Vướng mắc về cơ chế
Chủ tịch HĐQT Hải Phát Land Vũ Kim Giang cho biết, từ đầu năm 2019 thị trường BĐS có dấu hiệu giảm sút về nguồn cung mới sản phẩm và số lượng giao dịch. Nhưng việc giảm sút này nguyên nhân chính không phải do Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình giảm nguồn tín dụng cho vay BĐS.
"Các DN hiện nay đã tự chủ hơn rất nhiều về nguồn tài chính để phát triển dự án. Nếu như trước đây rất nhiều DN phát triển dự án với số vốn “0 đồng”, đến nay, đã có nhiều kênh huy động vốn, như vốn liên doanh - liên kết, vốn tín dụng (từ ngân hàng và tổ chức tín dụng), vốn đầu tư FDI, vốn trái phiếu, vốn huy động... nên có thể khẳng định, việc thiếu vốn không phải là mối lo ngại nhất hiện nay của các DN BĐS” - ông Giang nhìn nhận.
Đồng quan điểm, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) PGS. TS Trần Kim Chung cho biết, từ đầu năm 2019 đến nay, các DN đã phát hành trên 120.000 tỷ đồng tiền trái phiếu, luồng tiền này có vai trò quan trọng trong việc tái thiết đầu tư của các DN BĐS.
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, kinh tế Việt Nam từ đầu năm đến nay vẫn đạt tốc độ tăng trưởng cao, thị trường BĐS vẫn đang phát triển tốt, giao dịch thành công cao đạt trên 90%. Nhưng năm 2019 bị chững lại là do nhiều dự án không được phê duyệt vì vướng mắc đến các thủ tục liên quan đến pháp lý.
“Theo tôi, hành lang pháp lý chưa theo kịp với tốc độ phát triển của thị trường BĐS, đó chính là những ảnh hưởng lớn nhất, dẫn đến các dự án năm nay chưa được phê duyệt, kéo theo nguồn cung trong 2 năm tới sẽ bị suy giảm, giá sẽ tăng và xu hướng tăng giá đã xuất hiện ở một số nơi”- ông Đặng Hùng Võ nhận định.
Không lo thiếu vốn
Chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Cấn Văn Lực cho biết, chúng ta đang nhìn nhận vấn đề về nguồn vốn tài chính, đặc biệt là vốn vay từ ngân hàng cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chưa sát với thực tế.
“Thực tế là nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS thực tế không giảm, trong đó cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%, trong 10 tháng năm 2019 nguồn vốn tín dụng cho vay để kinh doanh BĐS tăng 14,5% như vậy mức tăng trưởng này cao hơn mức bình quân cho vay của toàn hệ thống ngân hàng” - ông Cấn Văn Lực cho hay.
Tính đến thời điểm hiện tại, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS khoảng trên 50 tỷ đô la Mỹ, tương đương với 19% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế; trong đó khoảng 67% là tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà, còn lại 33% cho các chủ đầu tư và các DN BĐS vay. Tỷ lệ này so với nền kinh tế của Việt Nam được đánh giá ở mức an toàn, nhưng lại thấp hơn so với các nước có thị trường BĐS phát triển tại khu vực châu Á.
Bên cạnh đó, những dòng vốn khác vẫn phát triển tích cực, để có thể bù đắp vào nguồn vốn cho vay từ ngân hàng được điều chỉnh giải ngân chậm hơn. Cụ thể, đối với nguồn vốn đầu tư từ lĩnh vực tư nhân, trong 11 tháng của năm 2019 có trên 7.300 DN BĐS được thành lập mới với số vốn đăng ký tăng khoảng 27,5%, tổng số vốn ước tính trên 80.000 tỷ đồng. Ngoài ra, các DN BĐS đã phát hành được trên 71.000 tỷ đồng tiền trái phiếu.
“Tổng số vốn đăng ký mới và mua bán, góp vốn từ nhóm DN có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào lĩnh vực BĐS khoảng 4,8 tỷ USD, chiếm khoảng 15% tổng vốn FDI đăng ký mới vào Việt Nam trong 11 tháng. Đó là chưa kể một lượng lớn trong số 16 tỷ USD kiều hối cũng đầu tư vào BĐS. Như vậy có thể khẳng định thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại và cả năm 2020 nữa không lo thiếu vốn” - ông Cấn Văn Lực nhận định.
Theo đánh giá chung, đến thời điểm hiện tại, dòng vốn đầu tư của các DN BĐS vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng. Từ đầu năm 2019 đến nay, dòng tín dụng từ hệ thống ngân hàng bổ sung cho thị trường BĐS chiếm khoảng 60%, ở mức trên 300.000 tỷ đồng; trong khi đó vốn từ các nguồn khác, như đầu tư FDI, tín dụng, trái phiếu chiếm khoảng 40%, ở mức 240.000 tỷ đồng.
Các chuyên gia đều cho rằng, DN BĐS cần phải chủ động hơn đối với các nguồn vốn đầu tư, giảm sự lệ thuộc vào nguồn vốn vay từ ngân hàng, tăng dòng vốn huy động từ trái phiếu hay thông qua việc hợp tác liên doanh, liên kết... Điều này sẽ giúp cho thị trường phát triển lành mạnh hơn và DN cũng đạt được sự ổn định đầu tư kinh doanh trong thời gian dài.
Trong khi đó, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng sẽ phục vụ cho việc cung ứng dài hạn các chiến lược phát triển của nền kinh tế, tránh những rủi ro mất cân đối về kỳ hạn.
"Thời điểm hiện tại, Nhà nước đã cho phép các DN phát hành trái phiếu riêng lẻ, không giới hạn quyền của tổ chức phát hành, không bắt buộc DN phát hành phải có lãi năm liền trước. Trước đây, DN muốn phát hành trái phiếu phải có lãi. Việc sửa đổi, thay thế quy định như vậy là phù hợp với thông lệ quốc tế, phù hợp với bối cảnh phát triển của các DN Việt Nam, trong điều kiện các DN thực hiện niêm yết trong lĩnh vực BĐS cần nhiều vốn lưu động" - Chuyên gia Nguyễn Huy Thành - Hiệp hội Kinh doanh chứng khoán Việt Nam |
