Năm 2022 nhiều “giông bão”
Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ ra, thị trường địa ốc năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).
Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng hẳn sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân.
Đáng chú ý, giá bất BĐS đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.
Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.
Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay. Trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.
Từ cuối quý II/2022, thị trường bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu DN... đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn. Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng DN càng suy giảm, nhiều DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự.
Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay). Thế nhưng, thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.
“Nhìn chung, thị trường BĐS đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ”. Thời gian tới, Nhà nước sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định. Nguồn cung trong tương lai từ một lượng lớn dự án giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD được các DN đầu tư trên cả nước, đặc biệt là những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội... sẽ dần được đưa vào thị trường ngay khi các chính sách vĩ mô được điều chỉnh” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà đánh giá.
Thị trường hồi phục
Mặc dù gặp rất nhiều khó khăn trong năm 2022, nhưng các chuyên gia đều cho rằng thị trường BĐS trong năm 2023 và những năm tiếp theo có cơ hội phục hồi tốt. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.
Điều quan trọng là cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại, nhưng bên cạnh những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng”, phát triển một cách hiệu quả, bền vững. Thị trường BĐS phải được coi là thị trường trung tâm đặc biệt của nền kinh tế vì khả năng tác động của nó đến các ngành nghề khác là rất lớn.
“Thị tường BĐS Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường” – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị tường BĐS sẽ được “vực dậy”.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền - Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand lại cho rằng, không nhất thiết phải đến quý IV mà chỉ cần những tháng cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.
Còn theo ông Phạm Lâm - Tổng Giám đốc DKRA, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì vậy, kịch bản năm 2023 vẫn tăng trưởng nhưng thận trọng. Nhưng đây cũng là cơ hội cho các DN nhìn lại mình để điều chỉnh hướng phát triển phù hợp.
