Thị trường bất động sản cuối năm: Chờ thời điểm bứt phá

Trong đó, lĩnh vực bất động sản (BĐS) được ví như một chiếc lò xo bị nén lâu ngày đang chờ cơ hội để bung ra, thị trường vẫn nhiều tiềm năng, cơ hội cho nhà đầu tư. Nhưng về lâu dài vẫn cần sự thống nhất trong hệ thống pháp lý để giúp DN đầu tư, kinh doanh BĐS đủ sức vực lại thị trường.

Bất động sản tiếp đà tăng giá

Số liệu nghiên cứu thị trường từ CBRE Việt Nam, từ đầu năm đến nay hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS tiếp tục bị giảm sút mạnh do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Chỉ tính riêng phân khúc căn hộ 2 thị trường lớn là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, nguồn cung giảm lần lượt 19% và 36%, tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 15% và 19% ở mỗi thành phố. Mặc dù nguồn cung, giao dịch đồng loạt giảm, nhưng giá bán lại tăng cao, cụ thể, TP Hồ Chí Minh giá bán căn hộ bình quân khoảng 2.260 USD/m2 tăng 13%, ở Hà Nội khoảng 1.500 USD/m2, tăng 14% so với cùng kỳ năm 2020.

“Nhu cầu trên thị trường hiện nay rất lớn, trong khi đó những vướng mắc về pháp lý, thủ tục cấp phép đầu tư dự án từ năm 2019 đến nay vẫn chưa được khơi thông. Cùng với đó là ảnh hưởng của dịch Covid-19, khiến nguồn cung ngày càng giảm sút. Ngoài ra, tất cả chi phí liên quan, như: Nhân công, vật liệu, vận chuyển hàng hóa... tăng, do đó các chủ đầu tư phải đồng loạt tăng giá, có xu hướng đưa giá bán đợt sau cao hơn đợt trước” - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung nhìn nhận.

Theo chuyên gia tài chính - ngân hàng TS Cấn Văn Lực, BĐS hiện nay vẫn là kênh “trú ẩn” an toàn, có khả năng sinh lời cao, dựa vào một số yếu tố: Toàn cảnh ngành BĐS vẫn khả quan với tốc độ tăng trưởng kinh tế, trong năm 2021 có thể đạt từ 3 - 4,5% tùy vào tốc độ kiểm soát dịch. Nhưng dự báo trong 10 năm tới tăng trưởng kinh tế bình quân của Việt Nam đạt 7%/năm; nhiều luật đã và đang được tiếp tục sửa đổi, bổ sung tạo điều kiện cho DN; xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, sản xuất đầu tư từ nước ngoài.

“Với việc Chính phủ đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, sẽ đóng góp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế. Nếu trong bối cảnh dịch bệnh vẫn tiếp tục kéo dài thì DN cũng đã điều chỉnh nhanh nhạy khi đưa công nghệ vào bán hàng, tạo ra hệ sinh thái mới. Lãi suất ngân hàng cũng được xem là xung lực tốt cho thị trường, đây là thời điểm lãi suất cho vay thấp nhất trong vòng 15 năm qua” - TS Cấn Văn Lực phân tích.

Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý

Khi dịch Covid-19 tác động vào thị trường BĐS làm suy yếu những mô hình đầu tư chạy theo lợi nhuận, lướt sóng “gây bão” cho thị trường bằng những cơn “sốt đất ảo”, theo đó cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đều hướng đến mục tiêu tạo dựng sản phẩm an toàn, chất lượng. Phân khúc BĐS hạng sang phục vụ nhóm người giàu thường không phụ thuộc vào sự lên xuống của thị trường, họ tìm mua sản phẩm theo nhu cầu, khả năng tài chính nên ngay cả khi thị trường khó khăn nếu chủ đầu tư đưa ra chính sách hấp dẫn thì họ tận dụng thời cơ này để kiếm được sản phẩm với mức giá phù hợp nhất.

Trong bối cảnh này, những sản phẩm vừa túi tiền và BĐS cho thuê như là dòng chảy ngầm rất đáng xem xét để đầu tư. Đồng thời, sản phẩm khác cũng mang lại dòng tiền ổn định, như: Kinh doanh mặt bằng, văn phòng, kho bãi, nhà xưởng cho thuê... Bên cạnh đó, qua thực tế hoạt động của thị trường thời gian gần đây, biên lợi nhuận khi đầu tư dự án ở trung tâm đô thị hiện chỉ còn khoảng 10 - 15%, trong khi ở vùng ven đô và tỉnh lên tới 30 - 40%. Vì vậy, xu hướng ngắn hạn từ nay đến hết năm 2021 và những năm tiếp theo, DN BĐS lớn sẽ tiếp tục chuyển dịch ra khỏi đô thị.

“Ngay trong nội đô Hà Nội, nhiều dự án cùng mức giá với khu vực ngoại thành nhưng bán nhiều năm không hết. Điều này chứng tỏ quan niệm cuộc sống ngoại thành kém chất lượng, không đẳng cấp thì nay với sự phát triển vượt trội về hạ tầng giao thông, người dân có xu hướng tìm kiếm cuộc ở vùng ven đô thị, đây được xem là xu hướng của thị trường BĐS thời gian tới” - Giám đốc Nghiên cứu thị trường Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng nhận xét.

Ở khía cạnh khác, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, dịch Covid-19 chỉ là những tác động mang tính thời điểm, giải pháp lâu dài vẫn phải tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật như: Sửa đổi Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ Môi trường, Luật Xây dựng... và quy định liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định giá, chế độ sử dụng, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

“Với lợi thế về uy tín chống dịch Covid-19, Chính phủ cho xây dựng chính sách Việt Nam căn nhà thứ hai của tôi (Vietnam My Second Home - VNM2H) để thu hút vốn đầu tư và nguồn nhân lực chất lượng cao trên thế giới, làm tiền đề phát triển đất nước lâu dài. Đề nghị các bộ, ngành, địa phương tiếp tục triển khai nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, đảm bảo an ninh kinh tế, an sinh xã hội” - ông Nguyễn Trần Nam nói.

Các chuyên gia đều chung quan điểm, trong trạng thái “bình thường mới” hiện nay, thị trường BĐS chưa thể phục hồi ngay trong quý IV/2021- cuối năm, mà cần phải chờ ít nhất hết quý I/2022 khi Việt Nam “phổ cập” tiêm vaccine phòng Covid-19 và đủ tiêu chí miễn dịch cộng đồng, mở cửa giao thương đi lại với quốc tế, đấy cũng là thời điểm để nền kinh tế nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng tăng trưởng bình thường trở lại.