Sau đây, Kinh tế & Đô thị xin giới thiệu bài viết của Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính về nghề môi giới BĐS, nhân ngày truyền thống môi giới BĐS Việt Nam (29/6).
Thực trạng nghề môi giới bất động sản
Trải qua 20 năm phát triển, lực lượng hành nghề môi giới BĐS hiện có khoảng 300.000 người tham gia. Mỗi năm lực lượng này kết nối cung cầu thành công, hàng năm lên tới trăm ngàn sản phẩm BĐS, với giá trị sản lượng ước đạt khoảng nửa triệu tỷ đồng. Ngày nay, rất hiếm hoi dự án BĐS chào bán trên thị trường mà không do các đơn vị phân phối, sàn giao dịch BĐS.
Trong quá trình hoạt động kinh doanh, sàn giao dịch môi giới BĐS luôn phải chịu đựng áp lực, cạnh tranh khốc liệt để có thể nhận được dự án, sản phẩm BĐS. Ngoài việc phải chứng minh năng lực kinh doanh, giảm phí hoa hồng, phí môi giới xuống mức thấp nhất, để cạnh tranh. Họ còn phải chuẩn bị 1 lượng tài chính không nhỏ, thường dao động từ 30 - 50 triệu đồng/căn hộ để nộp cho cơ quan Nhà nước, có những dự án số tiền này lên đến cả trăm tỷ đồng.
Thông thường các sàn giao dịch đều phải đi vay và gặp nhiều rủi ro như: Trả lãi, lãi quá hạn vì tiêu thụ chậm… Đây là khoản chi phí lớn nhất mà những tổ chức, cá nhân làm môi giới BĐS phải đối mặt. Nhiều sàn giao dịch BĐS phải chịu cảnh thua lỗ, nợ nần bởi các khoản chi phí này. Tệ hơn, sau khi đã hoàn thành bán sản phẩm cho dự án, nhưng lại bị chây ì hoàn trả tiền ký cược, thậm chí cả tiền công môi giới.
Môi giới BĐS cũng không phải ngoại lệ khi là nhân viên sàn giao dịch. Ngoài được hưởng thù lao thấp, còn phải tự bỏ chi phí để quảng cáo, làm marketing tiếp thị cho sản phẩm. Thậm chí còn phải lo vốn hùn hạp cùng chủ sàn giao dịch để ký cược cho chủ dự án, đôi khi phải tự giảm giá (chia cho khách một phần hoa hồng được hưởng) để bán hàng.
Môi giới và sàn giao dịch BĐS hoạt động kinh doanh trong môi trường rất yếu và thiếu hệ sinh thái tốt dành cho họ. Đơn cử như: Nội dung bảo vệ quyền, lợi ích cho môi giới BĐS trong luật pháp là rất yếu, chưa đủ để xử lý đòi hỏi công bằng khi bị xâm phạm lợi ích; Thông tin thị trường BĐS hạn chế, không rõ ràng, thường phải tự đi khai thác, tìm hiểu, tự trang bị; Quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề bị xem nhẹ; Muốn được học hỏi, đào tạo nâng cao kỹ năng nghiệp vụ, nhưng rất hiếm môi trường đào tạo chuẩn mực. Muốn được nhận chứng chỉ hành nghề cho đúng quy định, nhiều địa phương hạn chế tổ chức, thậm chí từ chối tổ chức…
Nhìn vào lực lượng hành nghề môi giới BĐS Việt Nam tuy đông, nhưng phần lớn chất lượng kém, thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu ý thức tuân thủ pháp luật, không ít người hành nghề tay ngang, chớp nhoáng, chộp giật. So với thế giới, môi giới BĐS Việt Nam thiếu tính chuyên nghiệp, chuẩn mực và trình độ kém.
Môi giới BĐS tay ngang còn có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường, làm thị trường suy yếu đổ vỡ, nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng. Gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính.
Đâu là nguyên nhân?
Đối với môi giới BĐS: Luật kinh doanh BĐS năm 2014 quy định, khi hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần phải qua đào tạo. Đây là nguyên nhân bất cập rất lớn, có đến 90% không có kiến thức căn bản của người làm môi giới. Đặc biệt là ý thức trách nhiệm với xã hội, cộng đồng, thị trường... của môi giới rất thấp. Việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ cũng yếu và thiếu.
Một số địa phương không quan tâm thực hiện chức năng này hoặc có tổ chức cũng chỉ là cho có, dẫn đến hiện nay chỉ ước đạt 10% số môi giới có chứng chỉ hành nghề. Ngay cả môi giới có chứng chỉ hành nghề theo quy định pháp luật thì trình độ, năng lực cũng chỉ đạt để tổ chức thực hiện bán hàng (Sale).
Ngoài ra, môi giới BĐS Việt Nam hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì? Đều không bao giờ báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước, Pháp luật có quy định nhưng lỏng nên khó xử lý. Do vậy, rất dễ tạo điều kiện để họ lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.
Đối với sàn giao dịch BĐS: Quy định pháp luật không bắt buộc các dự án BĐS phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch. Nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng, bị xem nhẹ, đùn đẩy trách nhiệm. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư tự ý hoặc tự lập sàn để trực tiếp bán hàng không đúng quy định của pháp luật như trường hợp Công ty Alibaba.
Nhiều sàn giao dịch BĐS khi hoạt động không tuân thủ quy định phải đăng ký, báo cáo kết quả hoạt động với cơ quan quản lý thị trường BĐS địa phương. Trở thành đối tượng chính tạo ra sốt đất, lũng đoạn thị trường BĐS, gây hệ lụy xấu cho sự phát triển bền vững của thị trường nói riêng và kinh tế địa phương nói chung. Cũng như môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS thực sự chuyên nghiệp hiệu quả ở Việt Nam, thực sự tuân thủ pháp luật chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 10%.
Đối với hành vi thị trường: Khách hàng, người tiêu dùng chưa thật sự coi trọng, tôn trọng môi giới BĐS, chỉ coi họ là người có thông tin, giới thiệu và chỉ trỏ. Người bán nhà, chủ đầu tư dự án BĐS coi môi giới là đối tượng được thuê đi bán hàng, chứ không phải là người đại diện cho mình. Có trách nhiệm thực hiện hoàn tất hồ sơ bàn hàng, định vị sản phẩm, đánh giá phù hợp thị trường kết hợp hiệu quả, truyền thông, quảng cáo bán hàng, tư vấn các giải pháp dịch vụ trước, trong, sau bán hàng cho khách hàng nhằm giữ gìn uy tín và nâng cao hình ảnh cho bên bán.
Giải pháp
Trước sự vận động không ngừng của xã hội, kinh tế, công nghệ… môi giới BĐS cần thiết phải tạo ra giá trị cao hơn, vai trò phải thực sự quan trọng đối với nền kinh tế với thị trường BĐS và với xã hội. Cụ thể: Đối với thị trường, khách hàng, người tiêu dùng đóng vai trò thẩm tra, thẩm định, kiểm soát, giám sát về pháp lý, chất lượng, cam kết từ chủ dự án, sự phù hợp của giá cả đối với thị trường và tiến độ; Với quản lý Nhà nước giúp thu nhập, tổng hợp dữ liệu, xây dựng các báo cáo chi tiết và chính xác về thị trường BĐS Việt Nam, các khu vực. Phản biện và đóng góp quan điểm để hoàn thiện hệ thống hành lang pháp lý, tạo môi trường tốt cho thị trường BĐS; Với thị trường quốc tế đóng vai trò kết nối, giao thương hàng hóa, sản phẩm trong và ngoài nước hiệu quả phù hợp chuẩn mực.
Để giúp môi giới và sàn giao dịch BĐS giữ đúng vai trò của mình, Nhà nước cần điều chỉnh luật kinh doanh BĐS theo hướng: Mọi giao dịch đều phải qua sàn giao dịch, là cơ sở thẩm định, thẩm tra về BĐS. Phải có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước quyền lợi của khách hàng, pháp luật; Môi giới trước khi được cấp chứng chỉ hành nghề, buộc phải đào tạo để có đủ kiến thức, hiểu rõ về vai trò của môi giới; Sau khi được cấp chứng chỉ hành nghề, sẽ được cấp mã số công nghệ. Quản lý và hoạt động của môi giới sẽ được ứng dụng công nghệ số; Sàn giao dịch phải là tổ chức hoạt động có điều kiện, đủ năng lực tham gia thẩm tra, thẩm định BĐS khi tham gia trị trường, có tài chính để đảm bảo chịu trách nhiệm trước pháp luật, đối tác và khách hàng khi để xảy ra sai xót; Bổ sung vai trò của hội môi giới BĐS Việt Nam tham gia cùng Sở Xây dựng các địa phương, tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới BĐS; Quản lý quy hoạch, dự án BĐS, đặc biệt là sản phẩm BĐS bằng công nghệ số; Bổ sung quy tắc đạo đức, văn hóa ứng xử nghề môi giới BĐS và chương trình đào tạo và thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề.
Ngoài ra, môi giới BĐS phải nâng cao hơn vai trò của họ đối với xã hội, thị trường và người tiêu dùng; Sàn giao dịch BĐS phải thực sự trở thành nơi giao dịch bắt buộc và tập trung. Đến với sàn giao dịch khách hàng hoàn toàn tin tưởng vì sản phẩm đã được thẩm định, thẩm tra: Đủ điều kiện pháp lý, thông tin đầy đủ rõ ràng, minh bạch, giá cả phù hợp với thị trường... Khách hàng và chủ đầu tư BĐS đều được bảo vệ quyền lợi và lợi ích. Mọi thủ tục giao dịch, giao nhận, thanh toán, pháp lý, đều được hướng dẫn, tư vấn và hỗ trợ tại sàn.
