Thị trường bất động sản: Nhà đầu tư thứ cấp bán tháo cắt lỗ

Bên cạnh những thông tin sốt đất nền với giá gia tăng từ 1,5 - 2 lần, thì thị trường căn hộ tại một số dự án (DA), nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp bán tháo cắt lỗ, khiến cho những hoài nghi về sốt ảo là có cơ sở.

Khách hàng tham quan một dự án bất động sản tại TP Hồ Chí Minh.

Với chiến thuật đi tắt đón đầu quy hoạch, không ít nhà đầu cơ tại TP Hồ Chí Minh đã nhảy vào gom hàng tại một số địa bàn được nhận định có giá trị gia tăng lớn trong khoảng thời gian gần. Ví dụ như tại khu vực quận Thủ Đức và quận 9, nơi hiện có quỹ đất nền khá lớn chứng kiến sự tăng giá mạnh nhất, với mức tăng trung bình từ 20 - 30%, thậm chí có nơi tăng đến 50% so với năm trước. Kế đến là khu Nam với “hạt nhân” là huyện Nhà Bè, giá đất cũng tăng từ 20 - 30% sau khi có thông tin xây cầu và loạt DA quy mô sắp triển khai.

Theo Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) - đơn vị quản lý đầu tư và dịch vụ chuyên nghiệp dành cho các khách hàng mong muốn gia tăng giá trị tài sản bằng cách đầu tư vào bất động sản (BĐS), đa số mức tăng nóng là do giá chào bán được đưa ra bởi đội ngũ môi giới (cò đất), ăn theo sau các thông tin về quy hoạch hạ tầng hay các DA BĐS quy mô lớn. Những người này gây ảnh hưởng lên giá chào bán nhà đất và góp phần khá lớn vào việc dẫn dắt, định hướng dòng chảy của thị trường địa ốc TP Hồ Chí Minh.

Trái ngược với sốt ảo đất nền, thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh lại đang bị “rớt giá” bởi giới đầu cơ thứ cấp. Một số DA từng được tranh nhau mua thời điểm công bố cũng đang bán ra với giá giảm ít nhiều. Đơn cử, một NĐT DA Sky Garden II tại quận 7 chấp nhận chào bán cắt lỗ 200 triệu đồng cho một căn gần 70m2 với yêu cầu bán ra nhanh trong 2 tháng tới.

Tương tự, một số DA khác như Sky 9 (tên cũ là First Home Khang Việt), theo dự kiến đã bàn giao từ quý I nay lùi hẹn đến quý III/2017, nên nhiều suất đầu tư căn hộ giá từ 1,5 tỷ đồng đã giảm xuống 1,3 tỷ đồng, gần về với mức giá khởi điểm. Căn hộ Angia Skyline từng được chào bán với mức giá từ 1,7 tỷ đồng, hiện khá nhiều NĐT chấp nhận bán ra với mức 1,5 tỷ đồng/căn. DA Rivera Park tại quận 10 đang được chào bán thứ cấp với giá giảm từ 5 - 7% so với cùng thời điểm 2016. Cụ thể, một căn hộ 74m2 tại đây vào năm 2016 có giá từ 3,1 tỷ đồng, nay có NĐT rao bán cắt lỗ chỉ 2,9 tỷ đồng. Ngoài ra, nhiều suất căn hộ cũng đang được rao bán lại với giá từ 2,7 - 3,5 tỷ đồng/căn đã bao gồm tất cả chi phí thuế, giảm ít nhất 50 triệu đồng/căn. Nhìn chung, giá bán thứ cấp tại nhiều DA đang có chiều hướng giảm từ 7 - 10% so với giá cùng thời điểm 2016.

Được biết, từ đầu năm 2017 đến nay, nguồn cung mới các DA BĐS trên thị trường TP Hồ Chí Minh không nhiều, các giao dịch chủ yếu vẫn từ các DA mở bán trong giai đoạn cuối năm 2016. Một số DA có số lượng giao dịch lớn trong tháng thuộc phân khúc nhà ở cao cấp phải kể đến là Charmington La Pointe (quận 10), Jamona Apartment (quận 7), Lakeview City (quận 2), Vinhomes Center Park Tân Cảng (quận Bình Thạnh). Đối với phân khúc căn hộ giá trung bình, giá rẻ nổi lên các DA: Chung cư Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân), chung cư Sacomreal, I-Home (quận 9)...

Theo nhận định của một số chuyên gia, giao dịch thực của thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh vẫn ở mức cầm chừng, chủ yếu do NĐT thứ cấp gom hàng, thổi giá và khi ôm hàng bí vốn, họ sẽ tung ra bán cắt lỗ, khiến thị trường lại được phen chao đảo “không biết đường nào mà lần”.

"Việc các NĐT thứ cấp đang bung hàng, bán cắt lỗ căn hộ cũng là bài học sát sườn cho người có nhu cầu thực ở thị trường đất nền. Người dân cần cảnh giác tình trạng NĐT kinh doanh thứ cấp lướt sóng, chạy theo "tâm lý đám đông" có thể bị sập bẫy, bị thiệt hại nặng khi thị trường hạ nhiệt" - một chuyên gia cảnh báo.

Chuyên gia nhận định Rủi ro không chỉ là khách hàng Trao đổi với báo Kinh tế & Đô thị về thị trường nhà đất tại TP Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Ngọc Thành - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam cho rằng, nếu vận hành thị trường mang tính cá nhân thì rủi ro không chỉ là khách hàng. Theo ông Thành, thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh đang bám sát nhu cầu sử dụng của xã hội, tính cạnh tranh giữa các phân khúc trên cùng một thị trường cùng một thời điểm là dấu hiệu tốt cho người tiêu dùng. Việc các chủ đầu tư, các nhà đầu tư thứ cấp đưa ra những chính sách kích cầu là một xu thế vận hành tất yếu của thị trường trong sự dồi dào của nguồn cung. Tuy nhiên, nếu đưa ra chính sách kích cầu mang tính cá nhân, chỉ nghĩ lợi mình, tạo cơn sốt ảo đẩy giá thành cao, thì không chỉ người tiêu dùng phải chịu thiệt mà ngay cả nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư dự án cũng bị ảnh hưởng bởi sự thao túng thị trường này. Đơn cử như thị trường căn hộ, cách đây một năm có dự án hot, nhà đầu tư thứ cấp ôm hàng, sau thời gian đẩy giá nhưng lưu lượng giao dịch vẫn ì ạch cho nên buộc phải bán cắt lỗ vì những khoản vay ngân hàng đến nợ phải trả. Điều này khiến người tiêu dùng hoang mang, còn chủ đầu tư dự án thì bị chịu trận bởi nghi ngờ của khách hàng là tại sao dự án lại bị rớt giá? Đối với đất nền tại thị trường này cũng vậy, người tiêu dùng nên thận trọng để tránh rủi ro, không vội chạy theo tâm lý đám đông, lại sa vào ma trận của nhà đầu tư thứ cấp, môi giới đến lúc bán tháo cắt lỗ cũng không bán được. Nhìn chung, thị trường nhà đất đang phát triển theo chiều hướng tích cực bám sát nhu cầu sử dụng của xã hội, sốt ảo chỉ là hiện tượng không phải bản chất. Thương Huế ghi