Thị trường bất động sản: Nhiều điểm sáng hút đầu tư

Ngoài thị trường chủ lực là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, các tỉnh vùng ven của 2 TP lớn này như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Dương, Long An... được đánh giá sẽ tiếp tục trở thành điểm sáng thu hút nhà đầu tư BĐS. Tại khu vực miền Trung có Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi sẽ giữ vai trò chủ lực.

Thị trường miền Bắc: Động lực từ BĐS công nghiệp

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho biết, khu vực miền Bắc, Quảng Ninh vẫn được xem như điểm sáng về thu hút đầu tư BĐS, đặc biệt là BĐS du lịch – nghỉ dưỡng đã được khai thác, xây dựng thương hiệu từ hàng chục năm nay. Ngoài hệ thống hạ tầng về lưu trú, Quảng Ninh đã trang bị cho mình nhiều công trình phụ trợ đi kèm như khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại cao cấp... nên về dài hạn đây chính là lợi thế để kéo dài thời gian lưu trú, mức chi tiêu từ du khách.

Số liệu thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đến thời điểm hiện tại, Quảng Ninh có 40 dự án du lịch nghỉ dưỡng với hơn 10.000 sản phẩm. Các dự án BĐS du lịch đa phần là quy mô lớn, được quy hoạch, thiết kế hiện đại, phát triển theo hướng cao cấp; đồng thời được quản lý vận hành bởi những thương hiệu đẳng cấp quốc tế. Một số dự án tại Hạ Long, Vân Đồn, Cẩm Phả... tỷ lệ hấp thụ sản phẩm đạt từ 70 – 75%. Trong quý I/2021, giá BĐS tại một số dự án, như: FLC, Diễm Loan Phúc An từ 30 – 40 triệu đồng/m2; những khu vực gần kề dự án này, hay khu vực xã Vũ Oai, Hòa Bình, Kỳ Thượng, Đồng Lâm (TP Hạ Long) địa điểm VinGroup đề xuất làm khu đô thị sinh thái Vinpearl Safari giá đất nền tăng nóng, cuối năm 2020 một lô đất có giá trung bình từ 800 - 900 triệu đồng, đến nay tăng lên 1,6 - 1,7 tỷ đồng.

Tương tự, Thanh Hóa cũng được kỳ vọng trở thành điểm sáng của thị trường phía Bắc, khi giá BĐS trên toàn tỉnh đều tăng, đặc biệt là đất nền lân cận TP Thanh Hóa, TP Sầm Sơn và khu vực đang quy hoạch dự án lớn. Từ đầu tháng 3 trở lại đây, giá đất nền tăng khoảng 50 – 60% so với cuối năm 2020. Thậm chí, những lô đất tại khu vực hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ cũng tăng giá, được nhiều người tìm mua. Hiện giá đất đô thị, ven biển Thanh Hóa dao động 12 - 15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2 - 3 lần cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, với việc quy tụ được nhiều thương hiệu BĐS lớn như: Vingroup, FLC, Sun Group, Eurowindow, BRG, TNG... sẽ giúp cho BĐS Thanh Hóa phát triển mạnh trong thời gian tới.

Ngoài một số địa phương có thế mạnh về phát triển BĐS du lịch – nghỉ dưỡng, khu vực miền Bắc còn nổi lên nhiều địa bàn tiềm năng về BĐS khu công nghiệp (KCN), khi Việt Nam đang đón sóng chuyển dịch đầu tư từ DN nước ngoài. Hà Nội vẫn dẫn đầu nhưng không phải là “tọa độ” chiếm sóng cuối cùng. Những địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng... sẽ trở thành “tọa độ vàng” về thu hút đầu tư BĐS KCN.

Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ lấp đầy các KCN một số tỉnh, TP công nghiệp chính tại miền Bắc bao gồm: Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Giang, Hải Phòng... duy trì ở mức tích cực 78%. Trong đó, KCN Hà Nội, Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90%. Giá thuê đất trong một số KCN Hải Phòng, Bắc Ninh... tăng từ 20 - 30% so với năm trước. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, sau khi đường cao tốc 5B Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh được thông tuyến, nhiều DN, nhà đầu tư trong nước, quốc tế đẩy mạnh đầu tư vào khu vực này, thị trường BĐS được ghi nhận bứt tốc nhanh trong thời gian gần đây.

BĐS miền Trung: Lực hút từ siêu dự án

Hàng loạt siêu dự án khởi động trở lại và triển khai thi công đang tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS miền Trung. Giá đất ở một số địa phương tăng trưởng mạnh, kỳ vọng thị trường sôi động trong mùa Hè này. Trước hết phải kể đến dự án nạo vét khơi thông sông Cổ Cò nối hai địa phương Đà Nẵng – Quảng Nam, tạo cú hích mạnh mẽ, thúc đẩy BĐS ở khu vực này tăng trưởng trở lại. Riêng Đà Nẵng, thị trường đang nóng theo hàng loạt dự án như Khu du lịch nghỉ dưỡng, giải trí tổng hợp như: Làng Vân (quận Liên Chiểu), dự án Bến cảng Liên Chiểu, đề án xây dựng TP Đà Nẵng trở thành trung tâm tài chính quy mô khu vực, đề án điều chỉnh quy hoạch chung TP Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 vừa được Thủ tướng Chính phủ thông qua...

Những siêu dự án trên mang tính bước ngoặt, tạo động lực bứt phá phát triển kinh tế - xã hội, vì thế đang nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. Khảo sát thực tế tại thị trường này, giá đất nền một số khu đô thị như Phước Lý, Golden Hills, Hòa Xuân... tăng từ 7 – 10% so với thời điểm trước Tết Nguyên đán, lên 400 triệu đồng/lô. Cùng với du lịch đang phục hồi tích cực, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng – Quảng Nam cũng kỳ vọng sớm tăng trưởng trở lại trong mùa Hè này. Đặc biệt, UBND tỉnh Quảng Nam giao Ban Quản lý Khu Kinh tế mở Chu Lai (huyện Núi Thành) làm việc với Tập đoàn Vingroup về việc nghiên cứu đầu tư nâng cấp, mở rộng sân bay Chu Lai theo chủ trương, định hướng của Chính phủ. Theo quy hoạch đến giai đoạn năm 2030, sân bay Chu Lai là cảng hàng không quốc tế công suất 5 triệu hành khách/năm. Hơn 10 dự án BĐS đã đầu tư vào Chu Lai.

Trong tương lai gần, một đại đô thị sân bay Chu Lai sẽ hình thành. Khi đó, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nhà đầu tư sẽ đổ tiền về Chu Lai cũng như vùng phụ cận, trong đó có Bình Sơn – huyện cửa ngõ phía Bắc tỉnh Quảng Ngãi nơi tiếp giáp huyện Núi Thành. Mới đây, dự án khu đô thị Vịnh An Hòa (Núi Thành) ra mắt đã làm nóng thị trường đất nền khu vực miền Trung. Ngược ra Quảng Trị, việc Thủ tướng đồng ý giao UBND tỉnh tổ chức lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, trình cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án sân bay Quảng Trị theo phương thức đối tác công - tư (PPP) khiến thị trường BĐS trở nên sôi động. Hiện có tình trạng “sốt” đất ở nhiều khu vực quanh địa điểm nghiên cứu xây sân bay thuộc huyện Gio Linh.

Ông Trần Phước Đại – Giám đốc kinh doanh PHN Group (Đà Nẵng) cho rằng, sau 2 năm gần như “đóng băng” vì ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường BĐS ở Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi… đang dần phục hồi, tăng trưởng tích cực. Đặc biệt, hàng loạt đại dự án khởi công, chấp nhận chủ trương đầu tư đã tạo động lực để thị trường miền Trung được hâm nóng trở lại.

Trong khi đó, Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Nguyễn Đức Lập dự báo, thị trường BĐS Đà Nẵng cũng như một số địa phương miền Trung sẽ vào giai đoạn phục hồi. “Đây là thời điểm phù hợp để mua vào cho những NĐT có nguồn vốn nhàn rỗi tham gia thị trường với định hướng đầu tư trung và dài hạn” – ông Nguyễn Đức Lập nhận định.

Tâm điểm thị trường phía Nam: Bình Dương, Long An

Tại thị trường phía Nam, cùng với TP Hồ Chí Minh, ở một số tỉnh như: Bình Dương, Long An được đánh giá sẽ trở thành điểm sáng trong những quý tiếp theo của năm 2021. Nếu như Bình Dương tiếp tục sôi động với hàng loạt dự án mới được chào bán, thì Long An cũng đang vươn lên trở thành lựa chọn lý tưởng cho nhiều nhà đầu tư (NĐT) khu vực phía Nam. Số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, năm 2020, BĐS Bình Dương “trỗi dậy” nguồn cung mới lên đến 5.627 sản phẩm đất nền và khoảng 10.526 căn hộ.

Trong tháng 1/2021, Bình Dương vươn lên dẫn đầu nguồn cung trong khu vực với 7 dự án mở bán, cung cấp cho thị trường khoảng 1.893 căn hộ, chiếm 53,8% nguồn cung mới khu vực ven TP Hồ Chí Minh, trở thành “nam châm” thu hút dự án căn hộ. Có thể kể đến các dự án ở Bình Dương đang được săn đón với mức giá phải chăng như: LDG Sky của LDG Group (30 triệu đồng/m2); New Galaxy của Tập đoàn Hưng Thịnh (từ 1,7 – 2,8 tỷ đồng/căn); Phú Đông Sky Garden (dưới 2 tỷ đồng/căn/66m2); Bcons Plaza (33 - 35 triệu đồng/m2)… Điển hình là dự án The Standard Central Park, quy mô gần 7ha, cung cấp gần 400 sản phẩm, nhà liền kề và shophouse. Đây là một trong những dự án hiếm hoi tại Bình Dương sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, khu dân cư hiện hữu nằm giữa các KCN lớn, trung tâm của 4 TP: Biên Hòa - Dĩ An - Thuận An - Thủ Dầu Một.

Theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam, Bình Dương là thủ phủ công nghiệp và ở vị trí “trái tim” của vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam nên dễ dàng trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn FDI hàng đầu Việt Nam. Chỉ tính riêng trong 2 tháng đầu năm 2021, Bình Dương thu hút thêm 396 triệu USD vốn FDI, duy trì vị thế top đầu thu hút vốn nước ngoài cả nước. “Trong hàng triệu chuyên gia, kỹ sư, công nhân lành nghề đến sinh sống, làm việc tại Bình Dương thì đến 85% là người nhập cư. Đây là nhóm đối tượng có nhu cầu an cư rất lớn, cao gấp 8 lần so với người dân địa phương. Thêm vào đó, mặt bằng giá BĐS TP Hồ Chí Minh hiện đã lên rất cao, những căn hộ 30 - 35 triệu đồng/m2 từ rất lâu gần như không còn trên thị trường. Điều này kéo theo xu hướng di cư, tìm đến những nơi chất lượng sống tương đương, kết nối không quá xa, giá phải chăng, lựa chọn lúc này không gì tối ưu hơn là Bình Dương” – ông Nguyễn Hoàng phân tích.

Cũng theo ông Nguyễn Hoàng, hạ tầng được đầu tư bài bản, pháp lý nhanh chóng giúp Bình Dương trở thành "người kế thừa sáng giá" của TP Hồ Chí Minh, nhà đất khu vực này dự kiến tiếp tục sôi động trong từ nay đến cuối năm. Song hành cùng Bình Dương, Long An hạ tầng được đầu tư chỉn chu, mặt bằng giá thấp (chỉ ở mức 6 - 6,7 triệu đồng/m2, đất trung tâm thị trấn, thị xã vào khoảng 18 - 30 triệu đồng/m2), cùng nhiều chính sách thu hút đầu tư… đang vươn lên để trở thành “ngôi sao” thứ 2, giữ vai trò dẫn dắt thị trường BĐS phía Nam trong mùa Hè năm nay.

Báo cáo quý I/2021 của DKRA Vietnam cho thấy, Long An đang dẫn đầu thị trường về nguồn cung, lượng tiêu thụ trong quý. Nơi đây tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực về nguồn cung khi quỹ đất sạch tại TP Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm. Trong đó, dự án pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện được nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn. Thời gian qua, hàng loạt dự án BĐS chất lượng với mức giá hợp lý đã được triển khai tại Long An như: Waterpoint, Trần Anh Riverside, La Vila, Green City, The Sol City, Bella Villa...

Đánh giá về tiềm năng của Long An, chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đực cho rằng, mặt bằng giá BĐS thấp, quỹ đất còn nhiều chính là động lực để Long An thu hút nhà đầu tư đổ về tìm kiếm cơ hội. Ở những khu vực đô thị mặt bằng giá cao, việc NĐT dịch chuyển dòng tiền về khu vệ tinh giá BĐS còn mềm là một xu thế rõ nét. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực lo ngại sự phát triển của các tỉnh ven TP Hồ Chí Minh như Bình Dương, Long An… nếu bài toán đầu tư chỉ để giải quyết “cơn khát” nguồn cung của TP Hồ Chí Minh không hướng đến nhu cầu thực, bong bóng chắc chắn sẽ xảy ra.

“Dưới 10% là nhu cầu thật, còn trên 90% là nhu cầu kinh doanh, đầu cơ, thì rất nguy hiểm. Song, vẫn phải chấp nhận rằng, bất cứ ngành nghề nào cũng có thách thức, BĐS cũng không ngoại lệ. Vì vậy, để an toàn, dù mua để ở hay đầu tư, NĐT cũng cần chú ý đến điều kiện tài chính, nắm bắt rõ thị trường, tìm hiểu rõ dự án với tiêu chí về vị trí, uy tín, năng lực chủ đầu tư, tiềm năng phát triển…” – ông Nguyễn Văn Đực tư vấn.