Giảm giá bán bất động sản: Hiệu ứng bình thường của thị trường

"Tiếng súng" đầu tiên trên thị trường BĐS là việc Công ty CP Địa ốc Dầu khí thông báo "đại hạ giá" 85 căn hộ dự án Petro Vietnam Landmark tại quận 2, TP. HCM xuống còn 15,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Tiếp theo là tin từ Sàn giao dịch BĐS ACBR, đơn vị này sẽ "trình làng" 500 căn hộ tại dự án An Tiến (xã Phước Kiểng, Nhà Bè), giá khởi điểm khoảng 14,5 triệu đồng/m2. Dự án  này được Công ty CP Đầu tư công đoàn Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam mua lại từ chủ đầu tư  Hoàng Anh Gia Lai vào cuối tháng 9/2009.

Tại Hà Nội, từ giữa tháng 10 đến đầu tháng 11 này, giá sản phẩm tại nhiều dự án tiếp tục giảm từ 3 - 5 triệu đồng/m2. Một số dự án ở phía Đông Hà Nội như Ecopark của Vihajico, Khu ĐTM Việt Hưng của Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị và Hanoi Garden City của Berjaya… giá đất đang có xu hướng giảm nhẹ. Cụ thể, Khu ĐTM Việt Hưng, biệt thự liền kề từ 40 - 42 triệu đồng/m2, so với thời điểm thị trường "sốt nóng" giá hiện giảm gần 10 triệu đồng/m2. Giá chung cư cũng có xu hướng giảm 2 - 3 triệu đồng/m2, chung cư tại Khu ĐTM Việt Hưng khoảng 19 - 20 triệu đồng/m2, Đặng Xá: 17 triệu đồng/m2, C17 Ngọc Thụy - Gia Lâm: 21 triệu đồng/m2, chung cư Ecopark chiết khấu còn 1,36 tỷ đồng/căn diện tích trên 100m2... Giá đất dự án Nam An Khánh, từ 30 - 42 triệu đồng/m2 tùy vị trí, giảm vài triệu đồng so với hơn tháng trước.

Mới đây, Công ty Savills Việt Nam tiến hành khảo sát hơn 50 nhà đầu tư, phát triển BĐS tại 5 tỉnh, thành phố lớn, trong đó có Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng và TP. HCM. Kết quả cho thấy, hơn 70% nhà đầu tư BĐS có kế hoạch điều chỉnh kinh doanh. Trong số đó, 50% đã thay đổi loại hình sản phẩm. 20% chọn thay đổi vị trí đầu tư dự án, 20% chọn thay đổi phương thức bán hàng để đối phó với những khó khăn.

Chưa về giá trị thực

Câu chuyện giảm giá bán BĐS có thể nhìn từ nhiều góc độ. Nhưng việc giảm giá trên các điều kiện khác nhau là một động thái bình thường của doanh nghiệp và hết sức bình thường theo cơ chế thị trường. Tổng Giám đốc Công ty Quỹ Đầu tư BĐS VP Bank Phan Thành Mai, cho biết: "Trên cách nhìn của doanh nghiệp, việc đưa ra các gói sản phẩm về tài chính cho khách hàng bao gồm các yếu tố như giá, tỷ lệ trả một lần trên tổng giá trị BĐS, thời điểm và phương thức thanh toán… là một giải pháp của doanh nghiệp. Gói giải pháp này đưa ra nhằm thu lại khoản tiền mặt tại thời điểm hiện tại, khi thị trường BĐS đang thiếu nguồn vốn, có nhiều cơ hội mới… Đương nhiên nhà đầu tư cần tính toán giá vốn của dự án, dòng tiền mặt của dự án và của doanh nghiệp, để cân đối mức độ chịu đựng của doanh nghiệp nhằm đưa gói tài chính cho BĐS là hợp lý nhất".

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của khách hàng, khi đầu tư vào BĐS mà có lãi hơn gửi tiền tiết kiệm ở ngân hàng (lãi suất tiền gửi khoảng 14%), khách hàng sẽ chấp nhận gói sản phẩm tài chính cho BĐS. Vì thế khi chủ đầu tư và khách hàng "bắt tay" nhau, thì đây là một tín hiệu tốt, bởi không những doanh nghiệp giải quyết được các khó khăn của mình, mà khách hàng có sản phẩm BĐS phù hợp đồng tiền của mình.

Việc giảm giá bán, hay có những biện pháp nào khác cũng khó có thể cứu được thị trường BĐS bởi nhu cầu thực của người dân còn rất lớn. Theo thống kê của các cơ quan chức năng, trên địa bàn Hà Nội có hơn 355.000 công chức và còn rất nhiều lao động nghèo chưa thể tiếp cận được với BĐS mặc dù đã có giảm giá nhưng vẫn còn ở mức rất cao. Trong khi đó, trên địa bàn thành phố còn hàng chục nghìn căn hộ vẫn "tối đèn", hàng đêm.

Trước thông tin hiện nay hàng loạt dự án BĐS nhà đầu tư chấp nhận lỗ để giảm giá nhằm thu hồi vốn trả nợ ngân hàng cho đúng kỳ hạn thực chất là vẫn có lãi, nhưng lãi thấp. Một số dự án lỗ nhưng cũng lỗ với con số nhỏ. Ông Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế cao cấp cho biết: "Hiện có khoảng 10 ngân hàng đang sử dụng nguồn vốn của chính mình để đầu tư  BĐS, dùng phương pháp "lấy mỡ nó dán nó" là vô cùng nguy hiểm, dẫn đến các ngân hàng thương mại có tỷ lệ nợ xấu rất cao không thu hồi được vốn. Việc giảm giá BĐS vừa qua là phản ứng dây chuyền. Đây là bài học nhãn tiền đã xảy ra ở Mỹ, Nhà nước đã phải bỏ tiền ra để cứu các ngân hàng, dẫn đến nợ công".