Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội: Cân nhắc kỹ khi đón sóng hạ tầng

Dữ liệu của Savills cho thấy, khu vực phía Đông bao gồm Long Biên, Gia Lâm đang cung cấp khoảng 8.100 căn, chiếm gần 15% tổng nguồn cung nhà ở thấp tầng trong dự án tại Hà Nội vào quý II/2021. Nguồn cung sơ cấp về nhà ở thấp tầng trong dự án hiện nay đang rất hạn chế. Giá bán của các sản phầm nhà ở thấp tầng ở khu vực phía Đông đang ở mức cạnh tranh so với các khu vực khác ở Hà Nội nhờ sự cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như trung tâm thương mại, công viên, không gian xanh.

Các chuyên gia phân tích, nguồn cung nhà ở thấp tầng trong tương lai gần ở khu vực phía Đông là không nhiều, chủ yếu là các khu có quy mô nhỏ. Điểm này có thể tạo ra thuận lợi cho các dự án đã phát triển, khu dân cư hiện hữu, dự án được tiếp tục quy hoạch của khu vực và dự án đô thị lớn tại các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh. Với kế hoạch đưa các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên thành các quận đến năm 2025, những khu vực này sẽ trở thành điểm đầu tư đáng chú ý.

Quy hoạch nội đô lịch sử với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân sinh sống tại bốn quận nội đô trong giai đoạn 2020 - 2030. Về tổng thể, 6 đồ án quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử có quy mô nghiên cứu trên 2.700ha với yêu cầu chính là kiểm soát dân số, giảm từ 1,2 triệu dân (năm 2009) xuống dự kiến còn 672.0000 dân; đồng thời cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Có thể thấy, các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử tới các quận giáp ranh, nổi trội là khu vực phía Đông khi đã có một số dân cư phố cổ trước đây chuyển sang khu vực này sinh sống, do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.

Nguồn cung sơ cấp tại thời điểm quý II/2021 của Gia Lâm đang đứng thứ hai thị trường, với 26% thị phần từ khoảng 4 dự án và huyện này cũng đang đứng thứ hai về số lượng căn bán được trong quý này. Cùng với sự mở rộng đô thị và phát triển không gian của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Trong 6 tháng đầu năm 2021, nguồn cung nhà ở tại 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh đã chiếm 23% thị phần. Trong khi đó, nguồn cung thứ cấp của Long Biên và Gia Lâm thấp, chỉ tại mức 5 - 6%/mỗi quận, huyện.

Cẩn trọng khi đầu tư

Về thông tin quy hoạch cầu Trần Hưng Đạo, các chuyên gia cho rằng, hiện việc tiếp cận sang phía Đông vẫn đang được thực hiện chủ yếu từ các cây cầu cận kề như Chương Dương, Vĩnh Tuy, Thanh Trì và hỗ trợ thêm từ các cây cầu khác như Nhật Tân, Đông Trù. Việc có thêm một cây cầu nữa sẽ thúc đẩy thêm quá trình di dân đồng thời hỗ trợ giao thông từ các khu vực khác, đặc biệt là nội đô. Qua các bước thẩm định, phê duyệt, thực tế cầu còn cần thời gian để xây dựng. Do đó, tại thời điểm hiện nay, mức độ ảnh hưởng của thông tin này đang chưa rõ nét hoặc nếu có cũng cần tùy thuộc vào tiến độ thực hiện của dự án.

Khi cầu xây dựng xong, diện mạo đô thị khu vực phía Đông, đặc biệt là khu lân cận sẽ khang trang hơn. Từ đó gia tăng sức hấp dẫn dịch chuyển của người dân khu vực nội đô sang khu vực này cũng như thu hút thêm nguồn cầu từ các tỉnh giáp phía Đông Hà Nội. Việc đón sóng đầu tư thường được các nhà đầu tư tính đến khi xuất hiện công trình hạ tầng quan trọng. Tuy nhiên, việc ra quyết định đầu tư còn tùy thuộc vào kỳ vọng cũng như tiềm lực tài chính của mỗi nhà đầu tư trong tương quan cạnh tranh với các khu vực khác cũng như tiến độ triển khai, xây dựng cầu trên nền mặt bằng giá bất động sản đã điều chỉnh tăng thời gian gần đây.

Thực hiện quy hoạch hai bên bờ sông Hồng là một việc cần phải làm đối với Hà Nội để phát triển bền vững. Nếu nhìn sang các Thủ đô khác trên thế giới như tại London (Anh), Seoul (Hàn Quốc) hay Bangkok (Thái Lan)... có thể thấy các đại đô thị này cũng được phát triển dọc bên sông. Với Hà Nội, khi tính việc đầu tư, mỗi phần đất đều có giá trị và tiềm năng riêng. Bởi vậy, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng về khả năng tài chính trước khi xuống tiền thay vì đầu tư theo lối "đặt cược".