Giải quyết mất cân xứng nguồn cung
Năm 2022 là khoảng thời gian ghi nhận thời kỳ đầy “ám ảnh” của thị trường BĐS, những tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, cùng với việc siết chặt tín dụng... khiến thị trường rơi vào trầm lắng. Hàng loạt DN lớn, nhỏ “chịu đau” để tái cấu trúc; đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng; dừng triển khai dự án mới, phát hành cổ phiếu tăng vốn; thậm chí phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao đầy rủi ro... Đáng chú ý, tình trạng giá nhà tăng liên tục, xuất hiện sản phẩm “siêu sang” giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án lên đến 1 tỷ đồng/m2.
Vì vậy, để phục hồi và tiếp tục phát triển trong năm 2023 thì nhiệm vụ tái cơ cấu bằng việc phát triển đa dạng các loại sản phẩm, nhất là nhà ở bình dân, khắc phục lệch pha cung - cầu được xem là yêu cầu cấp thiết. Bởi thời điểm này thị trường đang dư thừa tới trên 70 triệu mét vuông sàn nhà ở trung - cao cấp, trong khi sản phẩm bình dân, nhà ở xã hội (NƠXH) thiếu hụt.
“Để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nhà ở vừa túi tiền, nhà
Thị trường BĐS tiếp tục có hy vọng trong năm 2023, sau nhiều chính sách siết chặt của Nhà nước, có thể hy vọng vào một thị trường lành mạnh, minh bạch, chất lượng hơn. Thêm một điểm tích cực cho trung và dài hạn là việc điều chỉnh, hoàn thiện pháp luật: Luật Đất đai, luật liên quan đến xây dựng nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sẽ là nền tảng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, với những nhà đầu tư tiềm lực mạnh đó lại là thời cơ.
Chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành
---
Năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường BĐS sôi động hơn so với hiện tại, tuy không nhiều nhưng có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới BĐS, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thì thị trường tiếp tục hồi phục, phát triển.
Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính
ở dành cho người thu nhập thấp, NƠXH, cần có những giải pháp cụ thể, đồng bộ. Trong đó, cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi, đồng bộ; đẩy nhanh việc sửa đổi quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NƠXH, nhà ở thu nhập thấp độc lập tương tự các nước phát triển” - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group Võ Hồng Thắng nói.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, động thái điều chỉnh room tín dụng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ tạo điều kiện để các chủ đầu tư, người mua nhà tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với những dự án nhà ở giá vừa túi tiền, NƠXH. Tuy nhiên, rất khó để kỳ vọng thị trường BĐS sẽ phục hồi ngay trong đầu năm 2023, mà cần phải chờ đến giai đoạn từ quý III trở đi.
Sản phẩm bình dân chiếm sóng
Trong bối cảnh khó để kỳ vọng vào một bức tranh quá tươi sáng giai đoạn đầu năm 2023, bởi yếu tố kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước, cũng như môi trường ngành còn nhiều bất ổn, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đối mặt với mức thanh khoản trung bình - thấp, khó có những đột biến trong ngắn hạn. Bên cạnh đó sẽ tiếp tục chứng kiến đợt thanh lọc, tái cấu trúc diễn ra cả ở DN và sàn môi giới BĐS để thích nghi với điều kiện mới. Nhưng xu hướng của thị trường trong năm 2023 sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực thuộc phân khúc bình dân, vừa túi tiền.
“Đã đầu tư BĐS, thì không thể thấy thị trường đi xuống mà rời cuộc chơi. Thực tế, giá BĐS tăng giá liên tục từ năm 2014 tới nay khiến nhiều người không nỡ rời bỏ thị trường. Bản thân tôi thời gian qua cũng dùng 20 - 30% tiền mặt để mua những sản phẩm giá rẻ, vị trí tốt. Tôi gọi chung là “BĐS sản dinh dưỡng” với các tiêu chí ngon - bổ - rẻ. Tôi cho rằng với sự dư thừa sản phẩm cao cấp, cùng với chính sách của Nhà nước hỗ trợ NƠXH, thì sang năm 2023 phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực sẽ chiếm sóng thị trường” – chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định.
Theo đánh giá, năm 2023 mặc dù thị trường BĐS tiếp tục khó khăn về nguồn cung bởi những ảnh hưởng về nguồn vốn, pháp lý, siết chặt tín dụng. Cả DN và người mua đều bị hạn chế khả năng tiếp cận vốn vay, thậm chí tính đa dạng dòng sản phẩm cũng khiến nhà đầu tư cân nhắc. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng cao khiến giá đất bị đẩy lên, tạo ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư. Vì vậy, rất cần sự vào cuộc quyết liệt hơn từ phía Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước.
“Sau giai đoạn khó khăn kéo dài, thị trường có nhiều tín hiệu tích cực xét cả về điều kiện kinh tế vĩ mô, chuyển dịch đầu tư và thể chế quản lý. Đó chính là tiền đề quan trọng có thể giúp thị trường lấy lại niềm tin của người mua, nhà đầu tư. Sau một giai đoạn sàng lọc, những nhà đầu tư yếu kém bị đẩy khỏi cuộc chơi. Các chủ đầu tư sẽ hướng sự tập trung vào dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực sẽ ít bị ảnh hưởng nhất” – chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đực phân tích.
Trông chờ vào “điểm sáng”
Nhìn nhận thực tế, thị trường BĐS năm 2022 vẫn còn gặp nhiều khó khăn, giá tăng cao, sức mua giảm và có dấu hiệu chững lại. Song, kịch bản rơi vào giai đoạn “đáy” như 10 năm trước đã không xảy ra. Đây là hệ quả của những chính sách hợp lý về tài khóa được Chính phủ áp dụng trong quá trình kiềm chế lạm phát và phục hồi thị trường BĐS, giúp thị trường thanh lọc, phát triển lành mạnh hơn trong năm mới. Hầu hết các chuyên gia đều lạc quan rằng, sức sống của DN Việt Nam rất mạnh, linh hoạt nên khó khăn đến đâu, sẽ có phương án tái cấu trúc, tái cơ cấu để giảm chi phí, kinh doanh hiệu quả. Những nỗ lực của Chính phủ đã giúp thị trường bước vào đợt thanh lọc mạnh mẽ. Thời gian tới với động lực từ dòng vốn ngoại, các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, sẽ giúp thị trường dần hồi phục, tăng trưởng trở lại.
“Năm 2023 đang kỳ vọng vào sự ổn định tình hình kinh tế vĩ mô trong nước. Những nút thắt pháp lý, vấn đề liên quan đến trái phiếu BĐS cũng dần được khắc phục; dòng tiền “bắt đáy” được kích hoạt, sẽ tăng cường cơ hội đầu tư tiềm năng sinh lời cao trong tầm nhìn trung - dài hạn.” - Phó Giám đốc R&D DKRA Group Võ Hồng Thắng nhìn nhận.
Phó Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Eco Real Nguyễn Tấn Việt cũng cho rằng, thời gian qua, thị trường nhiều biến động nhưng tạo ra tính thanh lọc cao. DN BĐS bước vào năm 2023 với tâm thế hoàn toàn khác, ngoài câu chuyện về sản phẩm, nhận định thị trường, DN còn kiện toàn bộ máy, xây dựng đội ngũ nhân sự chất lượng, chiến lược.
“Năm 2023, những vướng mắc về pháp lý, quy hoạch… nhiều khả năng sẽ được tháo gỡ. Bên cạnh đó sẽ có room tín dụng mới, là điểm sáng quan trọng cho thị trường. Dòng sản phẩm giá trị dài hạn, pháp lý hoàn thiện sẽ tạo thặng dư ổn định trong tương lai và ít biến động. Tâm lý nhà đầu tư cũng sẽ cải thiện theo thời gian, thích nghi với dòng chảy thị trường. Hiện nhà đầu tư có dòng vốn dài hạn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính đang rất kỳ vọng vào thị trường, chỉ cần tín hiệu tích cực, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và tài chính, nhà đầu tư sẽ xuống tiền” – ông Việt cho hay.
