Việc hàng loạt khái niệm “sổ đỏ” condotel trôi nổi trên thị trường đang trở nên hết sức quan ngại. Đã đến lúc cần phải làm rõ tính minh bạch của vấn đề này: Sổ đỏ mang tính sở hữu cho khách hàng hay chỉ với mục đích “đẩy” hàng cho chủ đầu tư?
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, sau sự kiện APEC cuối năm 2017, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu. Trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh ít đạt như kỳ vọng. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017 - 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán.
Thực tế, hoạt động bán mua thuộc phân khúc này trên thị trường chưa phù hợp về mặt quy định pháp luật. Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp. Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 45 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy dự án và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán này cao vì gần như tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội. “Loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm)”, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh phân tích. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condote. Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Ông Phạm Văn Thường - Trưởng Phòng Quản lý Nhà ở (Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS) cho biết, Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định chung cho những giao dịch mua bán BĐS chứ không quy định riêng cho từng trường hợp BĐS là condotel và officetel (căn hộ văn phòng) trong khi Luật Nhà ở chỉ quy định những vấn đề liên quan tới nhà ở.Theo ông Thưởng, tính pháp lý của dòng sản phẩm nghỉ dưỡng condotel (căn hộ khách sạn) chưa rõ ràng. Bộ đã nhiều lần yêu cầu các doanh nghiệp bán condotel cho mượn xem sổ đỏ nhưng chưa được đáp ứng, mặc dù doanh nghiệp đầu tư phân khúc này luôn khẳng định condotel đã có sổ...Kiến nghị về vấn đề này, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, về pháp luật đất đai, vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật; Hiệp hội nhận thấy các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.
