Giá thuê văn phòng tại Hà Nội giảm 10%

Công ty Savills Việt Nam vừa công bố mô hình dự báo hai bước cho thị trường văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm Hà Nội.

Theo Savills, nguồn cầu văn phòng tại Hà Nội nhìn chung có xu hướng tăng lên trong giai đoạn 1997 – 2011. Tuy nhiên, giá thuê trung bình của phân khúc văn phòng hạng A và B đã trải qua hai đợt sụt giảm do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế vào các năm 1997 và 2008.

Trong 9 tháng đầu năm 2012, giá thuê trung bình đã giảm 10% so với năm 2011 do nguồn cung mới dồi dào và nguy cơ dư cung. Hiện nay xu hướng chuyển văn phòng về phía Tây, nơi khách thuê có thể tìm được lựa chọn tốt hơn và có giá trị kinh tế hơn, đang gia tăng.

Tại khu vực trung tâm thành phố, giá thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A và B cao hơn 13% - 38% so với mặt bằng chung của thị trường trong vòng 6 năm trở lại đây. Công suất thuê trung bình tại khu vực này cao hơn mức trung bình của thị trường 12%, đạt 90% trong quý III/2012.

Về tình hình hoạt động thị trường tại khu vực trung tâm giai đoạn 2004 – 2011, theo Savills, trong quý III/2012, có 54% diện tích đã cho thuê tại các tòa nhà văn phòng hạng A và B ở trung tâm thành phố là cho các công ty nước ngoài và 46% là thuộc các công ty trong nước. Nhu cầu văn phòng bình quân trên một khách thuê của các công ty trong nước cao gấp 2 lần nhu cầu của công ty nước ngoài. Các công ty thuộc lĩnh vực tài chính – ngân hàng và bảo hiểm chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng diện tích văn phòng đã cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố, kế đến là các công ty thuộc ngành sản xuất.

Theo Savills, mô hình dự báo 2 bước nhằm đưa ra những dự báo về thị trường trong 2 năm tới (2013 – 2014).

Theo phương pháp này, bước 1 sẽ dự đoán chênh lệch giữa nguồn cung và nguồn cầu trong tương lai. Nguồn cầu mới hàng năm được dự báo dựa trên diện tích văn phòng thuê thêm theo ngành. Nguồn cung mới được xác định dựa vào tiến độ hiện thời của các dự án văn phòng trong tương lai.

Còn bước 2 dự báo giá thuê trung bình nhờ vào mô hình hồi quy dựa trên cân đối diện tích trống và nhu cầu thực hàng năm.

Theo cách này, giả định tốc độ tăng trưởng GDP của Hà Nội đạt 9-10%/năm trong giai đoạn 2012-2014 và không có biến động rõ rệt trong cơ cấu GDP.

Lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được giải ngân năm 2012 vẫn duy trì như trong giai đoạn 2007 – 2011 và cao hơn trong năm 2013 - 2014 khi nền kinh tế thế giới cũng như kinh tế trong nước đi vào ổn định.

Kết quả dự báo cho thấy, nguồn cầu văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm được dự báo sẽ tiếp tục tăng 14%/năm trong hai năm sắp tới (2013 – 2014).

Tại khu vực trung tâm, kết quả của mô hình hồi quy chỉ ra rằng mức giá thuê bình quân sẽ phục hồi nhẹ trong năm 2014 với tỷ lệ tăng 1% sau khi giảm 3% trong năm 2013. Nguyên nhân là do nguồn cung văn phòng tương lai hạn chế tại khu vực trung tâm./.