Thưa Giáo sư, theo ông thì đâu là nguyên nhân đẫn đến việc “sốt” đất từ đầu năm đến nay?
- Nhìn nhận một cách khách quan giá đất tăng chóng mặt trong thời gian gần đây mang lại lợi ích cho nhà đầu tư, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với nền kinh tế. Việc tăng giá này một trong những nguyên nhân lớn xuất phát từ hệ thống chính sách về đất đai, cụ thể là Luật Đất đai hiện hành chưa có sự rõ ràng, đồng bộ, chưa phù hợp với điều kiện thực tế đã làm cho thị trường BĐS bị “méo mó”. Covid-19 xảy ra đã thêm những ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS, nhưng thực tế thị trường BĐS Việt Nam bị tác động bởi các chính sách trước cả khi Covid-19 tới.
Nhưng thực tế trong thời gian qua đã có nhiều chính sách được sửa đổi, bổ sung. Ông có đánh giá thế nào?
- Từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai, nhưng Luật Đất đai vẫn chưa được sửa. Trong đó có một số vấn đề nổi cộm như: Một là đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi.
Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính. Vấn đề thứ hai là phát triển nhà ở, hiện nay cũng có nhiều ách tắc, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 - 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án; Vấn đề thứ 3 là ách tắc đối với các dự án BĐS du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này; Vấn đề thứ 4 là chuyện người nước ngoài mua “chui” BĐS tại Việt Nam.
Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã tháo gỡ được một phần vướng mắc cho dự án, nhưng vẫn chưa lấp đầy khoảng trống về pháp lý BĐS bởi chưa bao phủ hết những vấn đề của Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Sự chồng chéo, lệch pha giữa những quy định khiến doanh nghiệp lưỡng lự. Trong khi đó Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung đến thời điểm này vẫn chưa được ban hành.
Vậy, việc giá đất tăng “nóng” có ảnh hưởng thế gì đối với nền kinh tế. Và cần phải làm gì để khắc phục tình trạng này?
- Tình trạng sốt đất xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường BĐS phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào đầu cơ BĐS để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế.
Muốn có động lực mới từ 2021 trở đi, câu chuyện sửa luật để bù lấp khoảng trống cần mạnh tay hơn. Kỳ vọng cả cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp cùng có tiếng nói chung. Một luật duy nhất có thể sửa đổi và bao quát hết tất cả các vấn đề của BĐS sẽ là điều tốt nhất cho sự phát triển chung của thị trường.
Xin cảm ơn ông!
