Cho đến nay, thị trường căn hộ để bán tại Hà Nội trong năm 2011 không có đột biến trong giao dịch, thanh khoản thị trường ở mức thấp, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ giảm so với năm 2010, đặc biệt là căn hộ cao cấp vào quý 2 và quý 3 năm 2011. Dân đầu cơ tháo chạy So với những năm trước, dân đầu cơ, đầu tư luôn tham gia thị trường mỗi khi bất động sản ở trong giai đoạn “nóng”, lượng giao dịch ở mức rất cao, thậm chí mỗi căn hộ còn được bán chênh hàn chục triệu đồng. Tuy nhiên, đến nay ngay cả bán với giá chủ đầu tư công bố người mua cũng không mặn mà, khi có nhiều chính sách ưu đãi mới thu hút được người mua. Có thể thấy rằng, năm 2011 thị trường căn hộ để bán đang thuộc về phía người mua. Dân đầu tư, đầu cơ gần như đã không còn tham gia vào thị trường, giao dịch chủ yếu là của những người sử dụng cuối cùng. Năm 2011, đại đa số căn hộ có mức giá từ 1 – 2 tỷ đồng được khách hàng quan tâm. Thị phần chủ yếu giao dịch ở mảng phân khúc bình dân và trung cấp, ngoại trừ một đợt bán hàng khá tốt ở mảng căn hộ cao cấp từ dự án Royal City và Times City vào quý 1/2011, từ đó đến nay mảng phân khúc này gần như thanh khoản rất thấp. Theo nhận định của CBRE Việt Nam, nguồn cầu căn hộ chủ yếu đến từ những người mua để ở đối với mảng căn hộ giá bình dân, còn nhà đầu tư hiện nay đã chấp nhận đầu tư dài hạn (giữ căn hộ đến khi bàn giao). Thị trường không còn yếu tố đầu cơ tham gia vào thị trường. Ông Trần Như Trung – GĐ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cũng khẳng định, thị trường căn hộ để bán tại Hà Nội đang thuộc về người mua. Tuy nhiên, với trên 50% dân số dưới độ tuổi 35, thị trường căn hộ để bán có tiềm năng phát triển lớn trong dài hạn. Nguồn cung tồn đọng tăng nhanh Theo con số thống kê của Công ty Savills Việt Nam về thị trường căn hộ để bán tại Hà Nội từ đầu năm 2011 đến hết tháng 9/2011 có tổng số khoảng 21.800 căn hộ mới được cung cấp ra thị trường (chủ đầu tư chào bán – nguồn cung sơ cấp). Đây là một nguồn cung mới khá lớn so với các năm trước (trung bình gần 20.000 căn trong năm). Số lượng căn hộ còn tồn đọng lại chưa bán được ước tính khoảng trên 10.000 căn. Cụ thể theo con số thống kê của Savills, vào quý 1 năm 2011 nguồn cung căn hộ mới được tung ra thị trường khoảng 8.800 căn với tỷ lệ tiêu thụ đạt 70%, như vậy còn lại khoảng 2.600 căn còn tồn lại. Đến quý 2/2011 nguồn cung mới tiếp tục được cung ra thị trường khoảng 3.400 căn với tỷ lệ tiêu thụ trung bình trên toàn thị trường chỉ đạt 16%, như vậy nguồn cung tồn lại của quý 2 khoảng 2800 căn, và số lượng 2.600 căn tồn lại từ quý trước với tỷ lệ bán chỉ được 16% của thị trường thì số căn hộ còn tồn lại cũng khoảng 2200 căn. Do đó, đến giữa năm 2011 số lượng căn hộ còn tồn đọng ước tính khoảng 5000 căn. Savills vừa có báo cáo về tổng quan thị trường Q3/2011, số liệu cho thấy quý này nguồn cung mới tung ra thị trường khá mạnh với khoảng 9600 căn, trong đó tỷ lệ bán được cao tăng gấp 2 lần quý 2 nhưng cũng chỉ đạt 32%, như vậy số lượng căn hộ tồn lại còn khoảng 6.500 căn. Với 5000 căn còn tồn động từ quý 2/2011 nếu so với mức bán được là 32% thì lượng tồn còn lại khoảng 4000 căn. Như vậy, tổng số căn hộ tính đến nay còn đang tồn lại trên thị trường ước tính khoảng 10.500 căn. Với đà tăng nhanh như vậy, dự báo thời gian tới nguồn cung ế đọng trên thị trường sẽ tăng nhanh với một loạt các dự án lớn tiếp tục phải bán hàng để huy động tiếp nguồn vốn đầu tư tiếp vào dự án, do kênh huy động vốn từ ngân hàng đang gặp rất nhiều khó khăn. Theo dự báo của Savills, ước tính có 67 dự án sẽ gia nhập thị trường trong vòng 3 năm tới. 15 dự án xác định với khoảng 11.000 căn có thể sẽ được mở bán trong Q4/2011. Khuyến mãi rầm rộ
Một biện pháp cấp bách hiện nay đã được dự báo trước, đó là hình thức bán hàng kèm theo nhiều ưu đãi, khuyến mại mà từ đầu năm đã xuất hiện ở một số dự án có quy mô lớn lên đến hàng chục nghìn căn hộ. Thị trường hiện nay không còn lạ lẫm với nhiều hình thức khuyến mãi từ chủ đầu tư từ chiết khấu vài %, tặng gói nội thất lên đến vài trăm triệu đồng, tặng sàn thương mại hàng chục m2 sàn, thậm chí (được biết thời gian tới có chủ đầu tư sẵn sàng tặng ô tô khi khách hàng mua căn hộ -PV)… Mới đây nhất, đó là hình thức khuyến mại chưa từng có trên thị trường của Ocean Group khi khách hàng mua căn hộ Star City Lê Văn Lương từ ngày 5/10/2011 đến 5/11/2011. Với chủ trương bán hàng được thuận lợi, chủ đầu tư dự án này không gần ngại tặng cho khách hàng khi đóng tiền mua căn hộ lãi suất lên đến 22% cho khoản tiền đóng. Với nguồn cung tăng nhanh, hoạt động khuyến mại được tăng cường để tạo tính thanh khoản cho thị trường, nguồn mua đang có rất nhiều lựa chọn, có thể khẳng định đến nay thị trường căn hộ chắc chắn “gió đã đổi chiều”, thị trường là của người mua. Theo nhiều chiêu gia dự báo, giá bán căn hộ có khả năng sẽ tiếp tục đi xuống trong thời gian tới.
