Trong đó có hai vấn đề đáng chú ý: Gia hạn giải ngân cho cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng vay gói 30.000 tỷ đồng trước ngày 31/3/2016 đến 31/12/2016 và ngừng tái cấp vốn đối với DN và hộ gia đình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH). Chưa thỏa đáng Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, Văn bản số 3955/NHNN-TD của NHNN có nhiều điểm chưa thỏa đáng. Thứ nhất, không phủ nhận việc cho phép cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng vay gói 30.000 tỷ đồng trước ngày 31/3/2016 tiếp tục được gia hạn giải ngân đến hết 31/12/2016 là tin vui đối với những người đúng đối tượng này. Tuy nhiên lại là niềm vui “không trọn vẹn” cho một bộ phận những người cũng ký trước 31/3/2016 nhưng nhận nhà trong năm 2017 hoặc đầu năm 2018.
Nghĩa là nhóm đối tượng này từ 1/1/2017 sẽ không được giải ngân theo gói 30.000 tỷ đồng như đề nghị của NHNN. “Chỉ có đối tượng nhận bàn giao nhà trong năm 2016 đến ngày 31/12 mới được giải ngân hết hợp đồng theo lãi suất ưu đãi đã ký trong hợp đồng tín dụng. Còn những đối tượng nhận nhà sau khoảng thời gian đó, nghĩa là từ 1/1/2017 sẽ phải giải ngân theo lãi suất thương mại. Điều này là không thỏa đáng, vòng luẩn quẩn “một hợp đồng, hai lãi suất” là không công bằng với người thu nhập thấp” - ông Châu nhận định. Điểm không thỏa đáng thứ 2 là trong quy định giải ngân đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì khi nhận nhà, bên mua chỉ trả 95% giá trị hợp đồng, còn 5% còn lại khi có sổ đỏ mới thanh toán. Như vậy 5% sau khi đã nhận nhà nếu chờ chủ đầu tư hoàn thành xong sổ đỏ sẽ kéo dài hơn thời điểm 31/12/2016. Đồng nghĩa với việc chỉ giải ngân được tối đa 95% thay vì 100%. Cuối cùng là vấn đề dừng tái cấp vốn đối với DN và hộ gia đình làm nhà cho thuê, NƠXH mới. Quy định này có thể xuất phát từ việc số tiền còn lại của gói vay này (số ít) nên tập trung cho cá nhân người mua nhà thu nhập thấp. Theo NHNN, đến hết ngày 10/5/2016 đã cam kết giải ngân 34.286 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong Nghị quyết 02/2013 được Chính phủ ban hành ngày 7/1/2013 dự trù một gói tín dụng 20.000 - 40.000 tỷ đồng chứ không phải 30.000 tỷ đồng. 30.000 tỷ đồng là con số của NHNN theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN. Cho nên, hiện mức 34.286 tỷ đồng vẫn nằm trong khung đã dự liệu của Chính phủ. Nếu đứng trên cơ sở này, nên cho DN cũng như các hộ gia đình được giải ngân theo hợp đồng đã ký với ngân hàng thương mại trước ngày 31/3/2016. Trường hợp bất khả kháng thì nên có những lãi suất hợp lý để họ hoàn thành được dự án đã đăng ký. Nhiều DN BĐS cho biết khi tham gia làm NƠXH, dù nghiên cứu kỹ chính sách liên quan đến phân khúc này nhưng cũng không lường được chính sách tín dụng biến động nhiều đến vậy. Hiện tại, một số dự án NƠXH đang bắt đầu triển khai xây dựng và không thể trì hoãn được. Trong khi NHNN lại đề nghị dừng tái cấp vốn một cách chung chung đối với các nhà đầu tư xây dựng NƠXH mới mà không quy định rõ cụ thể thời gian. Nếu không có sự hỗ trợ nhất định về mặt lãi suất chắc chắn chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại lớn và gây hoang mang của người dân. 6 tháng lại chạy đua?
Tính từ thời điểm hiện tại đến mốc 31/12/2016 còn 6 tháng để nhóm đối tượng được gia hạn giải ngân hưởng lãi suất ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng. Những khách hàng may mắn rơi vào các dự án nhận nhà ngay trong năm 2016 thì không có nhiều lo lắng. Tuy nhiên số người phải chờ đến năm 2017 mới được bàn giao nhà là cả một vấn đề. Anh Nguyễn Văn Long, khách hàng mua nhà ở xã hội tại quận Bắc Từ Liêm chia sẻ: “Vợ chồng tôi ký vay gần 700 triệu đồng qua một ngân hàng thương mại để mua nhà từ gói 30.000 tỷ đồng vào 25/2/2016. Tuy nhiên, phải đến tháng 3/2017 chủ đầu tư mới bàn giao. Theo tiến độ nộp tiền của hợp đồng, qua 31/12/2016, tôi vẫn còn hai đợt giải ngân hơn 300 triệu đồng. Nếu khoản 300 triệu đồng này giải ngân sau thời điểm gia hạn của gói 30.000 tỷ đồng có được hưởng lãi suất 5% không? Nếu theo lãi suất thương mại tăng gấp đôi, gia đình tôi không không biết xoay xở thế nào để lo đủ tiền". Thực tế, nếu vay theo phương thức thương mại thì người thu nhập thấp không có tài sản đảm bảo, cũng không thể chứng minh thu nhập theo điều kiện của ngân hàng thương mại quy định; Giả định được vay thương mại thì với lãi suất khoảng trên dưới 10%/năm là gánh nặng khó kham nổi. Nếu vay ngoài xã hội, thậm chí vay tín dụng đen thì hệ quả khó lường. Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tất cả có 2 mốc: trước ngày 31/3/2016 và không sau ngày 31/12/2016. Sau 6 tháng hạn định dù không giải ngân xong cũng chấm dứt. Điều này vô hình chung đẩy những người nhận nhà sau 31/12/2016 đứng trước hai lựa chọn: một là “giục” chủ đầu tư thi công tấp cập để tăng tiến độ giải ngân, hai là “bắt tay” cùng ngân hàng và chủ đầu tư nghiệm thu, quyết toán “khống” tiến độ. Rắc rối không chỉ là thủ tục hay việc lãi phải trả bị đội lên khi buộc giải ngân sớm, mà một rủi ro lớn khác là việc “lệch pha” giữa tiến độ thực hiện dự án và số tiền khách hàng phải đóng. Thông thường việc đóng tiền để mua “nhà trên giấy” tuân thủ khá chặt chẽ tiến độ thi công của dự án. Tuy nhiên, với việc giải ngân một lần hoặc giải ngân trước tiến độ, ngân hàng “khỏe tay” vì hoàn thành chỉ tiêu, còn DN BĐS được nhận tiền giải ngân sớm. Trước thực tế nhiều chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, không đảm bảo tiến độ dự án tràn lan như hiện nay thì khả năng khách hàng trở thành “con nợ” lại không biết khi nào nhận được nhà là hoàn toàn có thể xảy ra.
 Khách hàng tìm hiểu thông tin dự án nhà ở xã hội tại phường Phú Lãm, quận Hà Đông. Ảnh: Chiến Công |
| Thay vì lo lắng sau 1/6/2016 chịu lãi suất thương mại thì nay người dân lại chịu thêm gánh nặng mới cho hạn định 31/12/2016. Gói 30.000 tỷ đồng là thiện chí của Nhà nước giúp đỡ người nghèo nên cần kết thúc có hậu. Chính phủ cần xem xét tất cả các trường hợp đã ký hợp đồng trước 31/3/2016 được giải ngân hết theo tiến độ và cho đến khi được cấp sổ đỏ. GS.TSKH Đặng Hùng Võ |
Chuyên gia nhận định Cần được giải ngân 100%  Trao đổi với phóng viên, TS Ngô Trí Long – chuyên gia kinh tế cho rằng việc kết thúc gói 30.000 tỷ đồng vào thời điểm 1/6/2016 là hợp lý, bởi mỗi chính sách sẽ phù hợp trong một giai đoạn, cần chuyển sang hình thức mới hiệu quả hơn. Tuy nhiên, việc gia hạn giải ngân đến 31/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang tạo ra “phản ứng dây chuyền” hoang mang khi các quy định chưa thể hiện được sự minh bạch cần thiết. Trong 6 tháng tới, những khách hàng nhận nhà sau thời điểm 31/12/2016 chắc chắn sẽ tìm cách giải ngân trước thời hạn. Điều này vô cùng nguy hiểm khi chủ đầu tư đã ôm tiền và tiến độ không được đảm bảo. Cho nên, Chính phủ cần xem xét yêu cầu tất cả các ngân hàng thương mại tuân thủ hợp đồng tín dụng, tức là giải ngân 100% với lãi suất ưu đãi cho những trường hợp đã ký vay trước 31/3/2016 theo tiến độ dự án và cho đến khi nhận sổ đỏ thay vì gia hạn đến 31/12/2016. Nếu NHNN có những thay đổi thì phải do các ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm. Người dân ký hợp đồng với các ngân hàng thương mại và họ không có liên quan gì đến NHNN. Đồng thời quy định một mức lãi suất hợp lý cho DN BĐS và hộ gia đình đầu tư cải tạo xây mới nhà ở xã hội trong trường hợp ngừng tái cấp vốn. Gia Tuấn |
