Mặc dù thị trường BĐS Hà Nội hiện đang trong giai đoạn trầm lắng, giao dịch chững lại tuy nhiên giá BĐS vẫn đang đứng ở mức cao khiến cho nhiều người có nhu cầu thực khó tiếp cận được với nhà ở.
Nguyên nhân khiến giá BĐS Hà Nội vẫn đứng ở mức cao theo Thứ trưởng Nam là do thị trường Hà Nội phát triển chưa phù hợp với quy luật cung, cầu.
“Mặc dù các doanh nghiệp hầu hết đều bán đúng giá nhưng việc mua đi bán lại của các chủ đầu tư thứ cấp nhằm hưởng giá chênh lệch đã khiến cho giá BĐS Hà Nội ngày một cao lên”, Thứ trưởng Nam khẳng định.
Cung, cầu chưa “ăn khớp”
Hiện Việt Nam có khoảng hơn 85 triệu dân, trong đó Hà Nội có hơn 7 triệu người và TP.HCM là hơn 8 triệu người. So với tiêu chuẩn thành phố có hơn 3 triệu dân được gọi là mật độ dân cư đông thì Hà Nội đang có tốc độ phát triển dân số rất lớn.
Do vậy nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng cao. Hiện nay, tổng quỹ nhà ở là 1,6 tỷ, trong đó 1/3 là xây mới từ năm 2000. Số hộ gia đình ở căn hộ rộng từ 60m2 trở lên chiếm trên 50% (trung bình 15m2/người).
Tuy nhiên, một nửa số hộ gia đình còn lại vẫn đang phải sống trong cảnh chật hẹp (dưới 15m2/người), cá biệt có tới 2,5% dân đang phải sống dưới 5m2/người. Điều này chứng tỏ có sự phân hóa rất lớn và nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều.
Để đáp ứng nhu cầu lớn về nhà ở, theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, cần phải đẩy mạnh lượng cung đồng thời phải định hướng được cho doanh nghiệp, nhận thức được đúng đắn và đầy đủ hơn về loại hàng hóa có tính phức tạp này và dần dần đưa tới sự nhận thức đầy đủ và đúng đắn hơn, làm minh bạch và trong sáng hơn thị trường BĐS.
So với thị trường BĐS Hà Nội, thị trường BĐS TP. HCM lại có xu hướng ngược hẳn, tuy thị trường trầm lắng hơn, nhưng hàng lại dồi dào hơn và giá cả thấp hơn so với Hà Nội. Điều đặc biệt là thị trường TP.HCM vẫn luôn chuyển động vì hầu hết các dự án đều do doanh nghiệp tư nhân làm, bên cạnh đó người dân có tâm lý mạnh bạo trong việc đầu tư so với ở Hà Nội.
Trong khi đó, Hà Nội có dân số lớn, xấp xỉ gần bằng số dân của TP.HCM nhưng diện tích chỉ bằng 1/3 của TP.HCM. Hiện nay gần 800 dự án đang bị tạm dừng do có quy hoạch Thủ đô.
Người đông, cầu ở lớn, trong khi nguồn cung quá hiếm. Đây chính là nguyên nhân trực tiếp tác động tới giá BĐS bị đẩy lên cao!
Đồng tình với quan điểm này, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, nguyên nhân gây nên sự biến động là do nhu cầu về BĐS là nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng, khách sạn tại Hà Nội là rất lớn, trong khi đó nguồn cung trên thị trường không đủ để đáp ứng đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.
Đầu cơ khiến giá BĐS tăng mạnh
Theo ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường BĐS tại Hà Nội trong một vài năm gần đây có những diễn biến phức tạp.
Thị trường BĐS có sự giảm mạnh từ nửa cuối năm 2008, đến hết quý 1/2009 thị trường BĐS vẫn ở tình trạng đóng băng. Tuy nhiên, sang quý 2/2009 thị trường BĐS có dấu hiệu hồi phục trở lại.
Đặc biệt quý 3/2009, thị trường BĐS Hà Nội có sự tăng giá mạnh ở tất cả các mảng thị trường nhà ở. Giá nhà, đất liên tục được điều chỉnh và tăng khoảng từ 15% đến 20%, có khu vực giá BĐS được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, thậm chí có nơi tăng hơn 40% so với quý 4/2009.
Ngoài việc cung chưa đáp ứng đủ cầu, theo ông Thiện việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ để kiếm lời, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” của các nhà đầu tư ngắn hạn cũng là nguyên nhân để đẩy giá BĐS lên cao.
Cùng quan điểm với ông Thiện, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ cũng cho rằng, lượng giao dịch và giá chuyển nhượng được chào bán trên thị trường tự do các loại đất thổ cư, đất cây lâu năm tăng mạnh. Tuy nhiên, chủ yếu là việc mua đi bán lại giữa những người đầu cơ với nhau, có những mảnh đất trong một thời gian ngắn đã thực hiện giao dịch nhiều lần.
Bằng chứng cho thấy là số thuế thu được từ chuyển nhượng BĐS tại khu vực ngoại thành không lớn. Theo báo cáo của Cục thuế Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2010, số thuế thu được tại 4 huyện Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất lên tới hơn 700 tỷ đồng.
“Xuất hiện tình trạng “làm giá”, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá BĐS lên cao, nhất là tại các khu vực huyện Thạch Thất, huyện Ba Vì”, ông Thọ khẳng định.
