Khổ như ở nhà tái định cư: Trách nhiệm thuộc về chủ sở hữu

Các ý kiến đều cho rằng, để các hộ dân tái định cư thực sự "an cư lạc nghiệp", các cấp, ngành cần phải thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Đặc biệt quyết liệt hơn trong chủ trương "chỗ ở mới phải bằng hoặc tốt hơn và điều kiện sống phải đảm bảo hơn chỗ ở cũ”.

Để có cái nhìn khách quan về những tồn tại hiện nay tại các khu TĐC,  phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Tiến Anh – Phòng quản lý nhà và Kinh doanh bất động sản – Sở Xây dựng Hà Nội, xung quanh vấn đề này.

- Tại Luật Nhà ở 2014, với những nhà TĐC có 2% quỹ bảo trì mà dân đóng góp sẽ sử dụng để bảo trì khu nhà. Tuy nhiên với những nhà trước luật chưa có phí bảo trì 2% thì trong luật mới quy định rất rõ ràng: các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp theo diện tích mình sở hữu. Nhà TĐC hay nhà thương mại đều ứng xử bảo trì như nhau khi đóng góp chi phí quản lý vận hành. Trước Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực từ 01/7/2006, việc ký hợp đồng mua bán nhà TĐC không thu phí 2% quỹ bảo trì. Do đó, với những trường hợp trước luật thì các hộ dân ứng xử theo điều khoản chuyển tiếp. Đồng nghĩa bây giờ nếu phát sinh vấn đề bảo trì thì phải đóng góp phân bổ theo diện tích đang sở hữu. Trường hợp tòa nhà chưa thành lập ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành được TP giao đã lập tài khoản tại ngân hàng CPTM để lưu giữ số tiền này. Sau khi tòa nhà thành lập ban quản trị sẽ chuyển số tiền đó cho ban quản trị sử dụng theo quyết định của luật.

- Trước Luật Nhà ở 2005, về bản chất quỹ bảo trì 2% hầu như không có hoặc không đáng kể, vì đa số là chưa thu 2% phí bảo trì thông qua hợp đồng mua bán nhà. Công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội sau khi có quyết định 677/ 2014 chuyển trả 45 tỷ kinh phí bảo trì 2% cho các tòa TĐC đã nghiêm túc thực hiện. Đối với 6 ban quản trị tòa nhà TĐC đã chuyển trả phần kinh phí này về để họ tự quản lý. Còn lại hơn 140 tòa chưa thành lập ban quản trị thì Công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội mở và chuyển kinh phí vào tài khoản tiền gửi lãi suất không kỳ hạn tại ngân hàng thương mại.

Quỹ bảo trì bắt đầu từ năm 2001 đưa vào sử dụng cho nhà TĐC đầu tiên (khu Đền Lừ) cho đến nay. Toàn bộ quá trình giải quyết từ năm 2001 đến năm 2012, Công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội thực hiện vận hành và bảo trì. Vì kinh phí bảo trì 2% nhỏ mà toàn bộ số tiền bán nhà đều chuyển hết vào kho bạc Nhà nước của Sở Tài chính nên chưa hình thành quỹ 2%. Giai đoạn trên người dân đóng góp 30.000 đồng/tháng/căn hộ để vận hành, với nguồn kinh phí thu được như thế một tòa nhà không đủ chi phí để vận hành và thuê bảo vệ, khi đó TP dùng cơ chế sử dụng nguồn thu từ tầng 1 bù đắp vào.

Trong quy chế 01/2013 mới bắt đầu giao nhiệm vụ cho các đơn vị xây dựng mức hỗ trợ cụ thể để công bố cho Nhân dân. Nhưng bắt đầu từ thàng 6/2013, Quyết định 19/2013/QĐ-UBND ra đời áp dụng nguyên tắc của Luật Nhà ở năm 2005: nhà chung cư nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu phải có trách nhiệm đóng góp và TP chỉ đóng góp với phần diện tích TP có ở tòa nhà. Do đó toàn bộ kinh phí bảo trì phải sử dụng bằng quỹ 2%. Sau khi Sở Tài chính trình UBND TP ra Quyết định 677 để chuyển giao kinh phí bảo trì, Công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội không sử dụng được nguồn thu của tầng 1 để sửa chữa hư hỏng. Người dân cũng nhận thấy nếu thành lập ban quản trị thì có quyền tự chủ nhưng phải đóng góp nhiều hơn. Mô hình của Luật Nhà ở quan trọng nhất là có ban quản trị nếu không có thì mô hình đó sẽ không thực hiện được. Giai đoạn từ 2014 - 2015, người dân đã cơ bản thực hiện đóng góp kinh phí để bảo trì nhà theo luật.

Việc sửa chữa của các khu nhà TĐC theo Luật Nhà ở 2014 là các chủ sở hữu phải đóng góp nhưng thực tế TP vẫn hỗ trợ kinh phí ở một số hạng mục chính. Do đó, người dân phải nâng cao sự phối hợp với TP, thành lập ban quản trị, tăng mức đóng góp để phục vụ mình. Còn đối với những hỏng hóc lớn thì TP nghiên cứu xác định mức hỗ trợ.

- Các tòa nhà TĐC được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước nên các diện tích kinh doanh dịch vụ của tòa nhà thuộc sở hữu Nhà nước (UBND TP Hà Nội là đại diện chủ sở hữu). Theo quy trình trước tháng 12/2012, việc bố trí cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê các diện tích kinh doanh dịch vụ chỉ được thực hiện khi UBND TP Hà Nội có văn bản chấp thuận trên cơ sở tờ trình của cơ quan quản lý nhà (Sở Xây dựng) thì đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở sẽ hoạch định diện tích, đo vẽ, thiết lập hợp đồng và bàn giao diện tích cho bên thuê nhà. Từ ngày 20/11/2012, việc bố trí cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng diện tích kinh doanh dịch vụ tài các tòa nhà chung cư TĐC phải thông qua công tác đấu giá quyền thuê theo quy định tại Quyết định số 33/2012/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội. Kinh phí thu được từ việc cho thuê các diện tích kinh doanh dịch vụ phải nộp vào ngân sách Nhà nước nhưng hiện tại Công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội chưa thực hiện nộp vào ngân sách mà giữ lại để hỗ trợ quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư (giai đoạn trước tháng 6/2013). Hiện, UBND TP đã giao cho Sở Tài chính, Sở Xây dựng nghiên cứu, xây dựng mức hỗ trợ công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư từ khoản kinh phí thu được từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại nhà tái định cư sau khi trừ đi chi phí hợp lý, trình UBND TP xem xét, ban hành.

Hiện có nhiều khu TĐC, chủ đầu tư quản lý toàn bộ diện tích (cả tòa nhà và diện tích xung quanh), ông có thể cho biết những vi phạm trật tự đô thị xảy ra trong khu vực này là trách nhiệm của ai?

- Trong quyết định đầu tư phê duyệt dự án ghi rất rõ phần trách nhiệm: Đơn vị quản lý tòa nhà là Công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội chỉ vận hành từ móng công trình chân tòa nhà (trong đó diện tích kinh doanh dịch vụ tầng 1). Còn hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà là giao cho các quận, huyện. Sau khi có phản ánh vi phạm thì quận, huyện phải vào cuộc và xử lý. Trên thực tế, có 28 địa điểm tại các khu TĐC vi phạm do tự ý đưa vào phần diện tích kinh doanh dịch vụ. Khi đối chiếu với bản vẽ hoàn công lại là diện tích sinh hoạt cộng đồng. Sở Xây dựng đã kiểm tra quyết liệt và gửi thông báo thu hồi của cho các đơn vị. Do đó, tới đây sẽ tiến hành thu hồi và hoàn trả đúng mục đích sử dụng các diện tích. Ngoài ra 21 địa điểm vi phạm còn lại khi thu hồi được sẽ được rà soát lại theo Kế hoạch số 12/KH-SXD ngày 27/01/2016, nhà nào chưa có diện tích sinh hoạt cộng đồng thì ưu tiên bố trí. Đồng thời có cơ chế quy định Công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội chỉ hoạch định trên bản vẽ và bàn giao mốc cho phường, quận lập báo cáo kinh tế kỹ thuật và tự xây dựng.