Theo khảo sát của phóng viên Kinh tế & Đô thị, trào lưu này hiện đã âm thầm lan rộng tại địa bàn các quận cận trung tâm TP.
Thu hút nhà đầu tư
Theo chân anh Đoàn Ngọc Hà, một nhà đầu tư BĐS cá nhân, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã tìm đến hẻm 292 Cao Thắng nối dài (quận 10, TP Hồ Chí Minh). Theo quảng cáo trên mạng, căn nhà có diện tích 40m2 đất, xây dựng gồm một tầng trệt, một tầng lửng và 4 tầng lầu, được phân thành 8 phòng độc lập cho thuê, thu nhập hơn 30 triệu đồng/tháng, giá chào bán của căn nhà này là 10 tỷ đồng, có thể thương lượng.
Theo chia sẻ của chủ nhà, do đang đầu tư xây dựng 40 căn hộ mini cho thuê ở Bình Tân, thiếu vốn, ngân hàng đang siết không cho vay nên phải bán căn nhà này, dù khả năng sinh lời đang rất ổn định.
Căn nhà có tầng trệt dùng làm chỗ đậu xe, bên trên là 8 căn hộ mini, diện tích mỗi phòng 16m2, được trang bị tiện nghi khép kín, giá cho thuê bình quân là 4 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, người thuê nhà được phát chìa khoá, tự đi về, tự khóa của khi ra vào, chủ nhà chỉ quản lý từ xa thông qua camera an ninh.
Do căn nhà tọa lạc ở khu trung tâm, gần nhiều trường đại học, lượng khách là người đi làm độc thân, gia đình trẻ, sinh viên... lấp đầy quanh năm, thậm chí một khách dọn đi có vài ba khách đã giữ chỗ.
"Với 8 phòng cho thuê, sau khi trừ chi phí tôi vẫn thu về 30 triệu đồng/tháng. Mặc dù số tiền thu được hàng tháng không quá lớn so với giá trị căn nhà nhưng nó ổn định từ năm này qua năm khác, bất chấp biến động của thị trường BĐS"- chủ nhà cho hay.
Trao đổi về thông tin này, anh Đoàn Ngọc Hà cho biết, trong bối cảnh thị trường BĐS biến động mạnh, lên xuống thất thường, xu hướng đầu tư xây dựng khu nhà trọ tiêu chuẩn cao, căn hộ mini cho thuê ở các khu vực cận khu trung tâm TP vẫn là sự lựa chọn của không ít nhà đầu tư có vốn, muốn bảo toàn đồng vốn bằng giá trị BĐS nhưng vẫn có thu nhập đều đặn.
Bởi lẽ, tính bình quân, giá nhà tăng 5%/năm, cộng thêm việc khai thác kinh doanh cho thuê mang lại 3 – 5%/năm, tổng thu mỗi năm khoảng 8 - 9%, bằng lãi suất ngân hàng. "Một căn nhà mặt tiền có giá cho thuê tầm 50 - 80 triệu đồng/tháng hiện nay thường phải nằm trên các trục đường lớn, khu trung tâm. Một căn nhà có giá cho thuê tầm 80 triệu đồng/tháng trên đường Nguyễn Trãi thường có giá bán tầm 50 tỷ đồng.
Với 50 tỷ đồng trong tay, tôi có thể mua được từ 5 - 6 nhà nát hoặc đất trong hẻm rộng, đầu tư xây dựng thành căn hộ mini hoặc phòng trọ tiêu chuẩn cao, nguồn thu, khả năng sinh lời từ 5 - 6 BĐS này lớn hơn rất nhiều với đầu tư vào một căn nhà mặt tiền. Đó là chưa kể, với BĐS giá trị nhỏ, cho nguồn thu đều đặn dễ dàng xoay chuyển trên thị trường hơn là một BĐS lớn" - anh Đoàn Ngọc Hà phân tích.
Theo tính toán, mua đất hoặc mua nhà cũ đập ra xây dựng mới để làm căn hộ mini cho thuê giá bình dân từ 3 - 5 triệu đồng/tháng/căn hộ, vốn đầu tư chỉ bằng 1/4 - 1/3 so với đầu tư mua mặt bằng cho thuê nhưng thu nhập đem lại bằng 1/2 so với cho thuê mặt bằng.
Nhiều dự án chờ cấp phép
Khảo sát của phóng viên Kinh tế & Đô thị cho thấy, trên địa bàn các quận tiếp giáp với khu trung tâm như quận 2, quận, 10, quận 5, quận 4, quận Bình Thạnh, quận 7... hiện nay, loại hình đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ (phục vụ người nước ngoài), căn hộ mini dành cho người Việt Nam đang phát triển rất mạnh.
Anh Nguyễn Ngọc Có (Công ty Thiên Bảo Land) – một Công ty chuyên môi giới mua bán nhà đất khu vực các quận 4 – 7 – Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh cho rằng, còn rất lâu nữa nhu cầu về phòng trọ tiêu chuẩn cao mới bão hòa. Khách hàng của Công ty Thiên Bảo trong số 10 người thì có 4 - 5 người tìm mua đất để xây dựng căn hộ mini cho thuê. Nếu đi dọc theo các con hẻm trên địa bàn quận 4, các khu đất trống hiện nay thì phần nhiều đều đang chờ xin phép xây dựng chung cư mini.
Anh Nguyễn Hải, một nhà đầu tư BĐS cá nhân, có hơn 20 năm “chinh chiến” khắp các địa bàn, từ “lướt sóng” căn hộ cho đến mua bán đất nông nghiệp ngoại thành... từ hơn 5 năm trở lại đây bắt đầu trụ lại và chuyên tâm phát triển loại hình nhà trọ tiêu chuẩn cao. Hiện nay anh Nguyễn Hải có 3 căn nhà, gồm 24 phòng trọ tiêu chuẩn cao cho thuê, hàng tháng thu về hơn 60 triệu đồng.
Khi được hỏi vì sao trụ lại với loại hình đầu tư xây dựng nhà trọ tiêu chuẩn cao cho thuê, anh Nguyễn Hải cho rằng vì nó đơn giản, an toàn và tính thanh khoản cao mặc dù lợi nhuận mang lại không có tính đột biến.
“Khi đầu tư đất ngoại thành, khi có những biến động mạnh, giá tăng vài chục phần trăm, thậm chí là tăng gấp 2, gấp 3 nhưng những cơ hội như vậy là rất hiếm và rất khó nắm bắt. Đầu tư xây dựng nhà trọ là loại hình đầu tư ăn chắc, chậm mà chắc. TP có cả triệu lao động trẻ chưa có nhà nên đối tượng khách hàng cho phân khúc này không bao giờ thiếu” - anh Hải nói.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng lo ngại, việc xây dựng ồ ạt căn hộ mini, nhất là tại trung tâm TP sẽ dẫn đến những hệ lụy xấu về hạ tầng cũng như quản lý xã hội.
Theo chuyên gia BĐS, trong từng giai đoạn, mỗi loại hình đầu tư có những yêu cầu khác nhau, đòi hỏi những cấp độ phản ứng khác nhau. Giai đoạn 2014 - 2016 đầu tư lướt sóng căn hộ kiếm ăn rất tốt nhưng nếu thiếu tỉnh táo, đánh giá sai tình hình, nấn ná thì sau đó không tháo được vốn. Giai đoạn hiện nay, thị trường căn hộ đang đi ngang, mua đi bán lại mất cả năm có khi chỉ lời được vài chục triệu, không xứng đáng với vốn và công sức bỏ ra. Loại hình đầu tư mua bán đất ngoại thành vẫn đang hấp dẫn nhưng rủi ro cao, thị trường đi xuống, nhà đầu tư bị chôn vốn vài năm, không có nguồn thu. Vì vậy, đầu tư xây dựng căn hộ mini tại TP Hồ Chí Minh hiện cũng là lựa chọn phù hợp. |
