Vậy trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng cần tìm hiểu những thông tin pháp lý nào để giảm thiểu rủi ro. Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải, tránh những tình huống tranh chấp bất lợi về phía khách hàng, ông Lê Ngô Trung - Luật sư Cao cấp Công ty Luật TNHH Vega đã có những lời khuyên cho người mua căn hộ trước khi quyết định đặt bút ký vào hợp đồng mua bán.
Tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư
Khi có nhu cầu và tiếp cận các dự án, việc đầu tiên là cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư (CĐT) thực sự của dự án.
Về mặt pháp lý, trong giấy đăng ký kinh doanh của CĐT phải có ngành nghề “kinh doanh bất động sản”, đây là điều kiện thiết yếu để CĐT có thể tiến tới thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ với khách mua một cách hợp pháp.
Bên cạnh đó, yếu tố năng lực và uy tín của CĐT trên thị trường sẽ giúp khách hàng hạn chế được việc gặp phải những rủi ro trong quá trình thực hiện cam kết do năng lực quản lý, tài chính yếu kém của CĐT gây nên trong quá trình thực hiện những cam kết giữa hai bên. Nhất là các thông tin về những dự án mà CĐT đã thực hiện trước đây, cũng như các tranh chấp đã xảy ra trước đó.
Tìm hiểu thông tin về dự án
Theo quy định tại khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản, điều kiện để các bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Kèm theo đó là phải có văn bản thông báo “đủ điều kiện mở bán” do Sở Xây Dựng ban hành đối với dự án này.
Tuy nhiên hiện nay, nhiều CĐT dùng cách huy động vốn của khách mua bằng các hình thức như ký kết với người mua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… Nhưng điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua khi CĐT khó khăn trong việc xoay xở nguồn tài chính để thực hiện dự án dẫn đến việc trì hoãn hoặc không đáp ứng tiến độ thực hiện các dự án này.
Ngoài ra, trước khi tiến hành giao dịch thì CĐT phải có được Hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng Thương mại về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp CĐT không bàn giao đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Và theo Luật Kinh doanh Bất động sản thì CĐT có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng này cho bên mua khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán.
| Việc kiểm tra thông tin dự án chung cư có được ngân hàng bảo lãnh hay không sẽ giúp người mua nhà loại bỏ được phần nào rủi ro. |
Một điều cần xem xét nữa là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hình thức - thời hạn sử dụng đất và CĐT đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất hay chưa?! Đã có không ít các dự án, khi người mua bỏ qua bước này, đến khi hoàn tất hợp đồng thì mới phát hiện CĐT chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, lúc này tranh chấp phát sinh về người thực hiện nghĩa vụ này như: bên nào có nghĩa vụ nộp tiền thuế sử dụng đất?!
Các giấy tờ, thông tin cần kiểm tra về thông tin dự án đã nêu ở trên luôn phải có đầy đủ và khách mua nên xem trực tiếp trước khi giao dịch thay vì chỉ nghe qua lời giới thiệu hoặc các bản tài liệu photo. Nếu có thể, người mua nên kiểm tra đối chiếu về dự án này thông qua các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc tại địa phương.
Dự án chung cư có đang bị thế chấp hay không?
Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 cho phép CĐT dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở.
Tuy nhiên, CĐT muốn bán căn hộ trong dự án cho khách hàng khi còn đang thế chấp tại ngân hàng thì bắt buộc phải giải chấp các căn hộ này trước rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp được bên mua nhà và bên ngân hàng đồng ý.
Việc xác định căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng theo quy định phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở.
Như vậy, để tránh hạn chế tối đa rủi ro, người mua cần phải yêu cầu CĐT xuất trình văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà ở về việc nhà ở đã được giải chấp.
Nội dung của hợp đồng mua bán
Thông thường, khi mua căn hộ thì người mua được giới thiệu về các dự án thông qua đơn vị môi giới hoặc bộ phận kinh doanh của dự án, các thông tin này hầu hết là về tiện ích, thuận lợi về địa điểm của chung cư… để rồi người mua quên mất hoặc không chú ý đến nội dung cụ thể trong hợp đồng. Trong khi hợp đồng là căn cứ chính để giải quyết khi xảy ra tranh chấp giữa các bên.
Chẳng hạn CĐT thường đưa điều khoản phạt hoặc đơn phương chấm dứt nếu khách mua không thanh toán theo thỏa thuận, trong khi CĐT thì không nêu rõ thời hạn cụ thể của việc bàn giao sản phẩm nên người mua chỉ còn biết chờ cho đến khi nào dự án thực hiện xong mà thôi.
Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, khách mua cần quan tâm những điều khoản cơ bản sau trong hợp đồng:
- Nghĩa vụ thanh toán nên tương ứng với tiến độ thi công thực tế của dự án và thời điểm bàn giao sản phẩm;
- Thời hạn bảo hành phải tối thiểu 60 tháng kể từ khi bàn giao căn hộ (theo quy định tại điểm a, khoản 2 điều 85 Luật nhà ở). Và nội dung bảo hành phải ghi rõ các hạng mục nào;
- Các loại phí liên quan vận hành, bảo trì chung cư khi đưa vào sử dụng cần minh bạch, rõ ràng…;
- Các điều khoản phạt và quyền đơn phương chấm dứt nên có sự công bằng nhất định cho cả hai bên, nhất là liên quan đến thời gian bàn giao sản phẩm;
Theo Luật sư Trung, khi mua căn hộ chung cư từ giai đoạn xây dựng, người mua cần cân nhắc xem xét kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án và hợp đồng mua bán để khi có rủi ro, tranh chấp xảy ra có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách tốt nhất.
