Sa sút từ vị thế tài sản "yên tâm nhất"
BĐS là lĩnh vực chiếm tỉ trọng rất lớn trong hoạt động ngân hàng. Nhiều năm liên tục, trước thời điểm nổ ra lạm phát cao trong năm 2008, BĐS là lĩnh vực siêu lợi nhuận, không những thế còn là tài sản thế chấp "yên tâm nhất" trong hoạt động tín dụng. Ngoài chuyện cho vay trực tiếp, thậm chí đầu tư trực tiếp, đối với các dự án, tài sản được dùng để thế chấp tại các ngân hàng cũng phần lớn là BĐS. Do đó, giá BĐS giảm sẽ tác động đến hoạt động của hệ thống tài chính nói chung, hoạt động của các ngân hàng nói riêng. Và ngược lại, BĐS cũng là một trong những "tội đồ" gây ra tình trạng lạm phát cao như hiện nay.
TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho biết, các ngân hàng thương mại không chỉ tài trợ cho nguồn cung BĐS, nơi các nhà đầu tư phải vay tới 70 - 80% vốn từ khu vực ngân hàng nhằm thực hiện dự án mà còn hướng tới các nhà đầu tư, người tiêu dùng cá nhân có nhu cầu mua BĐS để sử dụng hoặc đầu cơ. Bởi vậy, thị trường BĐS phụ thuộc khá chặt chẽ vào tăng trưởng tín dụng của khu vực ngân hàng. Và cũng bởi vậy nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này rất lớn.
TS Lê Xuân Nghĩa lưu ý, tỉ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu ở các ngân hàng thương mại qui mô nhỏ, nhiều ngân hàng thương mại có dư nợ BĐS chiếm 30 - 40% trên tổng dư nợ. Cá biệt có ngân hàng thương mại tỉ lệ này lên tới trên 50%.
Sự sa sút về vị thế của BĐS rất rõ nét trong thời gian qua. Từ năm 2008 đến nay, các ngân hàng rất cảnh giác và rà soát chặt chẽ trước khi cho vay đối với BĐS. Hiện nay, doanh nghiệp BĐS không thể tiếp cận nguồn vốn vay, có kỳ hạn dài. Kỳ hạn vay chủ yếu chỉ từ 1 - 3 năm. Khi đáo hạn, nếu không trả được vốn vay, lãi suất sẽ tự động tăng thêm 0,5%/tháng.
Một nghiên cứu mới đây cho thấy, hiện ở Việt Nam cũng xuất hiện sự liên thông, nhưng mới ở trạng thái một chiều, tức lại tạo nguồn cho việc hình thành BĐS. Nói cách khác, quá trình hình thành chứng khoán hóa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thống tài chính chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham gia giao dịch BĐS. Vì thế, thanh khoản chỉ đảm bảo được khi giá BĐS tăng. Ngược lại khi giá giảm, hoàn toàn không có thanh khoản, do đó cũng không có được mức cân bằng giá mới. Hiện tượng dễ thấy là giá thì vẫn đứng ở mức cao, nhưng không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức giá cao do "kẹt giao dịch" đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới. Đó là lý do khiến BĐS Việt Nam cao hơn những đô thị rất đắt đỏ của thế giới.
Làm gì cho thị trường lúc này?
Nhiều chuyên gia cho rằng, không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng ở mức 16%/tổng dư nợ vào thời điểm 31/12/2011 mà cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS, bởi vì qui định này không làm giảm rủi ro tín dụng BĐS. Trên thực tế, nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ BĐS trong các tổ chức tín dụng xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường BĐS càng trở nên bất ổn hơn.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, tiếp tục thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 11 của Chính phủ nhưng cần điều chỉnh linh hoạt tỉ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng BĐS cũng như các dự án BĐS. Tín dụng phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị… là các hoạt động sản xuất tạo giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế. Việc phân định những ngành này thuộc tín dụng phi sản xuất và hạn chế nguồn vốn tín dụng đã làm thị trường BĐS, thị trường vật liệu xây dựng đình đốn. Các doanh nghiệp ngành công nghiệp như sắt, thép, xi măng, đồ nội thất, thiết bị điện, điện tử… có lượng hàng tồn kho ở mức cao và tiếp tục có xu hướng tăng. Điều này gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp và lãng phí chung cho toàn xã hội nếu các dự án này đang thực hiện dang dở song dòng vốn tín dụng lại bị chặn bởi chính sách tiền tệ thắt chặt.
Cần xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, các dự án đang thực hiện dở dang và cần gấp rút hoàn thiện. Tiếp tục thực hiện và đẩy mạnh các chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân. TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nên nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội cho dân nghèo thành thị. Nhưng đối với biệt thự, nhà chia lô, đất nền đang bị bỏ hoang cần có chính sách và biện pháp mạnh để điều chỉnh giảm giá, tránh đầu cơ gây lãng phí đất đai, vật liệu xây dựng và tiền bạc của xã hội. Đồng thời, hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án mới, các dự án xây dựng chung cư cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Quan trọng hơn cả là làm sao để dòng tiền đến đúng nơi, được sử dụng đúng mục đích thông qua việc tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, phát hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng, tổ chức tín dụng vào BĐS.
| Diễn đàn Đầu tư xây dựng và BĐS Việt Nam vừa diễn ra tại Hà Nội đã tập trung vào các nội dung về khó khăn cho lĩnh vực xây dựng và BĐS Việt Nam. Đây là cuộc đối thoại đa chiều về chính sách giữa các doanh nghiệp với các lãnh đạo các bộ, ngành có liên quan về việc hỗ trợ và đưa ra các giải pháp đồng bộ nhằm thúc đẩy ngành xây dựng và BĐS Việt Nam phát triển một cách bền vững. Diễn đàn đã thu hút được sự quan tâm đặc biệt bởi những hy vọng đang được thắp lên cho thị trường BĐS với một loạt thông tin hỗ trợ tốt dồn dập với việc Chính phủ bước đầu đưa BĐS ra khỏi diện phi sản xuất và mặt bằng lãi suất có thể sẽ bắt đầu hạ nhiệt vào tháng 9/2011. |
| * GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Thị trường BĐS đang "lột xác" Kiềm chế lạm phát thì tác động tất yếu là làm giảm sức sống của thị trường BĐS. Các nhà đầu tư BĐS cần chủ động tìm giải pháp cho mình, đừng bắt Nhà nước phải lo cả hai việc đối ngược nhau không thể xử lý cùng một lúc. Chúng ta hãy nhìn sự trầm lắng lúc này của thị trường BĐS với con mắt tích cực hơn, thị trường đang "lột xác" để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe khoắn hơn, hữu ích hơn. Trong hoàn cảnh hiện nay, thị trường BĐS tiếp tục trầm lắng nhưng không thể "đột quị", không thể gây ra tác động xấu cho thị trường tiền tệ, không thể gây khủng hoảng tài chính. Dư nợ tín dụng từ thế chấp bằng BĐS dưới 10% tổng dư nợ, ở mức này những đổ vỡ từ thị trường BĐS nếu có cũng không thể gây ra đổ vỡ cho thị trường tài chính. *TS Trần Kim Chung Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương: Cần ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp Luật về thị trường thế chấp thứ cấp là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để thị trường BĐS phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường này cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt. Cùng với đó, cần nghiên cứu, ban hành Luật về Qũi tiết kiệm BĐS - đây là cầu nối trung gian, một hình thức quan trọng trong số các hình thức thuộc hệ thống ngân hàng tài trợ cho hệ thống BĐS… |
