Việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư vốn đã trở nên phức tạp lại nảy sinh thêm bất cập mới xoay quanh những mâu thuẫn về quản lý quy hoạch, sử dụng phí bảo trì...
Kẽ hở từ luật?
Ông Nguyễn Đức Tiến - Trưởng Ban quản trị nhà A1, chung cư 54 Hạ Đình (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, trong thời gian qua cư dân hai tòa nhà tại chung cư 54 Hạ Đình xảy ra tranh chấp gay gắt với chủ đầu tư dự án này. Nguyên nhân xuất phát từ khi chủ đầu tư khởi công hạng mục nhà liền kề và thay đổi thiết kế một số hạng mục cây xanh trong dự án.
“Chúng tôi đã yêu cầu chủ đầu tư phải giữ nguyên hiện trạng hàng cây xanh trong khu chung cư. Khi cả hai bên không tìm được tiếng nói chung, Ban quản trị chúng tôi đã cùng với người dân kiến nghị lên các cấp chính quyền địa phương” - ông Nguyễn Đức Tiến cho hay.
TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - Liên hiệp các hội Khoa học và Kỹ thuật Hà Nội thông tin, liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư có nhiều vấn đề phức tạp nảy sinh mâu thuẫn, trong đó nổi cộm lên đó là mâu thuẫn quản lý từ quy hoạch, dự án; mâu thuẫn về mô hình quản lý nhà chung cư.
Trong đó, mâu thuẫn quản lý từ quy hoạch và dự án xuất phát từ khái niệm nhà chung cư có phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, chung cư để ở và chung cư hỗ hợp dùng để kinh doanh và ở. Nhà chung cư có hình thức đơn lẻ hoặc tổ hợp theo cụm, nhóm nhà để quản lý, không chỉ là trong không gian ngôi nhà mà còn không gian xung quanh.
“Ranh giới không gian xung quanh cần được xác định trong quy hoạch tổng mặt bằng, thiếu cơ sở này sẽ dễ dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và dân cư và khó xác định phạm vi quản lý của Ban quản trị. Nhìn chung nhà chung cư phải cụ thể, chặt chẽ từ quy hoạch, thiết kế và phê duyệt dự án” - TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm cho hay.
Tiếp đó là mâu thuẫn về mô hình quản lý nhà chung cư, các quy định về hình thành, vận hành Ban quản trị nhà chung cư đã được xác lập trong quy định của luật và cụ thể hóa trong một số quyết định, thông tư. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, hiện tượng tranh chấp, khiếu nại về việc thành lập Ban quản trị, tổ chức hội nghị lần đầu, điều kiện vận hành Ban quản trị, quản lý - sử dụng quỹ bảo trì (2%) tại các dự án chung cư lại trở thành vấn đề nóng, được đẩy lên đỉnh điểm thành những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, trong giai đoạn trước đây, nguồn quỹ bảo trì do các chủ đầu tư họ quản lý, vận hành và sử dụng. Khi thành lập các ban quản trị thì hai bên không quyết toán được nên không xác định được số liệu để bàn giao và phía chủ đầu tư cũng không chịu bàn giao.
“Về vấn đề này trong quy định có xử phạt chủ đầu tư, nhưng thực tế có nguồn quỹ bảo trì lên tới hàng trăm tỷ đồng, nên một số chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt do chế tài phạt còn nhẹ, chưa kể hiện nay nhiều chủ đầu tư đã sử dụng nguồn quỹ này cho việc khác. Một số chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc quy hoạch được cấp phép (xây dựng sai phép - PV) dẫn đến việc kéo dài thời gian bàn giao hồ sơ” - ông Nguyễn Chí Dũng cho hay.
Kinh nghiệm từ quốc tế
Theo đánh giá, vấn đề tranh chấp quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư không chỉ xảy ra do nhiều chủ đầu tư “chây ỳ” không chịu thành lập ban quản trị để bàn giao nguồn quỹ; mà rất nhiều dự án không thể quyết toán được, do cư dân không đồng ý với các khoản thu chi của chủ đầu tư từ trước khi thành lập ban quản trị.
Cũng theo ông Nguyễn Chí Dũng, trước khi Luật Nhà ở 2014 được đưa vào thực hiện, chúng ta thực hiện quản lý theo mô hình của chủ đầu tư, khi xây dựng xong thì chủ đầu tư là những người quản lý, vận hành. Thời điểm này các chủ đầu tư được phép quản lý, sử dụng nguồn quỹ bảo trì (2%).
Sau một thời gian mô hình này bộc lộ hình hạn chế, Bộ Xây dựng đề xuất đưa vào vận hành mô hình quản lý là các ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị đại diện cho hàng chục nghìn hộ dân liên quan đến những khiếu nại, tranh chấp, bao gồm cả việc sử dụng quỹ bảo trì.
“Bên cạnh một số dự án “chây ỳ” không chịu thành lập ban quản trị, nhiều chung cư khi ban quản trị được thành lập, đã xảy ra mâu thuẫn do cư dân không thống nhất với số lượng tài chính thu chi của quỹ bảo trì 2% mà chủ đầu tư đưa ra, dẫn đến việc không quyết toán được để bàn giao cho ban quản trị. “Hiện nay, chúng tôi đã có đề xuất với Bộ Xây dựng là đề xuất tỷ lệ chủ đầu tư phải bàn giao 70% của tổng số tiền phí bảo trì đã thuê” - ông Nguyễn Chí Dũng cho biết thêm.
KTS Nguyễn Văn Thanh - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, mô hình các ban quản trị đang được xem là mô hình tối ưu trong việc quản lý, vận hành tại các dự án nhà chung cư. Ở Việt Nam, ban quản trị được Nhà nước công nhận pháp nhân riêng, có dấu và người tham gia được hưởng thù lao nghề nghiệp theo quy định thông qua biểu quyết của cư dân.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện không thể không tránh được những vấn đề nảy sinh. Có nhiều ý kiến cho rằng không phải tất cả những người tham gia ban quản trị đều có kinh nghiệm trong quản lý tài chính hay có kinh nghiệm trong thiết kế, xây dựng. Vì vậy, không thể tránh khỏi những thắc mắc của cư dân đối với các khoản thu chi hay việc thuê đơn vị nào để thực hiện bảo trì...
“Ở Paris, Pháp, Ban quản trị nhà chung cư là những người không hưởng phụ cấp hàng tháng từ nguồn quỹ bảo trì được thu của cư dân. Việc quản lý quỹ bảo trì rất minh bạch, họ phân làm 2 loại quỹ bảo trì: Thu thường xuyên - một khoảng thu cố định, không nhiều để thực hiện bảo trì các hạng mục thường xuyên cần sửa chữa; Phần thu phí bảo trì đột xuất - những phần ít hư hỏng, khi bị cần bảo trì mới thu phí. Chúng ta hoàn toàn có thể học tập kinh nghiệm này vào điều kiện thực tế” - KTS Nguyễn Văn Thanh nói.
"Hiện nay, các quy định của luật tương đối đầy đủ, rõ ràng đặc biệt là từ khi có Luật Nhà ở 2014 được ra đời, có quy định chặt chẽ về việc thành lập các ban quản trị nhà chung cư, việc bàn giao phí bảo trì 2% cho các ban quản trị. Các quy định về Luật càng chặt chẽ hơn khi có Nghị định 99, Thông tư 02 và mới đây Bộ Xây dựng có Thông tư 06 điều chỉnh Thông tư 02, đến bây giờ quy định của pháp luật đã đầy đủ thiếu ở thời điểm ban đầu. Nhưng chế tài vẫn còn nhẹ, Nhà nước cần phải nâng cao chế tài thông qua việc phạt tiền, dừng cấp giấy phép đầu tư hoặc nặng hơn là thu hồi giấy phép nếu chủ đầu tư cố tình vi phạm." - Luật sư Trần Cao Ngãi - Hội Luật gia Việt Nam |
