Phiên giao dịch ngày 22/3, thị trường chứng khoán (TTCK) ghi nhận cổ phiếu ngành BĐS tăng nhẹ (0,46 điểm). Nhưng khối lượng giao dịch là rất lớn, chiếm 18,946,863 đơn vị cổ phiếu và giá trị giao dịch đạt trên 251 tỷ đồng. Toàn ngành có 67 mã cổ phiếu, trong đó có 3 mã tăng trần, 18 mã tăng giá, 22 mã đứng giá, 22 mã giảm giá và 1 mã giảm sàn.
Thống kê cho thấy, dù số mã giảm giá lấn át số tăng giá nhưng nhờ sự nâng đỡ của các cổ phiếu có vốn hóa lớn, nằm trong “Top 10” như: VIC, VHM, VRE, NVL, REE… nên cổ phiếu BĐS đã thoát khỏi “sắc đỏ” của phiên trước. Điều đặc biệt trong phiên giao dịch hôm nay là dù tăng hay giảm, thanh khoản của cổ phiếu BĐS cũng cải thiện đáng kể. Tổng cộng 44 mã cổ phiếu có thanh khoản, chiếm 65,67%...
Sở dĩ, cổ phiếu BĐS “hút vốn” nhiều trên TTCK là do dư địa phát triển của lĩnh vực này còn cao. Tâm lý kinh doanh tài sản tích lũy cũng góp phần quan trọng vào tăng trưởng ngành địa ốc.
Kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ kéo dài giai đoạn tăng trưởng ổn định từ năm 2017 đến nay. Nhu cầu mua nhà để ở luôn hiện hữu trong phân khúc nhà ở trung bình và thấp. Thu nhập bình quân đầu người được cải thiện mỗi ngày. Người nước ngoài tại Việt Nam có nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng lên (khi các văn bản hướng dẫn Luật kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 được ban hành)…
Tuy nhiên, ngành BĐS vẫn phải đối mặt với nhiều rủi ro xuất phát từ biến động vĩ mô, vòng đời của các dự án BĐS, cũng như biến động trong hoạt động kinh doanh hàng ngày. Có thể kể đến một số rủi ro có khả năng ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững và chiến lược kinh doanh dài hạn của các công ty BĐS như: Pháp lý, tài chính và quỹ đất.
Rủi ro pháp lý phát sinh từ việc tuân thủ và thay đổi các chính sách pháp luật như: Các chính sách và quy định về thuế, ngân hàng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của nhiều công ty kinh doanh địa ốc.
Các loại rủi ro tài chính mà công ty BĐS thường gặp là rủi ro tín dụng, lãi suất và thanh khoản. Cụ thể, rủi ro về huy động vốn, cấu trúc vốn, thanh khoản và biến động lãi suất rất dễ xảy ra nếu các công ty BĐS không quản lý tốt khả năng tài chính.
Hiện nay, hầu hết các công ty BĐS đều gặp khó khăn khi giải quyết hàng tồn kho. Vì, sự thay đổi lớn về lượng hàng tồn kho sẽ tác động đến doanh thu trong tương lai, đồng thời sẽ ảnh hưởng đến nhận thức của TTCK và sự tin tưởng của các nhà đầu tư. Công ty BĐS nào có số liệu hàng tồn kho lớn chính là dấu hiệu doanh số bán hàng sẽ giảm và không thể là điềm lành cho các khoản doanh thu trong tương lai.
Một khó khăn khác cho ngành BĐS là để đối phó với tình trạng “ngậm” quá nhiều vốn của nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN (ngày 27/5/2016), từ ngày 1/1/2017 tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn đối với các ngân hàng thương mại (NHTM) giảm từ 60% xuống 50%, đồng thời hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh địa ốc tăng từ 150% lên 200% đã làm hạn chế nguồn cung tín dụng trung, dài hạn, dẫn đến khó khăn cho các công ty BĐS trong việc huy động nguồn vốn từ các NHTM trong nước.
Ngoài ra, áp lực cạnh tranh nội bộ ngành BĐS ngày càng cao. Nguồn cung sản phẩm cũng vì thế mà tăng thêm nhiều. Hàng loạt sản phẩm địa ốc ở phân khúc trung và cao cấp của nhiều công ty BĐS lớn và những công ty mới sẽ gia nhập thị trường, trong khi quỹ đất khu vực trung tâm các đô thị lớn ngày càng hạn hẹp. Khan hiếm quỹ đất sẽ đẩy giá đầu vào của công ty BĐS tăng cao. Đúng là khó lại chồng thêm khó.
Tuy nhiên, cổ phiếu BĐS vẫn chiếm được niềm tin của nhiều nhà đầu tư, nhờ có các chỉ số tài chính trung bình ngành khá hấp dẫn, cao hơn nhiều các ngành khác như: Bảo hiểm, ngân hàng, khoáng sản, thép, dầu khí, nhựa bao bì, dịch vụ, du lịch… Cụ thể, chỉ số lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) = 2,656; chỉ số giá trên lợi nhuận 1 cổ phiếu (P/E) = 23.6; chỉ số lợi nhuận trên tài sản (ROA) = 7%; chỉ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) = 16%.
Ngành BĐS được các chuyên gia cảnh báo rằng sẽ lành ít dữ nhiều trong thời gian sắp tới, liên quan tới các rủi ro về chênh lệch cung cầu, về lãi suất và về pháp lý (liên quan đến các vụ mua bán nhà đất công sản, thoái vốn gây thất thu hàng nghìn tỷ đồng cho Nhà nước)...
Nhiều tin xấu đã dồn dập đến với ngành địa ốc nhưng nhà đầu tư vẫn tích cực mua vào trong phiên giao dịch hôm nay.
