Đó là nhận định của ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) liên quan đến dự thảo sửa đổi thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN thời gian gần đây.
Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn là 60% và xếp bất động sản (BĐS) vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%. Theo thống kê, những năm gần đây, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục tăng, cụ thể: năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2% và năm 2015 đạt khoảng 18%. Hiện nay, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS vào khoảng 360.000 tỷ đồng, tăng khoảng 80% so với con số cách đây 3 năm (năm 2012) khoảng 197.000 tỷ đồng.
Để giảm thiểu việc tập trung vốn cho vay BĐS và kiểm soát rủi ro đối với cho vay lĩnh vực này, NHNN đã đưa ra dự thảo sửa đổi khoản 5 điều 17 Thông tư 36 nhằm nắn lại dòng tín dụng chảy vào BĐS theo hướng an toàn hơn. Theo nhiều chuyên gia trong trường hợp dự thảo thông tư này được đưa vào áp dụng thì chắc chắn sẽ có ảnh hưởng nhất định đến thị trường BĐS.
“Thông tư 36/2014/TT-NHNN được đề ra nhằm cắt giảm cho vay đồng thời giảm lượng tín dụng cho thị trường trong năm 2016. Lượng tiền cho vay tăng từ 18 – 20% trong năm 2015, do đó, Thông tư này được đưa ra như biện pháp giúp kiểm soát và giảm bớt việc cho vay.” ông Stephen Wyatt nhấn mạnh
Về mặt lí thuyết, thông tư được đưa ra là hợp lí vì thực tế lượng tín dụng đưa vào thị trường đã và đang tăng lên rất nhiều. Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Stephen Wyatt, thay vì áp dụng đồng thời trên mọi đối tượng, Thông tư 36 nên xem xét và áp dụng linh hoạt cho từng trường hợp hơn là áp dụng chung cho toàn bộ các đối tượng. Đối với những nhà đầu tư hiện đang có khoản nợ rất lớn cũng như có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thì phải xem xét giảm mức cho vay. Ngược lại đối với các nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả, thì không có lý do gì lại không được tiếp tục cho vay.
Ông Stephen Wyatt cho rằng “thị trường BĐS mới chỉ bắt đầu phục hồi từ khoảng giữa năm 2014 và có sự tăng trưởng đáng kể trong năm 2015. Do ở giai đoạn đầu của sự phục hồi của thị trường sau nhiều năm khó khăn nên sẽ hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” thị trường. Tại Singapore và có thể là Hồng Kong khi thị trường đã phát triển quá “hot”, thì chính phủ và NHNN mới tiến hành đưa ra các biện pháp để giúp “hạ nhiệt” thị trường.”
Mặc dù vẫn còn trong giai đoạn đầu hồi phục nhưng lúc này thị trường cần duy trì sự tăng trưởng ổn định và bền vững hơn là sự thay đổi quá đột ngột dẫn đến tình trạng bong bóng như trước đây. Nếu có một biện pháp hạ nhiệt nhẹ nhàng giúp giảm bớt tín dụng một cách hợp lý thì đó sẽ là điều tốt giúp duy trì sự phát triển ổn định của thị trường địa ốc.
Thông tư 36 được đưa ra có mục đích chính là cố gắng giảm thiểu rủi ro cho thị trường BĐS và giảm thiểu rủi ro đối với các nhà đầu tư có nguy cơ mất kiểm soát trong các khoản nợ. Do đó nên dựa vào tình hình của từng cá nhân, DN và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng thông tư 36 theo cách phù hợp nhất.
Nếu thông tư 36 không có hiệu lực hay nói cách khác là không được đưa vào áp dụng, thị trường BĐS sẽ vẫn tiếp tục phát triển như từ trước đến nay. “Lời khuyên mà tôi luôn muốn đưa ra cho các nhà đầu tư BĐS cũng như cá nhân đang có ý định mua BĐS là cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay và không nên đánh cược rằng thị trường sẽ cải thiện, tăng trưởng liên tục.
Những gì chúng ta học được từ bài học trong quá khứ là chu kỳ BĐS tại Việt Nam ngắn hơn tại các thị trường có sự phát triển bền vững khác. Chu kỳ ở đây có thể là hai, ba, bốn hay năm năm nhưng chúng ta cần phải thận trọng khi chúng ta quyết định vay để đầu tư.” ông Stephen Wyatt chia sẻ.
