[Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản thời Covid-19] Bài 3: Mặt bằng bán lẻ lao đao, bất động sản công nghiệp lên ngôi

Anh Nguyễn Hạnh Phúc – chủ cửa hàng kinh doanh quần áo tại phố Chùa Bộc (Đống Đa, Hà Nội) cho biết, mỗi tháng tổng chi phí mặt bằng, nhân công và các dịch vụ khác hết khoảng 60 triệu đồng nên đến thời điểm hiện tại anh đã phải trả lại mặt bằng để tìm kiếm công việc khác. “Tôi đang đàm phán xin lại 50% tiền cọc thuê cửa hàng để có vốn tính làm việc khác. Tình hình khó khăn này chưa biết kéo dài đến bao giờ, nếu chỉ trông chờ vào cửa hàng trong khi buôn bán ế ẩm không có tiền để duy trì cuộc sống” – anh Nguyễn Hạnh Phúc cho hay.

Chị Trần Huyền Mỹ, chủ cho thuê cửa hàng tại phố Yên Lãng (Đống Đa, Hà Nội) chia sẻ, trước thời gian giãn cách xã hội, mặt bằng đã bị người thuê trả lại. Mức giá chào thuê cửa hàng ở thời điểm hiện tại chỉ bằng 40% so với năm ngoái nhưng suốt gần 3 tháng qua dù treo biển cho thuê nhưng vẫn không có khách.

Giống như phân khúc BĐS du lịch – lưu trú, phân khúc BĐS mặt bằng bán lẻ cũng bị rơi vào “khủng hoảng kép”. Covid-19 bùng phát, đã chứng kiến việc đóng cửa các chi nhánh của nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực bán lẻ như Auchan, Parkson, Big C… Trong đó, một thương hiệu bán lẻ thời trang danh tiếng của Nhật Bản là Uniqlo khi mới thâm nhập vào thị trường Việt Nam cuối năm 2019 với nhiều cửa hàng ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng nhanh chóng phải thu hẹp chi nhánh, thậm chí dừng hoạt động mặc dù chưa thể thu lại được chi phí đầu tư, vận hành.

Ghi nhận trên toàn thị trường, giá cho thuê mặt bằng đã giảm xuống “đáy” nhưng nhu cầu thuê không cao và kinh doanh vẫn trong tình trạng bết bát. Số liệu khảo sát từ Công ty Savills Việt Nam cho thấy, trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn đang ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt của cuộc sống, hầu hết các trung tâm thương mại và siêu thị bán lẻ đều có chính sách hỗ trợ khách thuê với việc giảm giá mặt bằng thuê từ 30 - 100% để giữ chân khách thuê.

Nhằm bảo đảm doanh số bán hàng, các đơn vị đã đẩy mạnh thương mại điện tử. Tổng Giám đốc Fashion Style Lê Minh Ngân cho biết, từ thời điểm giãn cách xã hội do dịch Covid-19, DN này đã dùng kênh bán hàng online để duy trì hoạt động, doanh số. “Từ khi Covid-19 bùng phát cho đến nay doanh số bán hàng online của chúng tôi tăng gấp 6 lần so với trước, người dân đã thay đổi cách thức mua hàng” – bà Lê Minh Ngân cho hay.

Dự báo, nếu Covid-19 kéo dài lâu hơn, khả năng cao nhiều thương hiệu bán lẻ sẽ rơi vào tình trạng phá sản, dẫn tới việc bỏ trống mặt bằng kinh doanh. “Thương mại điện tử đã có cuộc tấn công vào hoạt động bán lẻ truyền thống, làm thay đổi kênh mua sắm cho người dân. Doanh thu từ thương mại điện tử của nhiều mặt bằng đã tăng lên từ 25 – 30% nhưng cũng không thể cứu vãn được sự đi xuống về lợi nhuận” - Quản lý cao cấp dịch vụ cho thuê thương mại (Savills Hà Nội) Hoàng Diệu Trang nhìn nhận.

Ánh sáng cuối đường hầm

Trong khi thị trường BĐS đang tiếp tục có dấu hiệu đi xuống, BĐS khu công nghiệp (KCN) vẫn thu hút khách thuê, giá thuê tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm 2019. Lý giải về điều này, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng, mặc dù đang chịu ảnh hưởng từ dịch Covd-19 nhưng việc thu hút đầu tư vào các KCN, Khu kinh tế (KKT) lại được hưởng lợi từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Nhiều nhà đầu tư lớn đã và đang đẩy mạnh chuyển dịch nhà máy sản xuất sang Việt Nam, nơi có thể chế chính trị ổn định, giá nhân công rẻ hơn so với nhiều “công trường” sản xuất khác như: Ấn Độ, Thái Lan, Malaysia... “Điểm nhấn trong năm 2020 là nhà đầu tư huy động nguồn trái phiếu DN với số vốn khoảng 120.000 tỷ đồng, con số lớn chưa từng có nằm ngoài hệ thống ngân hàng và hệ thống chứng khoán của các DN kinh doanh hạ tầng KCN rất thịnh vượng, giúp cho phân khúc BĐS KCN phát triển” – ông Trần Kim Chung nhìn nhận.

Số liệu báo cáo của Bộ KH&ĐT, từ đầu năm đến nay, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn là những địa bàn đứng đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào các KCN. Riêng tại Hà Nội, trong tháng 8/2020, TP có thêm 45 dự án FDI được cấp phép mới với tổng vốn đăng ký đạt 30 triệu USD, 15 dự án được điều chỉnh tăng vốn đầu tư với số vốn đăng ký đạt 8,3 triệu USD; nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần đạt 30 triệu USD. Lũy kế 8 tháng năm 2020, tổng vốn đăng ký của những dự án FDI cấp phép mới và bổ sung vốn đạt gần 1,67 tỷ USD, trong đó 457 triệu USD của 379 dự án cấp phép mới và 1,21 tỷ USD của 103 dự án bổ sung vốn đầu tư và góp vốn, mua cổ phần.

Giám đốc thị trường của Công ty JLL Việt Nam Nguyễn Hồng Vân cho biết, Việt Nam còn có lợi thế về giá thuê đất tại các KCN, KKT rẻ, với mức giá trung bình khoảng 95 USD/m2 đất cho một chu kỳ thuê là 50 năm. Do đó, nhiều nhà phát triển BĐS đã đến mua đất tại các KCN, KKT để xây dựng nhà máy và cho thuê lại. “Tuy nhiên, sự gia tăng mạnh mẽ về nhu cầu thuê trong thời gian gần đây đã khiến giá cho thuê tại một số địa phương, như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương... tăng vọt, ở mức từ 100 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Cá biệt ở Bắc Ninh có khu đã ở mức 130 USD/m2/chu kỳ thuê” – bà Nguyễn Hồng Vân cho hay.