Thời gian gần đây, dư luận nóng lên về các vụ việc xây dựng sai phép, trái phép ở huyện Ba Vì. Theo đó, sau dự án siêu khủng Le Mont Resort xây dựng trái phép thì lại đến Điền viên thôn. Tuy nhiên, nguồn gốc đất của Điền viên thôn thế nào? Quy hoạch sử dụng đất khu vực này ra sao? Việc cấp phép xây dựng ở đây được quy định trong văn bản nào… không phải ai cũng rõ.
Báo cáo của Sở Xây dựng cho thấy, Điền viên thôn với gần 60 căn nằm trong diện tích 4,8ha đất ở xã Yên Bài là công trình đang được dư luận cho là xây dựng trái phép. Diện tích này vốn dĩ được mua lại từ các hộ gia đình, cá nhân trong xã Yên Bài nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để làm rõ các vi phạm nói trên, tại buổi giao ban báo chí do Ban Tuyên giáo Thành ủy tổ chức chiều 8/3, Thanh tra TP đã công bố quyết định thành lập đoàn thanh tra liên ngành để thanh tra về trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan đến sai phạm của dự án Điền viên thôn.
Hàng chục căn nhà thuộc Điền viên thôn được chủ đầu tư xây dựng tại xã Yên Bài, Ba Vì
|
Như vậy, Điền Viên Thôn sai phạm đến đâu sẽ được cơ quan thanh tra kết luận trong thời gian tới. Song, qua nghiên cứu hồ sơ cho thấy, tại các quy hoạch của Nhà nước về sử dụng đất, quy hoạch chung Hà Nội và quy hoạch xây dựng huyện Ba Vì thì khu nghĩ dưỡng Điền viên thôn là khu dân cư nông thôn từ xa xưa; Quy hoạch sử dụng đất là đất ở nông thôn; Quy hoạch xây dựng là xây dựng khu dân cư nông thôn. Tuy nhiên, việc xây dựng như hiện nay ở đây là sai so với các quy định hiện hành.
Vậy hàng chục căn nhà thuộc Điền viên thôn được chủ đầu tư xây dựng ở đây đã vi phạm đến đâu và hướng xử lý các công trình này như thế nào? Báo Kinh tế & Đô thị ghi nhận ý kiến Luật sư và chuyên gia để làm rõ các quy định pháp lý liên quan tới nội dung này
Phù hợp quy hoạch đất ở nông thôn
Đánh giá về mức độ sai phạm của khu biệt thự này đưới góc nhìn của một luật sư, ông Hoàng Văn Hướng - Trưởng văn phòng luật sư Hoàng Hưng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) có nhiều ý kiến đáng chú ý.
PV: Luật sư đánh giá thế nào về việc xây dựng số lượng lớn biệt thự tại Điền viên thôn mà chưa được cấp phép xây dựng.
Theo báo cáo sơ bộ của thanh tra, khu vực này là đất nhiều người dân đã định cư lâu dài từ trước năm 1993, đây cũng là khu dân cư không tập trung thuộc diện miễn phép xây dựng. (Điểm K, điều 89, luật Xây Dựng về các dạng công trình được miễn phép xây dựng: Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;)
Tại Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND năm 2010 của UBND Thành phố Hà Nội có nội dung được cấp phép xây dựng cho các hộ dân chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện đất sử dụng ổn định trước năm 2004, đồng nghĩa với việc công nhận người dân được phép xây dựng nhà trên đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các chủ biệt thự tại đây vi phạm trong việc xây dựng quá hạn mức đất ở nông thôn được cấp và không thông báo tới cơ quan chức năng về hoạt động thi công.
PV: Đánh giá của ông về việc chuyển nhượng trao tay trái phép các khu đất trong khu vực này?
Điều 12 luật đất đai quy định nghiêm cấm: Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển nhượng trao tay là vi phạm luật đất đai.
PV: Như vậy, các khu đất tại Điền viên thôn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Người sử dụng đất cung cấp đủ các căn cứ theo điều 21, nghị định 43/2014/ND-CP về việc xác định thời điểm sử dụng ổn định trước năm 1993 sẽ được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện không vi phạm luật đất đai.
Việc chuyển nhượng như trên là vi phạm luật đất đai. Xử lý vấn đề này, có thể xét các giao dịch chuyển nhượng vô hiệu và các bên, phạt vi phạm và hoàn trả lại các khoản tiền đã giao dịch.
Tuy nhiên, Tại khoản 10, điều 21, quyết định 37/2015/QD-UBND của UBND Thành Phố Hà Nội ban hành ngày 15/12/2015 về việc cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các trường hợp vi phạm luật đất đai:
Trường hợp người mua, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 nhưng bên bán, chuyển nhượng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 17 Quy định này, nay phù hợp với quy hoạch được duyệt và không có tranh chấp, khiếu kiện được UBND cấp xã xác nhận thì được công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận và phải nộp 100% tiền sử dụng đất; diện tích được công nhận là đất ở phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở mới xác định theo mức tối đa; phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, c khoản 5 Điều 43 Quy định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử đụng đất.
Như vậy, Xét căn cứ trường hợp cụ thể về thời điểm giao dịch, xác định có tranh chấp các bên hay không, … để xác nhận thủ tục xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
PV: Thưa ông, việc xử lý các công trình xây dựng trên đất sẽ được xử lý thế nào theo quy định pháp luật. Có thể áp dụng điều khoản phá dỡ, trả lại nguyên trạng?
Với các thông tin bước đầu, chưa thể xác định rõ về mức độ sai phạm của các căn biệt thự trên, do vậy, chưa thể đưa ra các nhận định cụ thể.
Quy định hiện hành về xử phạt vi phạm về trật tự xây dựng tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/7/2014 và thông tư 02/2015/TT-BXD ban hành ngày 02/04/2015 có quy định các trường hợp về xử phạt vi phạm.
Theo đó, có phân các cấp công trình, thời điểm xây dựng, mức độ phù hợp với quy hoạch địa phương… để xét xử phạt và biện pháp khắc phục.
Như vậy, cần phân rõ từng trường từng căn cụ thể, áp dụng đúng thời điểm để xử lý.
Ngoài ra, theo quy hoạch sử dụng đất, khu vực này đều quy hoạch là đất ở nông thôn, như vậy phù hợp với quy hoạch sử dụng đất địa phương.
Với trường hợp này, tôi cho rằng khả năng áp dụng điều khoản phạt phá dỡ trả lại nguyên trạng là rất ít.
Hướng dẫn nhà đầu tư hoàn thiện thủ tục
Đó là ý kiến của TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Nguyên PCT TP Hà Nội, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng với góc nhìn quy hoạch liên quan đến vấn đề này.
TS Phạm Sỹ Liêm cho biết, những sai phạm tại khu nghỉ dưỡng Điền viên thôn đã rõ. Đây là những vi phạm cần phải xử lý nghiêm khắc để làm gương. Tuy nhiên, cũng cần phải làm rõ trách nhiệm, có sự dung túng của chính quyền địa phương, cá nhân trong việc buông lỏng quản lý, để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép ở khu vực này hay không?
PV: Thưa ông, ông đánh giá ra sao về trách nhiệm của chính quyền trong việc quản lý trật tự xây dựng và đất đai tại Điền viên thôn.
Điền viên thôn nằm dưới chân núi, không khuất như trong khu vực Vườn Quốc gia Ba Vì, nên có thể nhận thấy rõ ràng khi các nhà đầu tư triển khai xây dựng. Nếu không có sự dung túng, làm sao người ta có thể dễ dàng vi phạm? Xảy ra sai phạm như vậy, đáng lẽ chính quyền, cơ quan chức năng phải xử lý ngay từ đầu, không phải để đến nhiều năm sau mới bắt đầu quay lại để xử lý.
PV: Theo ông, Chế tài xử lý hậu quả tại khu nghỉ dưỡng Điền viên thôn thế nào. Có nên phá dỡ các biệt thự này hay không?
Việc có phá dỡ hay không cần xem xét đẩy đủ căn cứ pháp luật về quản lý trật tự xây dựng, quản lý đất đai… Ngoài ra, còn xem xét mức độ ảnh hưởng tới dân sinh xã hội, có vi phạm các quy hoạch chung, trái với định hướng phát triển của địa phương hay không.
Việc xây dựng sai phép ở khu vực này đã rõ. Rõ ràng, phải phạt vì vi phạm. Tuy nhiên nếu Điền viên thôn không ảnh hưởng đến môi trường, xã hội, cảnh quan, phù hợp với định hướng phát triển của địa phương thì có thể hướng dẫn cho nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục theo quy định pháp luật.
Tôi nhận thấy, dưới chân núi Ba Vì - khu vực được ví như hòn ngọc quý của Thủ đô. Sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính năm 2008, Ba Vì được đưa về Hà Nội, nơi có nhiều thắng cảnh, có thể làm nơi nghỉ dưỡng, phát triển du lịch. Tuy nhiên, chưa có dự án nào của Hà Nội ở khu vực này phát triển bài bản. Tôi xem ảnh, thấy các nhà đầu tư xây dựng, quy hoạch khu vực này rất đẹp, có hồ, cây xanh, nhà cửa rất bắt mắt. Nhà đầu tư đã đến đây mài duỗi nó trở thành hòn ngọc quý, tăng giá trị của vùng đất Ba Vì. Nếu việc xây dựng nhà máy thì cần phải xem xét lại, trong khi đây lại là khu nghỉ mát, mô hình rất phù hợp với định hướng phát triển kinh tế khu vực Ba Vì, Hà Nội hiện nay”
PV: Vậy theo ông, trường hợp Điền viên thôn nên xét đến trường hợp phạt cho tồn tại?
Đó là đánh giá ở góc nhìn về quy hoạch, dân sinh xã hội, Việc quyết định xử phạt và biện pháp khắc phục đến đâu nhất thiết cần căn cứ vào kết luận thanh tra và các quy định của pháp luật.
PV: Trân trọng cảm ơn!
