Điểm nhấn quan trọng nhất của thị trường bất động sản năm 2010 chính là bản quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét vào kỳ họp giữa năm.
Hà Nội chính thức mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8/2008 đã tác động sâu, rộng tới thị trường bất động sản phía Bắc trong gần 2 năm qua. Năm 2010, khi đồ án quy hoạch chung Hà Nội hoàn thành, thị trường hứa hẹn sẽ có những “rung lắc” tương tự.
Tầm nhìn 2050
Chưa có một đồ án quy hoạch nào được đặc biệt chú ý như quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội. Bởi không chỉ là đô thị bình thường, Hà Nội còn là Thủ đô, một trong hai thành phố lớn nhất nước.
Thêm vào đó, khác với lần điều chỉnh quy hoạch cách đây 12 năm, Hà Nội ngày nay đã rộng ra gấp 3,6 lần, với quy mô dân số tăng hơn 2 lần. Chính vì thế, với tầm nhìn 2050, bản quy hoạch lần này được kỳ vọng sẽ tạo ra hình ảnh một Thủ đô “xanh, văn hiến, văn minh và hiện đại”.
Ở thời điểm hiện tại, tư vấn nước ngoài (Liên danh quốc tế PPJ) đã báo cáo Chính phủ lần thứ 3 về nội dung đồ án Quy hoạch chung xây dựng Hà Nội. Dự kiến, tư vấn sẽ hoàn thiện đồ án, hồ sơ trình thẩm định trước ngày 31/1/2010 để báo cáo Chính phủ vào cuối tháng 2/2010 trước khi Chính phủ xin ý kiến các cơ quan có thẩm quyền.
Tuy thế, với những chỉ đạo mới nhất của Thủ tướng Chính phủ, người ta đã có được những hình dung cơ bản nhất về một Hà Nội của những năm 2030-2050.
Thủ tướng đã chỉ đạo, về không gian, phương án quy hoạch được đề xuất lựa chọn phải bảo đảm yêu cầu phát triển bền vững, hạn chế việc di dời dân cư và thể hiện chi tiết hơn tỷ lệ sử dụng đất của đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh, khu vực cây xanh và khu vực nông thôn.
Đặc biệt, đối với khu vực trung tâm, Thủ tướng nhấn mạnh, phải nghiên cứu phương án quy hoạch bảo tồn khu phố cổ và các nhà biệt thự trong khu phố cũ để tôn tạo, bảo tồn, có kế hoạch phục hồi, trùng tu, duy trì phong cách kiến trúc đặc thù của các công trình này.
Thủ tướng cũng yêu cầu Hà Nội chỉ đạo dừng ngay việc phá các nhà biệt thự cũ và xây dựng các nhà cao tầng trong khu vực trung tâm.
Đối với các khu chung cư cũ, khi cải tạo, cần thực hiện chủ trương bảo đảm nghiêm ngặt các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đô thị như mật độ xây dựng, tỷ lệ đất dành cho giao thông, cây xanh... để từng bước hoàn thiện đô thị văn minh, hiện đại.
Với những chỉ đạo mạnh mẽ như trên, trong năm nay, những dự án ở khu trung tâm Hà Nội sẽ phải soi vào đó để điều chỉnh chứ không thể “vô tư” chồng tầng cao vút như trước đây. Điều này cũng là tất yếu khách quan bởi nếu cứ chất tải mãi lên khu trung tâm, cuối cùng, chính các chủ đầu tư cũng sẽ thiệt hại bởi ùn tắc giao thông, quá tải hạ tầng là không thể tránh khỏi.
Bảo vệ nghiệm ngặt vành đai xanh
Liên quan tới phát triển đô thị cho Hà Nội trong những năm tới, Thủ tướng lưu ý, tỷ lệ đất xây dựng đô thị khoảng 30%. Vạch ra một định hướng lớn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng cho rằng, cần khuyến khích các dự án đầu tư đồng bộ, các khu nhà cao tầng tại các khu đô thị mới giữa vành đai 3 và vành đai 4 và các đô thị vệ tinh để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, giảm tải cho đô thị trung tâm.
Khu vực này (Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng, Hà Đông, Thanh Trì...) hiện nay đã tập trung với mật độ dày đặc các nhà đầu tư cỡ bự và hàng trăm dự án bất động sản quy mô lớn đang được triển khai. Tuy nhiên, rút kinh nghiệm trước đây khi phát triển đô thị ở các quận nội thành như Cầu Giấy, Thanh Xuân, bài toán giao thông phải được tính kỹ ngay từ đầu.
Do đó, cần ưu tiên xây dựng các vành đai giao thông đối ngoại (vành đai 4), vành đai liên kết các đô thị vệ tinh (vành đai 5), các tuyến đường vành đai xanh để kết nối các khu đô thị (giữa vành đai 3 và 4, vành đai 4 và 5), các dự án xây dựng cầu lớn qua sông Hồng cũng như các dự án về hạ tầng giao thông khác.
Cùng với đó, Thủ tướng nhấn mạnh, “phải quản lý nghiêm ngặt việc đầu tư xây dựng ngoài vành đai 4 để bảo vệ vành đai xanh của Thủ đô”. Đặc biệt, về trung tâm hành chính, trong giai đoạn trước mắt, Thủ tướng chỉ đạo, “nghiên cứu quy hoạch trụ sở các cơ quan hành chính Nhà nước tại khu vực Mỹ Đình”.
Bên cạnh đó, vẫn tiếp tục nghiên cứu kỹ quy mô, phạm vi khu vực bố trí trung tâm hành chính trong tương lai (tầm nhìn đến năm 2050) để đầu tư xây dựng khi có điều kiện. Như vậy, sau nhiều lần cân nhắc, điều chỉnh, Trung tâm hành chính quốc gia được xác định nằm ngoài vành đai 3 nhưng thuộc khu vực phát triển đô thị mạnh nhất của Hà Nội hiện nay.
Thông tin này có thể nói đã khẳng định sự lựa chọn đúng đắn của nhiều nhà đầu tư có mặt ở khu vực này từ nhiều năm nay.
Nếu Mỹ Đình (Từ Liêm) vẫn là chọn lựa cuối cùng khi bản quy hoạch được thông qua, vùng đất vàng này sẽ giữ được ưu thế dẫn đầu ở khu phía Tây thành phố, cũng đồng nghĩa với việc tiếp tục là điểm nóng bất động sản của Hà Nội trong vài năm tới.
Liên quan tới vấn đề giới đầu tư, doanh nghiệp đặc biệt quan tâm-xác định phạm vi, quy mô đô thị lõi, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cung cấp thông tin: “Bản quy hoạch mới nhất đã chỉ ra, ở phía Nam sông Hồng tới hành lang sông Đáy, lõi đô thị trung tâm về đến sông Nhuệ. Ngoài sông Nhuệ đến sông Đáy là đô thị vành đai, ôm bọc lấy phần lõi. Còn phía Bắc là đô thị dải, gồm Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh, trừ Sóc Sơn là vệ tinh...”
Về vành đai xanh cho Hà Nội, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội khẳng định chắc nịch: “Con số 62% tổng diện tích là những vùng xanh chắc chắn đạt được và còn hơn thế nữa”.
Cùng với đó, xu hướng bảo tồn, giữ gìn các hồ nước là đương nhiên. Lãnh đạo Hà Nội không xác nhận số phận của các dự án quy mô hàng nghìn ha “trót” nằm trong vành đai xanh bởi thời điểm này còn quá sớm.
Tuy nhiên, với chỉ đạo “bảo vệ nghiêm ngặt vành đai xanh” và tập trung “phát triển đô thị giữa vành đai 3 và vành đai 4” của Thủ tướng Chính phủ, người ta có thể hiểu, các dự án này chẳng sớm thì muộn cũng sẽ phải rút lui không kèn trống.
Dự kiến, tháng 5/2010, Chính phủ sẽ báo cáo kết quả thực hiện công tác lập quy hoạch chung xây dựng Hà Nội với Quốc hội.
Từ nay tới thời điểm đó, chắc chắn sẽ còn những điều chỉnh nhất định. Hơn bất kỳ ai khác, giới đầu tư bất động sản vẫn đặt mối quan tâm đặc biệt vào bản quy hoạch này, bởi khác với đợt Hà Nội mở rộng đầu năm 2008, quy hoạch mới có thể chấp nhận những dự án tốt, hoặc ngược lại sẽ gạt bỏ những gì đã lỗi thời, không còn phù hợp với định hướng phát triển mới của Thủ đô.
