Địa ốc Hà Nội: Quý 4 sôi động hơn?

Đánh giá trên được đưa ra trong báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2011 vừa được Công ty CBRE và Savills Việt Nam công bố.

Nhà, đất dự án trầm lắng

Báo cáo cho thấy, trong quý 3/2011, thị trường Hà Nội ghi nhận 1.700 căn hộ chào bán mới, so với hồi đầu năm (17.000 căn) thì đây là lượng cung khá khiêm tốn. Lý giải cho việc sụt giảm nguồn cung, đại diện CBRE cho rằng, theo thông lệ, thị trường chững lại trong tháng 7 âm lịch vì quan niệm “tháng cô hồn” tránh mua bán của giới đầu tư.

Bên cạnh đó, sự hấp dẫn của các kênh đầu tư khác như vàng, gửi tiết kiệm... cũng đã hút sự chú ý của giới đầu tư ra khỏi thị trường. Một nguyên nhân khác khiến thị trường khá buồn tẻ trong quý là thiếu vắng sự hiện diện của các dự án lớn, chiếm từ 1/3 đến 1/2 nguồn cung mới như đã diễn ra trong nửa đầu năm như Times City, Royal City...

Thêm vào đó, phần lớn các dự án chỉ tung một phần nhỏ trong tổng cung của dự án, với mục đích dường như là để thăm dò nhu cầu thị trường trong thời điểm khó khăn.

Khảo sát của CBRE cho thấy, giá chào bán thứ cấp căn hộ có xu hướng giảm trong quý 3. Trong khi phân khúc bình dân và trung cấp duy trì được mức giá của quý trước, phân khúc hạng sang và cao cấp giá đã giảm nhẹ, khoảng 2%.

Một số dự án ở khu vực phía Đông như Gia Lâm, Long Biên có mức giá chào bán ổn định hoặc tăng nhẹ khoảng 3% so với quý trước. Điều này trái ngược với xu hướng giảm chung của thị trường, phản ánh mối quan tâm ngày càng tăng đối với khu vực phía Đông.

Trong khi đó, bức tranh khu vực phía Tây đa dạng hơn. Trong khi khu vực Cầu Giấy, Từ Liêm có mức giá chào bán khá ổn định, thì quận Hà Đông tiếp tục giảm nhiệt trong quý này với mức giá chào bán giảm khoảng 2,5% so với quý trước.

Riêng thị trường nhà đất trong các khu đô thị tiếp tục trầm lắng trong quý 3. Khảo sát của CBRE tại 67 khu đô thị trên địa bàn cho thấy, có đến 68% dự án có giá bán được giữ nguyên so với quý 2/2011, 22% số dự án có giá bán giảm, 10% tăng giá nhẹ.

Do đó, sự tăng giá đơn lẻ tại một số dự án, nếu có, chủ yếu là do tác động của hoạt động đầu cơ. Thực tế, số giao dịch thành công trên thị trường trong quý 3 rất ít.

Đáng chú ý, khảo sát của cả CBRE và Savills đều cho thấy một thực tế, nhu cầu trong quý vừa qua chủ yếu đến từ những khách hàng có khả năng tài chính và họ mua để ở, số ít còn lại là những nhà đầu tư dài hạn, sẵn sàng giữ căn hộ đến khi nhận bàn giao nhà.

Tuy nhiên, tại một số dự án hạng sang ở các quận trung tâm vẫn thu hút được sự quan tâm của khách hàng bởi vị trí đắc địa và những tiện ích về hạ tầng, xã hội. Mặt khác, nguồn cung thấp tại mỗi dự án (chỉ khoảng 200 căn) với mức giá rất cao (4.000 USD/m2), thể hiện rõ nét cá tính của người mua, bởi khách hàng khi quyết định mua tại những dự án này phần lớn là dựa trên yếu tố tâm lý và sở thích hơn là được thua về mặt tài chính.

Theo CBRE và Savills, quý 4/2011 được kỳ vọng là thời điểm sôi động nhất trong năm do nhiều người có xu hướng hoàn tất việc mua bán nhà để ổn định trước tết hay giải ngân khoản tiền thặng dư vào dịp cuối năm. Điều này được dự báo là sẽ tác động tích cực tới xu hướng giảm giá bán trên thị trường thứ cấp trong thời gian qua.

Bán cái thị trường không cần

Báo cáo khảo sát thị trường căn hộ của Công ty Savills Việt Nam công bố ngày 5/10 cho thấy, dù nguồn cung mới không nhiều nhưng tổng nguồn cung sơ cấp trong quý từ 21 dự án đang mở bán khoảng 9.600 căn, gần gấp ba lần nguồn cung sơ cấp quý trước. Trong đó, một dự án hạng C của tổ hợp Nam Đô tại quận Hoàng Mai, mở bán 236 căn trong tổng số 860 căn cũng nhận được sự quan tâm của thị trường.

Nguồn cung thứ cấp gồm hơn 49.000 căn, 52% trong số đó thuộc các quận Từ Liêm, Hà Đông và Cầu Giấy.

Khảo sát của Savills về giá chào bán trên thị trường sơ cấp sơ cấp dao động từ 1.100 - 3.200USD/m2. Căn hộ hạng A tiếp tục có tỷ lệ bán thấp nhất ở mức 2%. Điều này phản ánh tình trạng bán của hạng A gần như không thay đổi so với quý trước. Hạng B có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất ở mức 36%, hạng C theo sau ở mức 22%.

Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán thứ cấp trung bình thay đổi theo quận và theo từng dự án. Mức độ dao động phụ thuộc vào một số yếu tố quan trọng như vị trí, mức độ phát triển cơ sở hạ tầng, tiến độ xây dựng và giá chào bán của từng dự án. Các căn hộ có giá dưới 145.000 USD/căn nhận được phần lớn sự quan tâm của khách hàng. Đại bộ phận những người sử dụng cuối cùng tìm kiếm các căn hộ có kích thước vừa và nhỏ với thiết kế tiện lợi.

Theo ông Trần Như Trung , Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam, trên thực tế các chủ đầu tư bất động sản hiện vẫn “bán những cái thị trường không cần”, bởi trong số nguồn cung hiện tại thì sản phẩm bình dân rất ít, trong khi cầu đối với phân khúc này lại rất lớn. Hay nói cách khác “khách hàng cần cái thị trường không có”.

Khảo sát của Savills cho thấy, chỉ riêng phân khúc biệt thự, nhà liền kề nguồn cung trong quý 3 đã lên tới 38.109 căn từ 114 dự án, trong đó phần lớn là các dự án đã đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán.

Thế nhưng, dù nguồn cung lớn như vậy song giao dịch thành công của phân khúc biệt thự, nhà liền kề, căn hộ cao cấp rất ít, vì giá chào bán quá cao.

Theo khảo sát của Savills, ước tính sẽ có 67 dự án căn hộ sẽ gia nhập thị trường trong vòng 3 năm tới. Còn với biệt thự, nhà liền kề dự kiến sẽ có đến 55 dự án sẽ gia nhập thị trường trong tương lai gần. Ngay trong quý tới, dự kiến cũng sẽ có 3 dự án tung hàng ra thị trường.

Thực tế trên cũng phần nào lý giải sự khó khăn của thị trường trong suốt thời gian dài vừa qua, khi mà người bán và người mua dường như vẫn chưa tìm đến được với nhau.

Chính vì thế, các chuyên gia đến từ CBRE và Savills đều có chung nhận định, dù nền kinh tế đã có những tín hiệu tích cực, người dân có thể vẫn nhiều tiền, nhưng bức tranh thị trường bất động sản trong thời gian tới vẫn sẽ là sự đan xen của hai gam màu sáng – tối. Hiện đang có rất nhiều kỳ vọng về chuyển biến của thị trường, song trên thực tế, bất động sản không thể tự quyết định được số phận của mình, bởi nó phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác của nền kinh tế.