Bạn Minh Tuấn thân mến!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi về Kinh tế & Đô thị. Để trả lời cho những thắc mắc của bạn, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CenGroup để đưa ra lời khuyên hữu ích nhất.Thực tế, sau sự kiện gây “sóng” thị trường khi có hàng nghìn người tìm hiểu một dự án ở khu vực Gia Lâm, giao dịch địa ốc tại đây có tích cực hơn, đặc biệt là phân khúc đất nền. Tuy nhiên, cần phân biệt giá tăng ảo (tăng liên tục và không có giao dịch) và giá tăng thật (tăng liên tục và vẫn có giao dịch).Các nhà đầu tư vì thế khi có ý định đầu tư vào đất nền cần phải lưu tâm 3 vấn đề. Một là, tuyệt đối phải là đất nền đã có sổ đỏ, giấy tờ pháp lý rõ ràng đầy đủ. Hai là, chủ đầu tư phải uy tín, có nhiều dự án nổi bật, được nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn. Ba là, khu vực đất nền đã có dân cư hiện hữu. Ngoài ra cũng cần học tập và nâng cao kiến thức liên tục để nắm bắt thật kỹ xu hướng của thị trường, các phân khúc sản phẩm quan trọng để ra quyết định tốt nhất.Quan trọng nhất nằm ở bài toán cân đối tài chính. Không nên đầu tư đất nền khi dòng tiền chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Một khi tỷ lệ vay vốn đầu tư vào đất nền từ khoảng 50 - 80%, sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc. Nếu thanh khoản kém sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền do phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo cả bất động sản đã mua với giá bèo. Nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao trong trường hợp tự kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm. Dù vậy, cuộc chơi này chỉ dành cho giới đầu tư chuyên nghiệp, không khuyến khích các nhà đầu tư tay ngang, nhỏ lẻ tham gia.Ở góc độ riêng về trường hợp của các bạn, do phần câu hỏi chưa cung cấp thông tin đầy đủ về nguồn gốc các nền đất định mua (hồ sơ pháp lý, vị trí, mức giá…) cũng như kinh nghiệm đầu tư nên cần thận trọng. Không hiếm trường hợp khách hàng có 10 tỷ đồng, thay vì nên mua từ 3 - 4 nền đất lại đặt cọc mua một lúc 15 sản phẩm. Nguyên do trước đó khách hàng “thấy dễ ăn quá”, vừa mới đặt cọc xong là có thể bán ngay cho người mua khác, chuyển ngay tiền cọc thành tiền lời. Nhưng bài học nhãn tiền đất nền Đông Anh với hàng trăm nhà đầu tư mắc kẹt còn hiện hữu. Vì lẽ đó, hãy xem đây là một cuộc chào sân nhẹ nhàng trước bằng vài lô đất tiềm năng trước khi rút sạch tiền.Địa bàn Gia Lâm đang có nguồn cung dồi dào ở phân khúc đất nền, việc nhiều nhà đầu tư chú ý tiếp tục rót tiền vào đây là có cơ sở. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường vẫn biến động khôn lường, người mua cần tỉnh táo hơn khi ra quyết định đầu tư.
