Bất động sản tích hợp: Sự phát triển tất yếu của đô thị Hà Nội

Theo bà Xuân Phạm, người dân Hà Nội dường như đã quen thuộc với việc xem cửa ngõ trước nhà và đường phố như một phần ngôi nhà của mình.

Các cửa hàng được bố trí ở tầng trệt, rộng cửa và nằm dọc trên các con phố nhằm thu hút sự chú ý của người qua đường. Điều gì sẽ xảy ra với cảnh quan đô thị của Hà Nội khi xu hướng di chuyển nơi ở từ nhà phố sang căn hộ chung cư ngày càng mạnh mẽ?

Là một trong những TP lớn mới nổi, quá trình đô thị hóa tại Hà Nội đang không ngừng chuyển biến. Không chỉ là thay đổi về kiến trúc mà còn là tăng trưởng về kinh tế và xã hội trên cả nước, dẫn đến sự thay đổi trong lối sống đô thị tại Việt Nam.

Không giống như các TP cổ châu Âu, Hà Nội hiện vẫn chưa có những quảng trường có sức chứa lớn, chưa có nhiều công viên công cộng và chủ yếu các không gian này chỉ tập trung ở trung tâm TP. Trong khi đó, TP đang chú trọng đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng như sân bay, đường cao tốc hay khu công nghiệp, những mảng xanh vẫn còn chưa được đồng bộ hoặc chỉ mới đi vào hoạt động.

Những vấn đề toàn cầu như như ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và bùng nổ dân số đang ngày càng gia tăng trên diện rộng. Chính vì vậy, chính quyền và người dân đang dần nhận thấy tầm quan trọng của việc gia tăng mảng xanh cho đô thị, chắc chắn sẽ cần rất nhiều nỗ lực của các bên để có thể xây dựng một TP toàn cầu thực sự.

Trưởng phòng Marketing JLL Vietnam đánh giá, nhận thấy tiềm năng này, nhiều chủ đầu tư bất động sản nhà ở cũng đang bắt kịp với cuộc cách mạng xanh và xây dựng các khu đô thị bền vững.

Khái niệm “bất động sản tích hợp” trong thị trường nhà ở đề cập đến các dự án quy mô tương đương một khu phố hoặc khu đô thị, nơi tích hợp nhiều chức năng hỗn hợp trong một dự án như nhà ở, bán lẻ, giáo dục, giải trí, và nhiều tiện ích khác.

Những dự án này hướng đến mục đích cuối cùng là tạo ra không gian sống lý tưởng, nơi cư dân có thể sống, làm việc và vui chơi. Khu đô thị bao gồm nhiều tòa nhà đa chức năng kết nối với nhau trong một tổng thể hài hòa về mặt kiến trúc và môi trường sống.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần trưởng thành, người mua nhà ngày càng quan tâm hơn đến môi trường sống lành mạnh và bền vững để an cư hơn là một không gian để ở đơn thuần.

Theo báo cáo của JLL, trong 4 năm qua, số lượng dự án bất động sản tích hợp đã tăng đáng kể trong thị trường nhà ở Việt Nam.

Hạn chế về ngân sách và nhân lực trong quy hoạch phát triển đô thị của Chính phủ đã tạo cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản nhảy vào sân chơi bất động sản tích hợp. Những khu đô thị tích hợp thông minh do các chủ đầu tư trong nước chào bán đạt tỷ lệ ấn tượng.

Kể từ khi ra mắt lần đầu tiên vào năm 2016, thị trường bất động sản Hà Nội đã chào đón hơn 10.000 đơn vị nhà ở thông minh với tỷ lệ bán trung bình đạt 70%. Dựa trên nghiên cứu của JLL, kích thước lý tưởng cho một dự án khu đô thị tích hợp nên lớn hơn 5ha để đảm bảo không gian cho các tiện ích được tích hợp".

Với tác dụng to lớn mà những dự án tích hợp mang lại, chuyên gia JLL đưa ra một số yếu tố mang đến thành công của loại hình bất động sản này như sau:

Không khí trong lành và cảnh quan thiên nhiên nhiều cây xanh: Công viên và không gian công cộng được quy hoạch tốt luôn là ‘con gà đẻ trứng vàng’ cho khu đô thị tích hợp. Mảng xanh không chỉ là yếu tố thu hút người mua nhà trong hiện tại mà còn tạo ra giá trị bền vững về mặt kinh tế, xã hội và môi trường trong tương lai. Không gian xanh là một phần quan trọng trong cuộc sống đô thị hàng ngày.

Giao thông thuận lợi và sẵn có: Trong tương lai, hầu hết các dự án bất động sản tích hợp sẽ được phát triển ở vùng ngoại ô, nơi quỹ đất còn tương đối dồi dào. Với xu hướng sở hữu xe hơi ngày càng tăng ở Việt Nam, tình trạng đường sá tắc nghẽn cộng với thiếu hụt chỗ đậu xe sẽ thúc đẩy nhu cầu về các giải pháp giao thông hiệu quả.

Bãi đậu xe đầy đủ, kết nối tiện lợi với đường chính và hệ thống giao thông công cộng sẽ trở thành điểm cộng quan trọng giúp nâng cao giá trị dự án. Đối với những dự án nằm xa trung tâm hơn, các nhà phát triển nên xem xét việc tự vận hành hệ thống giao thông của chính mình, chẳng hạn như dịch vụ xe buýt đưa đón cư dân từ dự án tới các địa điểm chính trong TP.

Những khu phố tạo điều kiện cho việc đi bộ và tương tác cộng đồng: Người Việt Nam thích đi bộ ngắm phố phường, dành thời gian tán gẫu và giao tiếp với hàng xóm. Việc xây dựng các khu dân cư khép kín và các hàng rào với lý do an ninh nhưng sẽ tạo ra những góc phố chết và thật ra là kém an toàn hơn cả do thiếu người qua lại. Các nhà phát triển nên tận dụng thế mạnh của loại hình nhà phố thương mại, tập trung phát triển dọc theo các con đường nội khu và đường chính để tạo ra một đường phố nhộn nhịp.

Chia tách giai đoạn phát triển dự án theo không gian và thời gian: Khi quy mô của dự án tăng lên, việc lập kế hoạch phát triển hợp lý cho các không gian chức năng khác nhau đã trở thành thách thức đối với các nhà phát triển dự án. Để đạt được không gian công cộng chất lượng, tiện lợi và đa dạng, việc xem xét cẩn thận các khía cạnh quy hoạch đô thị là bắt buộc.

Các khu phố thương mại nhộn nhịp cùng với quảng trường, vỉa hè và bố trí quy mô các tòa nhà hài hòa sẽ giúp phát triển một khu đô thị có sức sống và hấp dẫn, do đó giữ vững giá trị lâu dài cho dự án. Việc chia giai đoạn cho dự án nên được xem xét cẩn thận để đảm bảo tiến độ thi công cho từng phần của mỗi khu phố và không ảnh hưởng đến những khu đã hoàn thành.

Xây dựng và duy trì các tiện ích công cộng: Một điểm thu hút chính của các dự án tích hợp chính là tiện ích công cộng quy mô lớn nằm trong khuôn viên dự án. Công viên công cộng hay sân thể thao giúp thu hút người mua nhưng có thể tốn kém nhiều chi phí duy trì. Do đó, các nhà phát triển dự án nên nhận thức sớm về chi phí bảo trì trong tương lai của những loại công trình này và việc chia sẻ các chi phí đó với người mua (nếu có) để bảo vệ tài sản chung.

Các tòa nhà đa dạng và đảm bảo yếu tố trải nghiệm cho cư dân: Việc xếp đặt cẩn thận các tòa nhà và một loạt các thiết kế kiến trúc cùng với sự cân nhắc tỷ mỷ phù hợp với cảm nhận của con người sẽ tạo ra một không gian sống thú vị và các khu vực công cộng hợp lý. Những nhà phát triển nên tránh các thiết kế nhàm chán, lặp đi lại lại đơn điệu của các khối nhà. Điều này sẽ giúp tạo ra một trải nghiệm đi bộ thú vị và nâng cao môi trường sống của chính khu đô thị nói riêng và đường chân trời của TP nói chung.

Trường học chất lượng cao: Giáo dục là một trong những ưu tiên hàng đầu của cha mẹ người Việt trong quyết định thay đổi chỗ ở. Đặc điểm này đã, đang và sẽ mở ra cơ hội lớn cho các nhà phát triển tích hợp trường học như một tiện ích của dự án để tạo ra lợi thế cạnh tranh

Theo chuyên gia JLL, Liên Hiệp Quốc đã cam kết hỗ trợ không gian công cộng tại trung tâm của những thành phố đang phát triển trên thế giới. Với mục tiêu phát triển ổn định trong giai đoạn từ năm 2016 - 2030, bao gồm việc hình thành các TP “tạo sự tiếp cận an toàn, toàn diện và dễ dàng, những không gian công cộng xanh, đặc biệt dành cho phụ nữ và trẻ em, người cao tuổi và người khuyết tật”.

Mục tiêu này sẽ có tác động đáng kể lên khu vực châu Á, khu vực đang chiếm đến 53% dân số thành thị của thế giới và là nơi có 16 trên tổng số 28 TP lớn toàn cầu.

Tại Việt Nam, JLL ghi nhận những giai đoạn đầu trong việc thực hiện các giải pháp đô thị, như việc đưa phố đi bộ đầu tiên Nguyễn Huệ vào hoạt động tại TP Hồ Chí Minh vào tháng 4 năm 2015, và phố đi bộ thứ hai bao quanh khu vực hồ Hoàn Kiếm ở Hà Nội từ tháng 9 năm 2016. Các con đường này đã thu hút một lượng lớn người dân địa phương cũng như người nước ngoài.

Khi quá trình đô thị hóa làm cho các TP trở dày đặc hơn và nhu cầu về tài nguyên đất đai trở nên cao hơn, điều này đã tạo ra áp lực lên việc hình thành và gìn giữ những khoảng không gian công cộng tại các TP. Việc xây dựng và phát triển những không gian công cộng bền vững tại đô thị vẫn là một thách thức tại Việt Nam.

Việc hình thành những mảng xanh chỉ mới bắt đầu, TP cần nhiều hơn sự tham gia từ người dân và nỗ lực từ phía Chính phủ để có thể đạt được những mục tiêu đã đề ra.

Những lợi ích này hứa hẹn sẽ mang lại nhiều thay đổi đáng kể trong tương lai, tạo ra cảnh quan và môi trường sống của người dân đô thị ngày càng văn minh và tiến bộ hơn.

"Thị trường bất động sản Việt Nam đang bắt đầu hành trình của mình, khi mà cả doanh nghiệp và Chính phủ đang nỗ lực thay đổi cảnh quan đô thị bằng việc kết hợp công nghệ nhằm cải thiện môi trường sống.

Đối với những dự án bất động sản trong tương lai, yếu tố ‘bền vững’ sẽ không chỉ là một xu hướng mà còn là điều kiện “nhất định phải có” trong dự án", chuyên gia JLL kết luận.