Kinhtedothi - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn kiên quyết giữ nguyên tỷ lệ như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/TT - NHNN (quy định các giới hạn và tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng), song vấn đề chỉ là thời gian áp dụng. Cần lộ trình thực hiện 1 - 2 năm thay vì thời gian áp dụng là từ 1/7/2016. Chịu sức ép lớn Trong công văn gửi đến Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh (HoREA) cuối tuần qua, một là NHNN vẫn giữ nguyên quan điểm theo hướng sửa đổi của dự thảo trước đây sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm mạnh, mức chung từ 60% xuống còn 40%. Hai là trực tiếp tăng mạnh hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” từ 150% lên 250%.
Từ khi Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được đưa ra để lấy ý kiến, không riêng gì DN BĐS, bản thân các NH Thương mại cũng lo sẽ gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến thị trường, hệ thống và lãi suất nếu quy định này có hiệu lực, đặc biệt là tăng hệ số rủi ro sẽ tác động đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR) của các NH. Thực tế, mặt bằng lãi suất huy động đã tăng mạnh ở tất cả các kỳ hạn kể từ sau khi dự thảo Thông tư 36 sửa đổi được đưa ra lấy ý kiến. Các NH liên tục điều chỉnh lãi suất ở kỳ hạn dài để khuyến khích khách gửi tiền. Ngoài ra, câu chuyện vốn cho BĐS không chỉ ở Thông tư 36 sửa đổi mà nằm ở chính năng lực của từng NH. Trong mùa đại hội đồng cổ đông năm nay, các NH ồ ạt xin cổ đông tăng vốn với lý do tỷ lệ CAR đang ở mức đáng quan ngại và buộc phải tăng thêm vốn điều lệ để cải thiện. Thêm nữa, năm nay, họ phải thực hiện các chuẩn mực cao hơn của Basel 2 (bộ tiêu chuẩn quốc tế an toàn 4), CAR cũng là một điểm trũng cần bồi đắp.
Tuy nhiên, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn - Giảng viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright cho biết, cá nhân ông ủng hộ về những thay đổi của Thông tư 36, giúp lành mạnh thị trường nhà ở và đầu tư. Việc trì hoãn một chính sách nói chung và Thông tư 36 nói riêng đều phát ra một tín hiệu không tốt cho một cam kết cải cách. Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn phân tích, việc giảm cho vay đầu cơ BĐS sẽ giúp NHNN đạt được hai mục tiêu: Giảm hoạt động cho vay rủi ro và điều tiết dòng vốn chảy sang những khu vực kinh tế khác. Khi dòng vốn được điều tiết sang khu vực kinh tế khác thì việc tiếp cận vốn của các DN khu vực này sẽ dễ dàng hơn. Như vậy mặt bằng lãi suất cho vay ở những lĩnh vực kinh tế khác sẽ giảm xuống. “Rõ ràng sức ép sửa đổi Thông tư 36 là lớn. Điều đó cho thấy áp lực của nhóm lợi ích rất lớn, cản trở những chính sách cải cách cần thiết. Việc trì hoãn như vậy phát ra những tiền lệ xấu về khả năng chúng ta phải lùi hay trì hoãn những cải cách sau này” - ông Tuấn bình luận. Vẫn còn “cửa” cho vốn chảy vào BĐS Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (Ciem) Võ Trí Thành đặt câu hỏi, ai sẽ là người bị ảnh hưởng nhiều nhất và vấn đề quan trọng là lựa chọn thời điểm. Giả định, NHNN không lùi thời hạn áp dụng, thì đây có phải là "một đòn chí tử hạ nốc ao thị trường BĐS” hay không? Ông Võ Trí Thành phân tích, nguy cơ này không xảy ra vì chỉ có người đầu cơ và chủ đầu tư BĐS yếu kém bị ảnh hưởng. Đây cũng là 2 đối tượng dễ đẩy thị trường BĐS phát triển không lành mạnh và hình thành “bong bóng” nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu. Cũng theo ông Thành, vấn để hiện nay nên bóc tách theo hướng: Với những ngân hàng cho vay vượt quá 40% thì giãn thêm một thời gian. Còn những đối tượng không thuộc diện này thì vẫn thực hiện đúng thời hạn như quy định. Trong năm 2016, mức tăng trưởng tín dụng được NHNN xác định là khoảng 18 - 20%, cao hơn so với năm 2015, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là sẽ giải pháp hỗ trợ tăng trưởng tín dụng hợp lý đối với nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS. Các DN cần phải tính thêm các nguồn vốn huy động ngoài nguồn tín dụng NH để có thể chủ động cho kế hoạch phát triển kinh doanh cũng như sự phát triển bền vững chung.
 Khách hàng tham quan sa bàn dự án Khu đô thị Lake View City của Novaland. Ảnh: Việt Tâm |
| Không thể tiếp tục đổ tiền vào BĐS để tăng giá bán và thu nợ. Muốn có tiền xử lý nợ xấu, chúng ta phải điều tiết dòng vốn đổ vào khu vực sản xuất mới tạo ra thu nhập để trả nợ. Đỗ Thiên Anh Tuấn - Giảng viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright |
Chuyên gia nhận định Tránh gây sốc cho thị trường  Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhất trí đồng thuận với NHNN về việc cần thiết điều chỉnh sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN để phù hợp với diễn biến tình hình của nền kinh tế và của thị trường BĐS, tuy nhiên cần có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, phù hợp với thông lệ quốc tế, bảo đảm an toàn hệ thống của các tổ chức tín dụng. Trong trường hợp nếu sửa đổi Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì cho phép tổ chức tín dụng được sử dụng 50% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, và đề nghị vẫn xếp các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% như hiện nay; và quy định có hiệu lực vào thời điểm thích hợp nhất (có thể sau năm 2017) để các bên liên quan có lộ trình, chủ động điều chỉnh hoạt động của mình thì hợp lý hơn và tránh gây sốc cho thị trường. Đức Dinh |
