Covid-19 kéo dài khiến tình hình càng trở nên khó khăn hơn, không loại trừ khả năng dịch Covid-19 lần thứ 4 sẽ làm dòng vốn đầu tư bị đảo chiều, việc huy động vốn vào BĐS thời điểm hiện tại và sau khi dịch được kiểm soát sẽ gặp nhiều thách thức bên cạnh cơ hội hiện hữu đang có.
Vốn ngoại “thoái lui”
Tháng 11/2019, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 22/TT-NHNH giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS lo ngại về việc thiếu nguồn vốn đầu tư, lo ngại này hoàn toàn có cơ sở, đặc biệt trong thời điểm dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát. Cụ thể, theo báo cáo tài chính bán niên đã kiểm toán, nhiều ngân hàng thực hiện giảm dư nợ cho vay kinh doanh BĐS, như: LienVietPostBank giảm tới 52%, tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS chỉ còn 0,87%; VPBank, giảm 12% nhưng dòng tiền vẫn chảy mạnh vào cho vay cá nhân, nhận quyền sử dụng đất tăng 26%. Tương tự, dư nợ hoạt động kinh doanh BĐS của ABBank giảm cũng giảm 13%...
“Dịch Covid-10 lần thứ 4 bùng phát khiến hàng loạt DN kinh doanh BĐS phải cắt giảm ít nhất 20 – 30% lương và nhân sự để duy trì hoạt động. Nguồn lực dự phòng phục hồi cạn kiệt, trong khi hầu hết chủ đầu tư đều sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng hoặc huy động tài chính khác. Áp lực tài chính vô cùng lớn, DN “chết” trên đống tài sản là tình huống dễ xảy ra giai đoạn này nếu không có giải pháp hỗ trợ của phía ngân hàng cùng các bên liên quan” – Tổng Giám đốc Đại Phúc Land Nguyễn Thị Thanh Hương chia sẻ.
Những khó khăn về việc huy động nguồn vốn đầu tư cho thị trường BĐS hiện nay là không phủ nhận, nhưng thực tế vấn đề này đã “âm ỉ” xảy ra từ thời điểm trước khi dịch Covid-19 bùng phát, dẫn đến việc vào năm 2020 sau hàng chục năm duy trì ổn định ở vị trí thứ 2 trong các ngành nghề thu hút vốn đầu tư nhiều nhất ở Việt Nam, BĐS bất ngờ tụt xuống vị trí thứ 3, khi nhiều DN nước ngoài tuyên bố rút lui.
Đơn cử, năm 2018, thị trường địa ốc phía Nam “chấn động” khi Alpha King (Hồng Kông, Trung Quốc) mua lại hàng loạt dự án lớn, vị trí đắc địa tại TP Hồ Chí Minh ký kết hợp tác triển khai với tên tuổi lớn như Coteccons, CBRE… công bố giá bán cao ngất ngưởng rồi ngừng triển khai; Công ty Emaar Properties PJSC (Tiểu vương quốc Ả rập Thống Nhất) đột ngột xin rút lui khỏi dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa; Công ty Merrytime International Ltd, Paradym Overseas Ltd và Bate Assets Ltd, chuyển nhượng 845 tỷ đồng vốn góp cho Tập đoàn Novaland; Quỹ đầu tư VinaLand Limited (thuộc VinaCapital) bán toàn bộ cổ phần dự án Đại Phước Lotus - Đồng Nai. Ngoài ra, Công ty TNHH Sun Frontier Việt Nam (thuộc Tập đoàn Sun Frontier Fudousan Co.,Ltd - Hàn Quốc) sau khi đầu tư dự án khu căn hộ cao cấp Hiyori Garden Tower - Đà Nẵng, bán 100% vốn cho Tập đoàn Danh Khôi...
“Bên cạnh những khó khăn trên, số lượng giao dịch M&A vào phân khúc nhà ở có phần chậm lại trong năm nay, chủ yếu là do tác động của Covid-19, quá trình rà soát dự án BĐS kéo dài nhiều năm cùng với việc kiểm soát chất lượng tín dụng vào BĐS” – Giám đốc thị trường vốn Việt Nam (Công ty JLL) Nguyễn Thị Vân Khanh nhìn nhận.
Minh bạch, công khai danh mục tài sản
Theo chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh, thị trường BĐS đang đang hiện hữu nhiều kỳ vọng tăng trưởng, nhưng không thể nuôi dưỡng kỳ vọng đó trên mảnh đất khô cằn. Quý I/2021 dịch bệnh được kiểm soát, thị trường phát triển tương đối tốt, nhưng từ cuối tháng 4 đến nay tình thế lại bị “đảo ngược”. Vì vậy, nhận định về luồng vốn đổ vào thị trường BĐS trong đó có chứng khoán rất mông lung, thiếu căn cứ vững chắc.
Bất chấp kết quả kinh doanh không khả quan của các ngành nghề, thị trường chứng khoán tăng liên tục suốt 18 tháng qua. Song, việc vốn chứng khoán “đổ dồn” vào BĐS lại là vấn đề khác, bởi lẽ: Vốn chứng khoán căn bản là vốn ngắn hạn, ngược hẳn với vốn vốn trung - dài hạn của BĐS, trong khi tín dụng trung - dài hạn đang bị siết chặt do e ngại rủi ro nợ xấu tăng cao thời gian tới; vốn chứng khoán sở hữu nguồn trung gian hàng trăm tỷ đồng từ công ty chứng khoán, song thị trường BĐS không có công ty như vậy.
“Triển vọng tăng lên của dòng vốn vào thị trường BĐS còn phụ thuộc rất nhiều vào xu hướng điều chỉnh giảm giá thời gian tới, sau khi tình trạng đầu cơ, sốt nóng xảy ra ở nhiều phân khúc suốt quý I/2021 khiến giá BĐS tạo đỉnh. Nhà đầu tư chỉ chuyển vốn từ chứng khoán sang BĐS một khi họ tin rằng: Cả giá chứng khoán lẫn BĐS đều đã tạo đỉnh và đi xuống trong khi BĐS có triển vọng phục hồi cao, nhanh và vững chắc hơn so với chứng khoán. Thời gian giá BĐS đứng ở đỉnh càng lâu thì sức hấp dẫn luồng vốn vào thị trường càng giảm” – TS Vũ Đình Ánh phân tích.
Đồng quan điểm, Giám đốc Thị trường vốn Việt Nam (Công ty JLL) Nguyễn Thị Vân Khanh cho rằng, thị trường vốn đang thiếu tính minh bạch thông tin, hành lang pháp lý dẫn tới “bế tắc” về tính thanh khoản khi nhiều dự án đang bị treo hoặc bị thanh tra, rà soát của Nhà nước. “Cần cải thiện hơn nữa tính minh bạch, công khai danh mục tài sản bao gồm tài sản tốt, hiệu quả đầu tư cao. Cùng với đó là sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn nữa từ phía ngân hàng, sự linh hoạt phía nhà đầu tư. Chúng tôi tin sẽ có nhiều giao dịch xảy ra hơn thông qua kênh đầu tư này trong thời gian tới” – bà Nguyễn Thị Vân Khanh nhận định.
Các chuyên gia đều cho rằng, BĐS có quan hệ mật thiết với nền kinh tế nên vốn đầu tư vào thị trường hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng, điều kiện hấp thụ những luồng vốn phù hợp với đặc điểm riêng. Ngoài ra, BĐS công nghiệp đang thu hút rất nhiều sự quan tâm nhưng việc thực hiện vẫn gặp thách thức đối với nhà đầu tư, trong khi phải đảm bảo đạt lợi nhuận nhất định, chưa kể đến sự cạnh tranh ngày một tăng từ nhà đầu tư mới và hiện hữu.
“Thị trường BĐS Việt Nam phát triển quá nhanh nhưng khung pháp lý chưa theo kịp, thủ tục pháp lý chôn chân nhiều năm liền khiến nhà đầu tư ngoại có tiềm lực cũng đuối sức. Do vậy, việc tháo gỡ nút thắt pháp lý dự án, khai thông thủ tục là điều cần thiết với mọi đối tượng nhà đầu tư trong và ngoài nước nhằm đẩy mạnh thu hút nguồn vốn cho các ngành nghề nói chung và thị trường BĐS nói riêng” – Chuyên gia cao cấp nghiên cứu thị trường BĐS, TS Sử Ngọc Khương. |
