săn lùng từ nay trở về sau. Dòng sản phẩm này ở TP HCM hay các tỉnh, vùng lân cận cũng có sức hấp dẫn trong thời gian tới. Các tỉnh lân cận gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An được dự báo sẽ trở thành thị trường được thăm dò nhiều nhất trong năm 2011.

Khi được chất vấn về vấn đề vườn không nhà trống của các khu đô thị vệ tinh, nhà đầu tư F1 mua ồ ạt, bán dễ dàng nhưng F2, 3 bán không được, tính thanh khoản kém, ông Thái giải thích: "Phát triển bất động sản không có nhà ở, chủ yếu là đất nền, luôn có tầm nhìn dài hạn". Ông cho hay, việc chia giai đoạn để phát triển các khu đô thị không phải là vô nghĩa. Vì vậy, người có nhu cầu mua đất để dành cần có cái nhìn dài hơi, bởi quá trình phát triển một khu đô thị 15-20 năm là hết sức bình thường.