Nhà ở xã hội: Bất cập từ chính sách

Đó là nhận định của Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu tại hội thảo khởi động dự án "Xây dựng chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam giai đoạn 2021 - 2030" do Bộ Xây dựng phối hợp Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA) vừa tổ chức tại Hà Nội.

Trông người lại ngẫm đến ta

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, ở các nước trên thế giới, các chương trình phát triển NƠXH để giải quyết nhu cầu nhà ở mức tối thiểu cho người có thu nhập thấp, người nhập cư (điển hình như tại Singapore, Indonesia, Hàn Quốc, Pháp...) Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo chính sách, đặc biệt là chính sách tạo quỹ đất, thuế và tín dụng ưu đãi để hỗ trợ phát triển các dự án NƠXH. Đồng thời hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê NƠXH phù hợp với nhiều loại đối tượng khác nhau.

Xây dựng chính sách tổng thể NƠXH Việt Nam, Việt Nam cần áp dụng một hệ thống tài chính nhà ở bền vững vì nhu cầu này đang gia tăng. Để cung cấp một lượng NƠXH lớn cần phải sử dụng cả nguồn tài chính tư nhân và vốn nước ngoài. Hơn nữa, cải thiện hiệu quả các chính sách NƠXH đòi hỏi phải có số liệu thống kê chính xác nhu cầu và quản lý lượng cung. Cần phân chia vai trò giữa khu vực công và tư nhân để đảm bảo cung cấp NƠXH phù hợp. TS Moon Hyogon - Giám đốc dự án PMC

“Hàn Quốc có 5 loại hình "căn hộ công" cho thuê với từng nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau, tỷ lệ đặt tiền thế chân khác nhau, thời gian thuê khác nhau (50 năm, 30 năm, 20 năm, 5 - 10 năm). Ở Singapore, mỗi năm, Chính phủ nước này lại có một đợt mở bán những căn hộ đang xây dở, phần lớn là cho những người mua nhà lần đầu. Tất cả là hợp đồng thuê 99 năm và được bán với giá thấp hơn giá thị trường. Người mua nhà của những dự án này sẽ phải đợi khoảng 3, 4 năm thì dự án mới hoàn thành. Tuy nhiên, họ có thể lựa chọn cách khác: Mua những căn hộ cũ với giá thỏa thuận trực tiếp từ chủ nhà. Mỗi người dân được hỗ trợ tối đa 2 lần trong đời, dù đó là mua căn hộ cũ hoặc mới. Còn ở Việt Nam chỉ được hưởng chính sách NƠXH 1 lần duy nhất, mặc dù Nhà nước rất coi trọng chính sách NƠXH và đã được đưa vào Luật Nhà ở từ năm 2005 cho đến nay” - ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu NƠXH trong toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011 - 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP Hồ Chí Minh khoảng 134.000 căn, Hà Nội khoảng 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn... Thế nhưng kết quả thực hiện của các địa phương, đến nay chỉ mới thực hiện (hoàn thành bàn giao 198 dự án với 81.700 căn hộ, tương đương 4.085.000m2 sàn nhà ở) được khoảng 33% kế hoạch đã đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 cần có 12,5 triệu mét vuông NƠXH.

Khu nhà ở xã hội Đặng Xá II, huyện Gia Lâm. Ảnh: Thanh Hải

Xoay quanh câu chuyện thiếu vốn

Mặc dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, nhưng kết quả phát triển NƠXH vẫn chưa đạt được như kỳ vọng. Nguyên nhân được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thẳng thắn chia sẻ, là do nguồn vốn đầu tư phát triển NƠXH còn hạn chế. Bên cạnh đó, chính quyền một số địa phương chưa quan tâm đúng mức đối với việc phát triển NƠXH, nhất là việc bố trí đủ quỹ đất để phát triển NƠXH. Các DN kinh doanh BĐS chưa mặn mà trong việc đầu tư các dự án NƠXH. Đặc biệt, mức thu nhập của người dân vẫn còn thấp và tâm lý của người dân vẫn chỉ muốn mua để có sở hữu, không muốn thuê nhà ở và do một số cơ chế chính sách chưa phù hợp thực tế.

“Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ngân sách Nhà nước sẽ cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng và Ngân hàng Chính sách xã hội (CSXH) khi thực hiện chính sách hỗ trợ NƠXH. Nhưng trên thực tế việc cân đối nguồn vốn ngân sách cho phát triển NƠXH đang gặp nhiều khó khăn. Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giải ngân hết từ tháng 6/2016, đến nay ngân sách Nhà nước mới bố trí được cho Ngân hàng CSXH khoảng gần 1.300 tỷ đồng cho cả giai đoạn 2018 - 2020, chỉ bằng 13% so với yêu cầu của Ngân hàng CSXH. Riêng năm 2018, Ngân hàng CSXH mới chỉ được giao 500 tỷ đồng. Còn các tổ chức tín dụng khác vẫn chưa được bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất để cho vay” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Trao đổi về vấn đề này với báo Kinh tế& Đô thị, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, tại Khoản 2 Điều 33 quy định "Trong giai đoạn 2015 - 2020, Ngân hàng CSXH chưa thực hiện cho vay đối với các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 15 của Nghị định này", Khoản 1 Điều 15 bao gồm các chủ đầu tư dự án NƠXH. Quy định này của Chính phủ trên thực tế là chưa thực hiện Khoản (1.c) Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án NƠXH "được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng CSXH, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam". Do vậy, đã dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án NƠXH đang xây dựng dở dang không được tiếp tục vay để hoàn thành dự án, nhiều người vay mua nhà ở xã hội nhưng chưa được nhận nhà trong năm 2016 cũng không còn được tiếp tục vay ưu đãi, mà phải chuyển sang vay thương mại nên cả chủ đầu tư dự án và người vay mua NƠXH gặp rất nhiều khó khăn.

“Vì vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét phân bổ nguồn vốn ngân sách cho cả 4 tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định gồm Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank, là những ngân hàng chủ lực đã tham gia thực hiện chính sách cho vay ưu đãi các đối tượng thụ hưởng NƠXH theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ” - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.