KTĐT - Một điều dễ nhận thấy tại các buổi lễ khai trương chào bán căn hộ có giá trung bình (12 - 17 triệu đồng/m2) trong thời gian gần đây là người có nhu cầu mua nhà thực sự đang ngày càng chiếm đa số. Điều này hoàn toàn ngược lại với trước đây, khi đa phần người mua là đại diện các sàn giao dịch và nhà đầu tư thứ cấp.
Chiến lược đã phù hợp
Thật vậy, tại các buổi khai trương dự án nhà mẫu như Anh Tuấn Apartment (huyện Nhà Bè, TP.HCM); dự án chung cư Đại Thành (Q. Tân Phú, TP.HCM) có mức giá 14,9 triệu đồng/m2); dự án Mỹ An, tiếp giáp với sông Sài Gòn, thuộc khu vực Bình Triệu (Q. Thủ Đức, TP.HCM) với mức giá khoảng 17 triệu đồng/m2; dự án Trường Thọ Apartment; dự án Đức Khải (Q.7, TP.HCM); dự án chung cư Happy Plaza; dự án Long Phụng Apartment; dự án căn hộ Lotus Garden; Dự án Babylon Resident 1 với mức giá bình quân 15,2 triệu đồng/m2... đều thấy rằng người tham dự đều là những người có nhu cầu thật, hoàn toàn vắng bóng giao dịch “cò”.
Trước đó, 408 căn hộ của dự án chung cư Tín Phong ở đường Phan Văn Hớn, Q.12 với mức giá tối thiểu từ 800 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng/căn đã lôi kéo được khá nhiều sự quan tâm của khách hàng.
Hay dự án căn hộ chung cư khác cũng được nhiều người quan tâm là dự án Tera Rosa. Dự án vừa đưa ra thị trường lần thứ nhất với mức giá 12,6 triệu đồng đã thu hút 100 khách hàng đặt mua ngay trong ngày khai trương nhà mẫu....
Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, việc nở rộ của thị trường sản phẩm căn hộ chung cư mức giá trung bình trong thời điểm này là một điểm sáng tất yếu.
Điều này được các công ty địa ốc tính toán kỹ trước tình hình thị trường và đầu tư chứng khoán đang rơi vào tình trạng ảm đạm, thanh khoản thấp. Nguồn vốn từ các thị trường này sẽ dịch chuyển một cách tất yếu vào thị trường nhà ở có mức giá trung bình, vốn có nhu cầu rất lớn sẽ hiệu quả hơn.
Các dự án chung cư địa ốc đang trong giai đoạn hoàn thiện, lại có mức giá trung bình sẽ có lực hút mạnh đối với khách hàng có nhu cầu về nhà ở.
Ông Đặng Hoàng Huy, Tổng giám đốc Vinaconex Xuân Mai, cũng nhìn nhận, nhu cầu mua loại nhà giá rẻ là rất lớn và sẽ còn “nóng” trong nhiều năm tới. Do đó, việc các doanh nghiệp dần đổ xô vào phân khúc nhà giá rẻ là điều tất yếu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường căn hộ giá trung bình đang tạo nên sự sôi động cho thị trường bất động sản. Và đây là dòng sản phẩm chủ lực cho thị trường từ nay đến cuối năm 2010 và cả năm 2011.
Dòng sản phẩm này sẽ phát triển vì cả hai đối tượng chính của thị trường là người có nhu cầu ở thật và nhà đầu tư đều có khả năng chi trả.
Nhưng vẫn khó bán
Song, một thực tế đang đi ngược với dự đoán của nhiều người là mặc dù đã có nhiều dự án nhà có giá trung bình được tung ra thị trường, nhưng nhiều người vẫn chưa chịu mở hầu bao.
Có thể nói rằng, thị trường đã phân loại được “cò” và người có nhu cầu thực sự đang có rất nhiều cơ hội để tiếp cận những dự án này, nhưng dường như giới này còn khá “đắn đo”. Điều này khiến thị trường không mấy sôi động như dự đoán của nhiều người.
Chẳng hạn, dự án Anh Tuấn Apartment ở Nhà Bè có mức giá khá thấp, chỉ khoảng 11 - 12 triệu đồng/m2, nhưng chủ đầu tư cho biết, số người đặt cọc chỉ khoảng 30 người, dù trong buổi chào bán trước đó, có gần 150 người đã đến tham quan nhà mẫu.
Hay như dự án Happy Plaza ở Bình Chánh, cũng có giá bán khá thấp, khoảng 12,5 - 13,5 triệu đồng/m2 nhưng mới có hơn 200 khách hàng yêu cầu giữ chỗ...
Ông Hugo Slade, Phó giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lý giải điều này xuất phát từ tâm lý chung của người mua hiện nay là chờ đợi. “Họ chờ đợi hạ tầng cơ sở sẽ phát triển ở khu vực nào, xem lãi suất sẽ giảm đến đâu, những nhà phát triển dự án nào sẽ thực hiện đúng cam kết, dự án nào có tiện ích tốt. Và một điều mà người mua cực kỳ quan tâm là giá bán. Họ đang chờ xem giá sẽ giảm đến đâu”, ông nói.
Thực vậy, hai điều quan trọng nhất mà người mua quan tâm là lãi suất ngân hàng và giá bán. Lãi suất cho vay tại các ngân hàng hiện khá cao (16 - 17,5%/năm), nên nhiều người, dù có nhu cầu mua nhà để ở hay để đầu tư, vẫn không dám vay.
Thậm chí, có người nói rằng, các doanh nghiệp không thể chủ động được lãi suất ngân hàng nhưng có thể giảm giá bán căn hộ. Và đó là điều mà nhiều người mua đang kỳ vọng.
Tuy nhiên, đó cũng chỉ là kỳ vọng của người mua vì khi được hỏi, hầu hết các doanh nghiệp đều cho rằng, căn hộ trung bình có mức giá khoảng từ 12 - 17 triệu đồng/m2 đã hợp lý. Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, lấy ví dụ là một dự án đang rao bán với giá 12 triệu đồng/m2.
Theo tính toán, chỉ tính riêng tiền đền bù ở khu vực này đã chiếm khoảng 1 triệu đồng/m2 nhà thành phẩm. Với thời giá hiện nay, sàn bê tông xây dựng cao tầng tối thiểu khoảng 8 triệu đồng/m2.
Cùng với các chi phí khác, giá đầu tư cho xây dựng bình quân cũng khoảng trên 10 triệu đồng/m2, chưa kể khoản thuế GTGT và mức lợi nhuận của nhà đầu tư (25%).
Ông Trần Minh Quý, Phó tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư Phát triển hạ tầng Đô thị, cũng cho rằng, mặt bằng giá căn hộ hiện ở mức cao vì theo chính sách đất đai mới, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước tăng mạnh.
Cộng thêm ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế, sức mua yếu đi nhiều. Do đó, mức giá chỉ có thể thấp hơn nữa nếu thị trường nguyên vật liệu tiếp tục giảm giá.
