Giải pháp cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Có sát thực tế mới khả thi

Theo kết quả rà soát của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP hiện có 1.579 nhà CCC, bao gồm 1.273 nhà từ 4 - 6 tầng thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư độc lập, quy mô dân số gần 240.000 người. Quy mô dân số tăng cao làm cho hệ thống hạ tầng xã hội và nhất là hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp nước thoát nước… tại các khu CCC đang bị quá tải trầm trọng. Diện tích căn hộ thiết kế theo mô hình sinh hoạt trong điều kiện kinh tế khó khăn chỉ rộng khoảng 24 - 28m2. Do đó, khi nhu cầu sinh hoạt tăng dẫn đến việc người dân cơi nới tràn lan cả không gian dưới mặt đất lẫn trên tầng cao, cải tạo đường ống nước khiến nhiều tòa nhà biến dạng, xuống cấp nặng nề…

Đặc biệt, bộ mặt kiến trúc đô thị bị ảnh hưởng, chất lượng cuộc sống người dân suy giảm khi quỹ đất trồng cây xanh của các khu tập thể bị người dân chiếm dụng để làm nhà ở, chỗ để xe, hàng quán... Cụ thể, khu Thành Công diện tích cây xanh chỉ còn 3,4% diện tích toàn khu, khu Thanh Xuân Bắc là 2,9%, các khu Thanh Nhàn, Mai Động, Văn Chương quỹ đất dành cho cây xanh gần như biến mất, tại một số khu khác như Đại học Thủy lợi, Đại học Bách khoa chỉ đạt 0,5 - 0,6m2/người, quá thấp so với chỉ tiêu quy định là 2m2/người.

Bà Lê Thị Viết, phòng 107, nhà C5 tập thể Quỳnh Mai chia sẻ, dãy nhà được xây từ năm 1960 để phân cho công nhân Xưởng máy cơ khí công trình (Bộ GTVT) nên mỗi căn chỉ rộng chừng 15m2. Nhưng hiện gia đình bà có tới 6 nhân khẩu gồm 3 thế hệ phải chen chúc trong căn phòng ẩm thấp, nền nhà thấp hơn đường đi nội bộ đến hàng chục centimet. Do quá chật chội nên gia đình bà cũng như các hộ tại tầng 1 đã “tranh thủ” xây trên mảnh đất lưu không phía trước mặt được căn phòng khoảng 10m2 để tăng thêm diện tích sinh hoạt. “Nhiều gia đình có điều kiện đã chuyển đi nơi khác sinh sống hoặc cho thuê, những hộ còn ở lại phần lớn đều là cán bộ hưu trí, công nhân, viên chức nghèo. Hầu hết người dân đều mong muốn TP Hà Nội sớm cải tạo, xây mới để có chỗ ở đảm bảo cuộc sống. Tuy nhiên, TP cần tạo điều kiện về giá cho những hộ dân khó khăn về kinh tế có thể mua được phần diện tích tăng thêm của căn hộ”- bà Lê Thị Viết bày tỏ.

Cùng chung nguyện vọng như bà Lê Thị Viết, hầu hết người dân đang sống tại các CCC xuống cấp nặng nề như nhà A7 Tân Mai, E6 Quỳnh Mai, khu tập thể 3 tầng tại phường Nguyễn Trãi, Hà Đông… đang mong ngóng từng ngày TP sớm có phương án đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại và được tái định cư trên đúng khu đất đang ở với hệ số đền bù hợp lý.

Phân cấp mạnh hơn cho quận, huyện

Sau 20 năm, tiến độ cải tạo CCC mới đạt khoảng 1% số lượng nhà được cải tạo, xây dựng lại. Các chuyên gia lý giải nhiều nguyên nhân và kiến nghị để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc rất cần có cơ chế, chính sách đặc thù, tạo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư mới đẩy nhanh được tốc độ cải tạo, xây dựng lại các khu CCC. Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cải tạo, xây dựng lại CCC tại Hà Nội cũng như cả nước đang gặp khó khăn vì chưa tìm ra phương án phù hợp giải quyết xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân. “Điều quan trọng cần xác định là phương án cải tạo, xây dựng lại như thế nào, lợi ích minh bạch được chia sẻ ra sao giữa chủ đầu tư và người dân, sau đó chỉ cần được sự đồng thuận của khoảng 70% cư dân thì phương án sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây chính là cơ chế mà nhiều nước trên thế giới đã thực hiện thành công và có khuyến nghị với Việt Nam” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh. Cũng theo vị chuyên gia này, giải pháp trên tầm nhìn dài hạn là phải thay đổi khung pháp luật theo hướng chung cư có thời hạn sử dụng đất bằng với tuổi thọ của tòa nhà chung cư, tốt nhất là ngang với tuổi thọ trung bình của đời người (70 - 80 năm) . Có như vậy, người đầu cơ chung cư ít đi, giá căn hộ sẽ giảm, việc xây dựng lại CCC vì vậy thuận lợi hơn.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà, ngoài những điều chỉnh về cơ chế chính sách như sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP, vấn đề đổi mới cách thức thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu CCC trên địa bàn TP hết sức cần thiết nhằm nâng cao hơn vai trò, trách nhiệm của các chủ thể tham gia. Đặc biệt, việc tham gia của cộng đồng dân cư vào quá trình quy hoạch, áp dụng cơ chế, chính sách và triển khai thực hiện có vai trò quyết định tới thành công của dự án nhưng thời gian qua TP đã làm chưa thực sự tốt. Do đó, cần có cơ chế đảm bảo công khai, minh bạch để cộng đồng dân cư và từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu công trình xây dựng trong phạm vi dự án được tham gia với tinh thần trách nhiệm, được hưởng quyền lợi chính đáng.

Đáng lưu ý, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, chính sách bồi thường phải xác định rõ hệ số K, cần xác định tối đa, chứ không phải tối thiểu như hiện nay và không để chủ đầu tư đứng ra tự thỏa thuận với chủ sở hữu. Những dự án nằm trong quy hoạch bị khống chế không tăng về mật độ dân số, giới hạn chiều cao, không đủ cân đối tài chính cho chủ đầu tư cần phải có sự tháo gỡ đột phá bằng cách gia tăng tỷ lệ văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, khu vui chơi có thu phí… hoặc đền bù cho nhà đầu tư bằng những dự án ưu đãi ở nơi khác. Đặc biệt, Hà Nội cần phân cấp mạnh hơn cho các quận, huyện trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu CCC. TP chỉ nên nắm khâu quy hoạch, phê duyệt dự án còn phân cấp cho quận, huyện chịu trách nhiệm toàn diện từ khâu lựa chọn khu vực dự án, lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng. “Không cơ quan, DN nào nắm chắc địa bàn, đặc điểm và nguyện vọng của cộng đồng dân cư bằng chính quyền địa phương. Vì vậy, nơi nào chính quyền cơ sở quan tâm, chỉ đạo quyết liệt, phối hợp chặt chẽ với nhà đầu tư thì công tác cải tạo, xây dựng lại CCC chắc chắn thu được kết quả tích cực” - ông Nguyễn Mạnh Hà nêu.