Cho vay bất động sản khó tăng đột biến

Tuy vậy, dòng chảy của nguồn vốn vay vào lĩnh vực địa ốc từ đầu năm 2015 tới nay cũng chỉ được đánh giá ở mức trung bình.

Lãi suất rẻ “giật mình”!

Để kích cầu tín dụng, các NHTM đang đẩy mạnh vốn cho vay khách hàng cá nhân, đặc biệt là cho vay mua nhà. Ngoài những NH đã và đang tham gia giải ngân cho gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30 nghìn tỷ đồng, hầu như NH nào cũng có chương trình cho vay mua nhà thương mại. Chẳng hạn, Maritime Bank vừa ký hết hợp tác, tài trợ vốn và bảo lãnh cho Dự án Grand Riverside do Công ty CP Thương mại và Đầu tư Hồng Hà cùng Công ty TNHH Đầu tư địa ốc

Giao dịch tại chi nhánh HDbank Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Tiến Phát hợp tác đầu tư; ACB, HDBank và OCB cùng tham gia bảo lãnh cho khách hàng mua nhà tại Dự án Jamona City. Thậm chí, rất nhiều NH còn mạnh dạn hỗ trợ lãi suất vay 0% trong thời hạn dưới 12 tháng với những điều khoản nhất định, như Techcombank tại Dự án Park Hill, HDBank với Dự án Celadon City. ACB cũng đang triển khai chương trình vay mua nhà với tên gọi “Ngôi nhà đầu tiên” dành cho khách hàng cá nhân có thu nhập từ 10 triệu đồng/tháng trở lên, lãi suất ưu đãi xấp xỉ 11%/năm.

Theo khảo sát tại khu vực Hà Nội, cứ mỗi dự án BĐS được mở bán đều có một đến vài NH cam kết cho vay mua nhà. Với các dự án thương mại, NH đưa ra lời chào mời rất hấp dẫn như: Cho vay tới 85 - 95% giá trị tài sản bảo đảm, thế chấp bằng căn hộ hình thành trong tương lai, thời gian vay tới 15 - 25 năm, thủ tục phê duyệt đơn giản… Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - NH, việc các NH đẩy mạnh cho vay mua nhà sẽ tốt cho thị trường BĐS. Giá nhà đất và lãi suất dần đi xuống sẽ là cơ hội tốt cho không chỉ NH mà cả những người có nhu cầu vay mua nhà có cơ hội tiếp cận vốn. Tuy nhiên, điều này chỉ tác động đến một phân khúc nhất định, đó là các dự án có mức giá phù hợp và nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, còn phân khúc nhà ở cao cấp vẫn giao dịch khá chậm.

Vẫn khát vốn trung, dài hạn

Hiện có đến 38 NH được cấp phép bảo lãnh tài trợ vốn cho DN nhưng số lượng DN và người dân tiếp cận được vốn NH không nhiều là do một số điều kiện cho vay cơ bản vẫn còn chặt chẽ và lãi suất cho vay trung và dài hạn còn ở mức cao. Chẳng hạn, chủ đầu tư bỏ ra 20% vốn ban đầu để xây dựng phần cọc, móng, NH sẽ cho DN vay 80% còn lại. Cùng lúc đó, chủ đầu tư sẽ kêu gọi vốn hỗ trợ từ nhà thầu và huy động vốn từ người mua nhà. Vì được phép bảo lãnh dự án nên lúc này, thực chất NH chỉ giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư chẳng hạn 40%, 40% còn lại giải ngân gián tiếp cho người mua nhà và nhà thầu để đảm bảo an toàn cho 2 đối tượng trên. Tương tự, khách hàng cá nhân vẫn khó tiếp cận vốn ưu đãi dù NH đó có tham gia bảo lãnh dự án hay không. Bởi phần lớn người tiếp cận vốn là người có thu nhập thấp nên không dễ để chứng minh khả năng trả nợ, cho dù thu nhập ổn định.

“Tiếng là tung ra hàng loạt các gói tín dụng ưu đãi cho BĐS, nhưng thực chất ngân hàng rất dè dặt, chưa kể lãi suất ưu đãi cũng chỉ kéo dài không quá một năm”- chủ đầu tư một dự án nhìn nhận gói hỗ trợ trong thời gian ngắn hạn "chẳng thấm vào đâu" và BĐS vẫn đói vốn trong trung và dài hạn. “Muốn vay 1 tỷ đồng để mua nhà nhưng với lãi suất cho vay trung và dài hạn ở mức 9,3% - 11%/năm hiện nay thì riêng tiền lãi trả NH đã khoảng 100 triệu đồng/năm, vì vậy người vay cân nhắc rất nhiều, thậm chí ngại vay NH”.

Các NH tham gia giải ngân BĐS cho biết, trong điều kiện hiện nay, việc cung ứng vốn tín dụng ra thị trường là điều tiên quyết để thu lợi nhuận, nhưng nợ xấu luôn là mối lo nên vẫn tỏ ra khá thận trọng. Để kiểm soát dòng tiền của dự án, phải đặt ra các điều kiện về thanh toán, chứng minh được khả năng trả nợ, đồng thời, kiểm tra, giám sát toàn bộ quy trình giải ngân vốn đúng theo quy định chặt chẽ. Đây là những yếu tố quan trọng, giúp NH “nắm đằng chuôi” khi cho vay và đảm bảo sự thành công của dự án.

Tổng dư nợ cho vay BĐS tính đến cuối tháng 8/2015 vào khoảng 8,5%. Tuy nhiên, tình hình chưa đến mức quá lo lắng, bởi giá BĐS chưa quá cao so với mức đỉnh gần đây, tổng dư nợ cho vay BĐS chưa đạt đỉnh điểm 13 - 14%. Thêm vào đó, cả NH và các chủ đầu tư đã thận trọng hơn sau những năm thị trường suy thoái kéo dài vừa qua. Bài học đau thương trong quá khứ khiến NHNN luôn trong tình trạng “để mắt” đến dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS. Trong bối cảnh hiện nay, cho vay BĐS khó lòng tăng đột biến.

TS Cấn Văn Lực Chuyên gia Ngân hàng