Cắt lỗ tại nhiều dự án
Anh Lê Khiết, chủ một căn hộ tại tòa N04 - Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, cách đây gần 2 năm anh mua một căn hộ 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh tại tòa N04 với giá 3,2 tỷ đồng, hiện tại đang cần vốn đề kinh doanh nên đang rao bán căn hộ này với giá 2,8 tỷ đồng. “Lúc đầu tôi tính mua để cho thuê, nhưng tình hình dịch bệnh khó khăn nên chỉ cho thuê được 1 thời gian sau đó khách thuê trả lại nhà, giờ dịch bệnh thuê căn hộ diện tích lớn như vậy không có khách, tôi đành chấp nhận bán lỗ để lấy tiền kinh doanh lĩnh vực khác” - anh Lê Khiết chia sẻ.
Khảo sát thực tế của phóng viên Báo Kinh tế & Đô thị, từ cuối quý I/2021 đến nay, hiện tượng bán cắt lỗ căn hộ chung cư xảy ra ở rất nhiều dự án trên địa bàn Hà Nội, như: Hà Đông, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ... tùy theo từng diện tích và vị trí dự án có mức cắt lỗ từ 100 - 400 triệu đồng/căn.
Theo chuyên gia Dương Đức Hiển, mặc dù từ đầu năm đến nay nguồn cung các dự án chung cư tiếp tục giảm, nhưng trong khoảng 3 năm gần đây sản phẩm chung cư cao cấp được chào bán với số lượng lớn khiến cho thị trường trở nên bão hòa. “Cùng với đó, rất nhiều nhà đầu tư đã không có kế hoạch dài hạn, mục đích rõ ràng khi mua nhà, chỉ mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng hoặc sử dụng để kinh doanh cho thuê tạm thời. Trước những tác động của dịch bệnh giá thuê giảm, khiến nhà đầu tư buộc phải tìm cách bán sản phẩm để thu hồi lại vốn” - ông Dương Đức Hiển phân tích.
Tác động từ chính sách
Phó Chủ tịch CEN Group Phạm Thanh Hưng cho biết, thời gian qua, ở hầu hết dự án chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp, việc đầu tư, lướt sóng không còn mang lại lợi nhuận cao nên nhà đầu tư đã thay đổi “chiến thuật” kinh doanh, đó là mua nhà để cho thuê kiếm lời hàng năm. Tuy nhiên, trước ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường cho thuê căn hộ cũng trở nên trầm lắng, bên cạnh đó giá thuê ở mức tương đối cao, một căn hộ cao cấp có diện tích từ 70 - 90m2 đều cho giá thuê từ 10 - 15 triệu đồng/tháng khiến nhu cầu thuê nhà giảm mạnh. Bên cạnh đó là chính sách về thuế thu nhập cá nhân siết chặt hơn cũng tác động không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư kinh doanh cho thuê căn hộ.
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, Thông tư 40/2021/TT-BTC về việc hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2021, quy định cá nhân cho thuê nhà doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân 5%, thuế giá trị gia tăng 5% (tổng thuế suất hai loại thuế này là 10% trên doanh thu) chưa thật hợp tình hợp lý, vì chưa xem xét mức giảm trừ gia cảnh của người có nhà cho thuê, chưa công bằng giữa các đối tượng có nhà cho thuê và không khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê, nhất là trong bối cảnh Covid-19 hiện nay.
Mặc dù mới đây có thông tin Bộ Tài chính đã có văn bản báo cáo Chính phủ nâng hạn mức này lên 200 triệu đồng/năm, nhưng nhà đầu tư vẫn đang thận trọng, chờ có văn bản chính thức trước khi “xuống tiền” mua căn hộ để tiếp tục kinh doanh cho thuê.
Ngoài những lý do trên, các chuyên gia cũng cho rằng sức mua căn hộ trên thị trường giảm là do nguồn cung không nhiều. Số liệu từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong quý I/2021 nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội là trên 14.100 sản phẩm, giao dịch được khoảng 3.700 sản phẩm, số lượng tồn kho tương đối lớn; nhưng sang quý II, tổng nguồn cung là trên 4.500 sản phẩm, trong đó có đến 3.700 sản phẩm từ dự án mới. Chủ đầu tư chưa vội vàng đưa sản phẩm tồn kho ra bán, trước tình hình nhu cầu và giá bán giảm để chờ dịch bệnh ổn định sẽ “bung hàng” tăng giá.
"Sang năm 2021 tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư đã có sự giảm sút mạnh so với cách đây 2 năm, nếu như năm 2019 tỷ suất này là 5,2%/năm, nay chỉ còn bình quân khoảng 4%/năm. Nhìn chung, mức lợi nhuận cho thuê chung cư hiện nay còn thấp hơn lãi suất ngân hàng, nên sự quan tâm của nhà đầu tư đối với phân khúc này có dấu hiệu giảm." - Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường batdongsan.com.vn, Nguyễn Ngọc Hiếu |
