Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) đã góp phần quan trọng vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nhất là giải quyết nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư và cả người nước ngoài. Quy mô thị trường BĐS tăng trưởng gấp đôi trong 10 năm qua với sự đóng góp chủ yếu của khối doanh nghiệp tư nhân. Có thể nói, các doanh nghiệp tư nhân trong nước đang dẫn dắt và thống lĩnh thị trường này hiện nay.
Nêu dẫn chứng về những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước như: Năm 2011, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 09-NQ/TW về xây dựng và phát huy vai trò của đội ngũ doanh nhân Việt Nam trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập quốc tế; Năm 2017, Ban chấp hành T.Ư Đảng khoá 12 đã ban hành Nghị quyết số 10-NQ/TW về “Phát triển kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN”; và Nghị quyết về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa..., Chủ tịch HoREA cho biết, Quốc hội đã thể chế hoá chủ trương này trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật; Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã rất nỗ lực kiến tạo môi trường kinh doanh, đồng hành cùng doanh nghiệp, coi thành công của doanh nghiệp cũng là thành công của Chính phủ, và đặt ra yêu cầu tạo sự bứt phá trong năm 2019. Nhiều bộ, ngành và nhiều địa phương cũng đã vào cuộc quyết liệt, lắng nghe, giải quyết được một số khó khăn của doanh nghiệp.
| Quy mô thị trường bất động sản tăng trưởng nhưng chưa đáp ứng như kỳ vọng. |
Những tồn tại
"Nhưng vì sao cho đến nay, kết quả đạt được vẫn còn khá khiêm tốn, chưa đạt được mục tiêu đề ra?!" - ông Châu đặt câu hỏi, và cho biết, trong lĩnh vực bất động sản, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhận thấy vẫn còn tồn tại một số vấn đề cần sớm được tháo gỡ.
Thứ nhất, môi trường kinh doanh có chuyển biến theo hướng tích cực, nhưng vẫn chưa thật sự minh bạch, lành mạnh, công bằng, bình đẳng. Những năm trước đây, đã có hiện tượng hình thành nhóm lợi ích trong lĩnh vực bất động sản, kể cả một số dự án BT được thanh toán đối ứng bằng quỹ đất đô thị, dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đợt rà soát, thanh tra, kiểm toán rất quyết liệt trong thời gian vừa qua.
Thứ hai, doanh nghiệp BĐS đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ dẫn đến có thể bị phá sản, do tính thiếu ổn định, khó đoán định về chính sách; do hiện tượng áp dụng “hồi tố” đối với một số trường hợp trong thời gian gần đây; hoặc doanh nghiệp không tiên lượng được về chi phí trước khi ra quyết định đầu tư, mà điển hình là tiền sử dụng đất dự án, doanh nghiệp không thể dự đoán được số tiền phải nộp, hoặc lúc nào được nộp... Trong hơn 2 năm qua, TP Hồ Chí Minh có hơn 150 dự án bị rà soát, thanh tra. Mới đây đã cơ bản được giải tỏa khó khăn cho 124 dự án, chiếm 78% số dự án bị rà soát, được hoạt động trở lại bình thường.
Thứ ba, thị trường BĐS bị giảm quy mô, bị sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở, giá cả có xu thế tăng do quy luật cung - cầu (cung ít, cầu nhiều). Từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh liên tục bị sụt giảm: Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; Quý I/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%; Theo Savills, số lượng căn hộ giảm 57% so với Q1/2018; Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%.
Nguyên nhân do đâu?
Về nguyên nhân, Chủ tịch HoREA cho rằng có 3 điểm nghẽn của nền kinh tế là: Điểm nghẽn thể chế; Điểm nghẽn cơ sở hạ tầng; Điểm nghẽn nguồn nhân lực, cũng là những điểm nghẽn của thị trường BĐS.
Thứ hai, do hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn, chưa đảm bảo tính hệ thống, thống nhất. Ví dụ: Luật Đầu tư ghi tên “Nhà đầu tư” nhưng Luật Quy hoạch đô thị yêu cầu phải là “chủ đầu tư”. Hoặc Luật Đất đai quy định doanh nghiệp có quỹ “đất” thì được thực hiện dự án, nhưng Luật Nhà ở lại quy định phải là “đất ở” mới được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở.
Thứ ba, do công tác thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, chưa đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. Cùng một hệ thống pháp luật như nhau, nhưng có địa phương bị vướng, nhiều địa phương khác lại không bị vướng. Nên hiện nay, nhiều doanh nghiệp có xu thế rời thành phố lớn, chuyển hướng đầu tư về các tỉnh.
Thứ tư, do thủ tục hành chính, quy trình hành chính còn nhiêu khê, trùng lắp. Ví dụ: Quy trình cấp phép xây dựng lẽ ra phải bao gồm trong đó cả công tác thẩm định thiết kế, nhưng theo Luật Xây dựng và Nghị định 59/2015/NĐ-CP của Chính phủ lại bị tách ra thành hai quy trình riêng biệt; Lại thêm điểm bất hợp lý nữa là công trình cấp 1 trên 24 tầng, thì “Cục Quản lý các hoạt động xây dựng” Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở và thẩm định thiết kế kỹ thuật, nhưng lại phải đưa về Sở Xây dựng cấp phép xây dựng (lẽ ra nên miễn giấy phép xây dựng).
Thứ năm, do trách nhiệm thi hành công vụ và năng lực của một số cán bộ công chức nhà nước chưa đạt yêu cầu, trong giải quyết hồ sơ dự án bất động sản. Tình trạng sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy, chuyển lòng vòng, không nêu rõ chính kiến khá phổ biến.
Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng làm khó, nhũng nhiễu doanh nghiệp. TP Hồ Chí Minh có một điển hình rất hay là một dự án khu đô thị rất lớn, quy mô hơn 200ha, mọi thủ tục hành chính được các cơ quan nhà nước từ cấp sở, ngành đến các bộ, ngành T.Ư giải quyết rất nhanh, chỉ trong 14 tháng đã có Giấy phép xây dựng, nhưng nhiều dự án khác lại bị chậm trễ. Hiệp hội đề nghị nhân rộng cách làm này để các dự án nhỏ của các doanh nghiệp nhỏ hơn được nhờ và đảm bảo sự công bằng, bình đẳng.
Đến những kiến nghị gỡ điểm nghẽn
Để giải quyết khó khăn, tháo gỡ những vướng mắc nêu trên, HoREA kiến nghị: Trong lúc chờ đợi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Chứng khoán... Chính phủ nên chỉ đạo quyết liệt trong thực thi pháp luật: Trước tiên, đề nghị cán bộ, công chức hiểu luật và vận dụng sáng tạo vào thực tiễn, không máy móc, lệ thuộc từ ngữ. Ví dụ: Sở Quy hoạch kiến trúc không nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của “nhà đầu tư” dù đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND TP.
Thứ hai, về thủ tục hành chính, quy trình hành chính: Các bộ, ngành địa phương chủ động rà soát, đơn giản hoá, công khai hoá, minh bạch các thủ tục hành chính, quy trình hành chính. Trước hết là về chấp thuận chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp, trong đó có một tỷ lệ nhỏ đất công (chiếm khoảng 10%); hoặc quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án hiện nay. TP Hồ Chí Minh đã rút gọn thủ tục hành chính khi cấp phép xây dựng thì đồng thời thẩm định thiết kế dự án luôn.
Thứ ba, về trách nhiệm thi hành công vụ, đạo đức công vụ: Cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm thi hành công vụ, đạo đức công vụ. Trước hết, kiến nghị công bố công khai, minh bạch các quy trình, thủ tục hành chính; Không để cán bộ, công chức tiếp cận với người dân, doanh nghiệp trong quá trình thụ lý hồ sơ, bằng cách đẩy mạnh cơ chế Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử.
Thứ tư, về trách nhiệm của doanh nghiệp BĐS: Bên cạnh mục tiêu kinh doanh hiệu quả, doanh nghiệp phải có trách nhiệm xã hội, với người tiêu dùng và phát triển bền vững; phát triển bất động sản xanh và thông minh; cam kết không làm ăn kiểu chụp giật, ăn dày. Do vậy, doanh nghiệp trước hết phải tuân thủ pháp luật và minh bạch thông tin dự án, về huy động vốn và sử dụng vốn huy động...
Thứ năm, về sự cấp thiết ban hành Nghị định về BT, thanh toán đối ứng bằng quỹ đất và minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, Chính phủ sớm ban hành Nghị định về dùng quỹ đất để thanh toán cho các nhà đầu tư BT, để giải quyết các khó khăn, vướng mắc hiện nay, và mở đường huy động các nguồn lực tư nhân tham gia phát triển hệ thống hạ tầng theo phương thức đối tác công - tư. Cùng với đó, thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
