Xin Quý báo cho hỏi: Tôi có nên tiếp tục tự treo biển rao bán hay nhờ sự tư vấn của nhân viên môi giới và chào bán căn hộ qua sàn phân phối BĐS? Quả thật, tôi vẫn băn khoăn và không thực sự an tâm vì có vài thông tin về “thổi giá” cùng những “chiêu” làm tiền của nhân viên môi giới khi bán nhà." - Đỗ Thuật (Lò Đúc, Hà Nội).
Về câu hỏi của bạn, Kinh tế & Đô thị đã tham khảo ý kiến của chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Hoàng về tình hình giao dịch chung trên thị trường.
Chuyên gia này phân tích: Việc tự rao bán nhà đất, dù hiểu rõ về các công cụ đăng tin quảng cáo, người bán thường rất bị động. Chọn được sàn BĐS uy tín sẽ thúc đẩy quá trình bán – mua nhanh hơn. Nhân viên môi giới BĐS tại các sàn phân phối hiện nay thường bị nhầm với “cò đất”. Thực tế, bản chất hoàn toàn khác nhau. Nhân viên môi giới được đào tạo một cách bài bản và có chứng chỉ mới được trực tiếp giao dịch với khách hàng, thường làm việc tại các sàn BĐS uy tín. Trong khi, “cò” nhà đất thường không có bằng cấp, làm ăn kiểu chộp giật, nên có thể xảy ra trường hợp tự “kênh giá” để kiếm lời cả bên bán lẫn bên mua. Do vậy, người bán phải tìm được đơn vị sàn BĐS có thương hiệu, thì hoàn toàn có thể yên tâm.
|
| Thay vì rao bán qua 'cò đất', gia chủ nên tìm đến các nhân viên môi giới chuyên nghiệp của các sàn phân phối BĐS uy tín. |
Tuy nhiên, tìm tới sàn môi giới là bước cuối cùng trong quá trình người bán tìm tới khách mua. Trước đó, người bán cần biết rõ giá trị của căn nhà bao gồm tính pháp lý và giá thị trường tại thời điểm tương ứng. Căn nhà có sổ hồng, sổ đỏ, pháp lý đầy đủ, khách hàng chắc chắn yên tâm hơn.
Tiếp theo, định giá nhà tại thời điểm cần bán cũng không thể bỏ qua. Nếu chủ nhân định giá nhà cao hơn những nhà tương đương ở khu vực xung quanh, khách sẽ chỉ đến xem rồi "một đi không trở lại". Công cụ định giá thường có mô hình như sau: X là giá thấp nhất chấp nhận bán (chỉ áp dụng sau một khoảng thời gian chờ đợi mà ít khách, hoặc có khách nhưng đều trả về tiệm cận giá này); Y là giá trung bình mà chủ nhà muốn bán (đã có lãi so với thời điểm mua trong cán cân tiền tệ, lãi suất ngân hàng). Đây là mức giá sẽ giao cho sàn môi giới, các hình thức quảng cáo. Cuối cùng là giá Z (mức kỳ vọng của chủ nhân). Theo đó, trong trường hợp nhờ tới sàn, mức hoa hồng sẽ dao động từ 2 - 3% (tùy theo giá bán ở mức Y hay mức Z).
Nếu biết khéo léo điều tiết mức hoa hồng hợp lý cho sàn, chủ nhà sẽ được các môi giới của sàn "nhiệt tình" thúc đẩy việc mua bán BĐS trong kho sản phẩm của họ (vì được lợi ích tốt). Thậm chí, giả sử bán được với giá Z, ngoài tỷ lệ hoa hồng 2%, bên bán có thể giao kèo cho môi giới được hưởng phần trăm chênh lệch từ khoản tiền cao hơn giá Y. Đây là điều cần chú ý ngay cả khi chủ nhà giao BĐS cho môi giới của sàn.
Một sàn BĐS chuyên nghiệp luôn tìm tới phương án hài hòa giữa chủ nhà và khách hàng (đưa kỳ vọng của người bán và người mua về gần sát nhau trong giới hạn sát giá thị trường). Để hạn chế tình trạng sàn môi giới dùng thủ thuật khiến nhà bán không được, gia chủ nên phân chia lợi ích và đưa ra các điều kiện về giao dịch, tiền hoa hồng sao cho hợp lý ngay từ đầu. Cần chú ý, nguyên tắc hiện nay là môi giới không thu phí người mua, chỉ nhận phí bên bán theo thỏa thuận đã ký.
