Tham dự buổi làm việc còn có Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy, lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam và đại diện nhiều DN BĐS trong nước.
 BĐS đang tồn kho gần 37.490 tỷ đồng. |
Cơ cấu hàng hóa BĐS có sự mất cân đối
Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, lượng giao dịch trên thị trường BĐS tăng đều từ đầu năm đến nay. Tổng số giao dịch tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2016 khoảng 15.300 giao dịch, so với 18.000 giao dịch cùng kỳ năm 2015, song chất lượng giá trị giao dịch cao hơn, giá BĐS tăng 3 - 7%, cao hơn so với cùng kỳ 2015 là 3 - 5%. Hàng tồn kho hiện còn 37.489 tỷ đồng, so với cùng kỳ 2015 là 67.443 tỷ đồng. FDI vào thị trường BĐS có 25 dự án mới và giá trị vốn đầu tư tăng thêm 604,8 triệu USD, tăng hơn so với cùng kỳ năm 2015 là có 7 dự án và tổng vốn 465,5 triệu USD. Hệ thống chính sách mới về BĐS đã bắt đầu phát huy tác dụng trên thực tế và từng bước đi vào cuộc sống. Các DN lớn vẫn đang dẫn đầu xu hướng thị trường. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Đó là cơ cấu hàng hóa trên thị trường có sự mất cân đối, thiếu vắng sản phẩm giá trung bình và thấp. Việc phát triển nhà ở xã hội có xu hướng chậm lại. Phân khúc nhà ở cho thuê chưa có điều kiện phát triển. Thông tin trên thị trường chưa thực sự đầy đủ, hệ thống và toàn diện. Năng lực phần lớn các chủ đầu tư còn yếu cả về tài chính, năng lực quản lý, triển khai các dự án… Xuất phát từ lý do này, VNREA đề xuất với Bộ Xây dựng một số nội dung để phát triển thị trường BĐS theo hướng lành mạnh, hiệu quả. Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các đơn vị chức năng của Bộ, các Sở Xây dựng địa phương tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường BĐS đã được ban hành, để nâng cao hiểu biết về pháp luật trong bộ máy quản lý cũng như trong cộng đồng DN BĐS. Bên cạnh đó, Bộ cần ban hành các quy định việc soát xét thủ tục trước khi bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai và có các biện pháp kiểm tra, kiểm soát đảm bảo thực hiện đầy đủ theo quy định của luật. Việc bán nhà ở cho người nước ngoài, Bộ Xây dựng chủ trì làm việc với các cơ quan chức năng có hướng dẫn cụ thể về việc thủ tục cấp visa cho người nước ngoài khi vào Việt Nam, thủ tục chuyển tiền vào, chuyển tiền ra khi mua bán BĐS, quy định cụ thể các khu vực hạn chế mua bán BĐS vì lợi ích, an ninh quốc gia… Việc có các quy định, hướng dẫn cụ thể này tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và thuận lợi cho các doanh nghiệp cũng như chuẩn hóa đối với hoạt động quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước. Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo và ủng hộ để Hiệp hội phối hợp với các cơ quan của Bộ, các Sở Xây dựng địa phương trong hoạt động thu thập, tổng hợp thông tin dữ liệu thị trường BĐS hàng tháng, từ đó thiết lập cơ sở dữ liệu thông tin một cách hệ thống để cung cấp thường xuyên phục vụ công tác quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước, phục vụ nhu cầu thông tin của thị trường; giúp cho các chủ đầu tư có cơ sở định hướng hoạt động đầu tư chuẩn xác và tạo cơ sở dữ liệu để nghiên cứu điều hành, phát triển thị trường BĐS Việt Nam một cách chủ động, hiệu quả. Bộ Xây dựng tiếp tục ủng hộ và chỉ đạo Hiệp hội trong việc triển khai các hoạt động mà Hiệp hội chủ trì, như các Hội chợ về BĐS hằng năm; Diễn đàn BĐS Việt Nam thường niên; việc phát triển các dự án công trình xanh, đô thị xanh, các dự án, các vật liệu, thiết bị tiết kiệm năng lượng hiệu quả; việc ban hành các tiêu chuẩn thiết kế, thi công và nghiệm thu các vật liệu mới, tiết kiệm năng lượng. Các hoạt động trên của Hiệp hội được sự chỉ đạo của Bộ sẽ góp phần định hướng thị trường bất động sản Việt Nam phát triển minh bạch, bền vững. Giữ lại 5% hợp đồng để bảo đảm việc làm sổ đỏ Cũng tại buổi làm việc, nhiều kiến nghị đã được các DN, Hội môi giới BĐS gửi đến lãnh đạo Bộ Xây dựng và VNREA. Trong đó đáng chú ý là ý kiến của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu: “Theo quy định tại điều 57, Luật Kinh doanh BĐS: Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tại sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Khi chủ đầu tư và người dân đi làm sổ đỏ thì cơ quan cấp sổ đỏ yêu cầu phải thanh lý hợp đồng, hóa đơn mới đủ thủ tục nhận hồ sơ, trong khi Luật này quy định chỉ được thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ thì giữa chủ đầu tư và người mua nhà không thể thanh lý hợp đồng và suất hóa đơn được”.
Trả lời vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Đỗ Đức Duy đồng tình rằng đây đúng là vấn đề vướng mắc thực tiễn. Thực tế có hai khía cạnh, trước đây quy định cũ là phải thanh toàn 100% giá trị hợp đồng thì chủ đầu tư mới tiến hành làm sổ đỏ, đã dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư chây ì không làm sổ đỏ cho dân vì tiền đã thu đủ rồi. Đến nay có rất nhiều dự án đã đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng người mua nhà không được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên không thể đem tài sản của mình ra giao dịch, thế chấp được. Chính vì vậy, Luật đưa vào quy định phải giữ lại 5% để bảo đảm trách nhiệm chủ đầu tư với người mua nhà trong việc làm sổ đỏ. Qua thống kê, Bộ Xây dựng nhận thấy với quy định này thì tốc độ cấp sổ đỏ tại các dự án nhà ở nhanh hơn so với trước đây. Dù vậy ý kiến của Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn cầu, Bộ Xây dựng cho là thỏa đáng, khi không thanh lý hợp đồng thì không đủ thủ tục cấp sổ đỏ. Phương án đưa 5% này nộp vào tài khoản tạm giữ của ngân hàng niêm phong lại cho chủ đầu tư, khách hàng để đảm bảo khi nào hoàn tất sổ đỏ thì lúc đó chuyển trả cho chủ đầu tư là giải pháp phù hợp. Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu trong văn bản quy định nếu cần thiết điều chỉnh cho phù hợp sẽ rất ủng hộ quan điểm này. Cũng trong buổi trao đổi, vấn đề được nhiều DN quan tâm là thị trường địa ốc đã có dấu hiệu khủng hoảng, bong bóng chưa? Theo Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Phạm Hồng Hà, Thủ tướng rất quan tâm đến thị trường BĐS, và có chỉ đạo cần ổn định cho thị trường. Qua phân tích các yêu tố cơ bản từ thông lệ quốc tế ví dụ như sự ổn định về kinh tế vĩ mô, tình hình đầu tư có thể nhận định về trước mắt chưa có dấu hiệu quá bất bình thường trên thị trường. “Tuy nhiên có 3 yếu tố đang diễn ra hiện nay trên thị trường, chúng ta phải đặc biệt lưu ý để tránh khủng hoảng thừa”, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đánh giá. Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nêu rõ, vấn đề thứ nhất là lệch pha trong nguồn cung do căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng nhiều hơn nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Nếu chúng ta thực hiện hết các dự án BĐS thì có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017 sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Hai là, tốc độ tăng dư nợ tín dụng, hiện nay vẫn ở giới hạn an toàn nằm ở mức 8%. Tuy nhiên, phần lớn tín dụng lại chỉ tập chung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung 1 số nhà đầu tư. Tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu như chúng ta không kiểm soát tốt tài chính. Ba là, dư luận có nhiều ý kiến về việc tăng giá sản phẩm do tác động của nhà đầu tư thứ cấp, đã bắt đầu có đầu cơ, dự án tăng từ 3 - 7%, cục bộ ở một số dự án có sự tăng giá cao hơn rất nhiều. Đây là kết quả của đầu cơ, của một số đơn vị bán hàng đẩy giá. Tuy nhiên, hiện tượng này cũng chưa phải phổ biến. Đặc biệt, Bộ trưởng Bộ Xây dựng khuyến cáo các thành viên Hiệp hội BĐS định vị đúng phân khúc nhu cầu thực của thị trường, kiểm soát chặt chẽ các dự án của mình.
 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà: “Nếu các nhà đầu tư không định vị lại phân khúc, giữa năm 2017 thị trường có khả năng thừa nhà ở cao cấp” |
