Thị trường chung cư sẽ "vỡ trận"?

Chung cư hiện nguyên hình

Thời gian gần đây, có thể thấy không chỉ giảm giá mà thị trường phân khúc căn hộ chung cư từ trung đến cao cấp đang được chào bán ồ ạt.

Tại phân khúc trung bình, dự án chung cư tại quận Hà Đông có mặt bằng chung 19-24 triệu đồng/m2, trong đó CT1 Ngô Thị Nhậm 22 triệu đồng/m2, chung cư Nàng Hương 25-26 triệu đồng/m2, chung cư Bắc Hà 26-29 triệu đồng/m2, chung cư Văn Phú - Victoria giá 21-22 triệu đồng/m2, chung cư khu đô thị mới Xa La giá 22-24 triệu đồng/m2,…

Tại phân khúc chung cư cao cấp, có thể kể đến các dự án như: The Manor giá 2.600 USD/m2, chung cư Keangnam giá gốc 3.000 USD/m2 nhưng hiện rất nhiều suất ngoại giao tại dự án này chào bán với mức giá 2.200 – 2.400 USD/m2, chung cư 88 Láng Hạ hiện 2.400 -2.600 USD/m2, chung cư Usilk city (Lê Văn Lương) giá 1.080 – 1.200 USD/m2,…

Lý giải về việc hàng loạt các dự án chung cư bán tháo ồ ạt, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, quan niệm của chúng ta xưa nay về chung cư chưa đúng, dẫn đến việc khi chung cư hiện đúng “vai” của mình thì các nhà đầu tư sẽ rơi vào thế bế tắc.

Về bản chất, chung cư là phục vụ cho tầng lớp những người có thu nhập trung bình và thấp.

 

Chung cư là không gian chung, bất cứ ai làm gì, dù là hành động nhỏ nhất cũng sẽ ảnh hưởng tới các hộ dân sống xung quanh. Những người có tiền họ sẽ sống ở các biệt thự hoặc các khu nhà liền kề.

Cuộc sống ở nhà chung cư không thể coi là cao cấp được vì tất cả mọi thứ từ hành lang, thang máy, sân chơi, nhà gửi xe, … đều là của chung. Vì vậy, dù có tiền cũng không hộ gia đình nào được phép cải tạo và chỉnh sửa nếu không được sự cho phép của chủ tòa nhà và các hộ gia đình sống cùng chung cư.

Chính vì thế, khái niệm chung cư cao cấp chỉ có ở Việt Nam, và chủ đầu tư đưa ra khái niệm này nhằm đẩy giá căn hộ lên cao. Một số người có tiền sẵn sàng mua một vài căn để đầu cơ, sau đó mua đi bán lại qua nhiều nấc trung gian. Từ đó, đẩy giá chung cư đi xa so với giá trị thực và làm chung cư đi theo hướng khác so với bản chất ban đầu.

Tiêu chuẩn của chung cư, các nước đều đã có luật chung cư. Ở nước ta thì không có tiêu chuẩn cụ thể. Tại Hà Nội hiện nay có đến hơn 50% là chung cư gắn mác cao cấp như dự án Madarin Hòa Phát, dự án chung cư FLC Landmark, chung cư Starcity Lê Văn Lương, chung cư Lancater, Thăng Long Number one…Đó là chưa kể đến một loạt các dự án cao cấp đang đắp chiếu vì chủ đầu tư không có tiền triển khai.

Nhưng vì gắn mác cao cấp, chính vì vậy để khác các chung cư khác, chủ đầu tư đã đem một số thứ xa xỉ lắp vào nhà chung cư, khiến cho chi phí xây dựng tăng cao, dẫn đến giá bán những căn hộ này cũng đẩy lên cao hơn so với giá thật. Trước đây, hầu hết các giao dịch mua chung cư cao cấp đều chủ yếu là giữa giới đầu cơ với nhau.

Và chính vì vậy, khi thị trường trầm lắng như hiện nay, nhà chung cư hiện nguyên “vai” của mình là sản phẩm dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, thì các căn hộ chung cư này lại rơi vào thế ách tắc.

Giới đầu cơ buộc phải bán sản phẩm để có tiền trả nợ ngân hàng cũng như tránh phải đóng tiền tiếp theo tiến độ, nhưng nếu giảm giá đến mức đối tượng có thu nhập trung bình và thấp có thể mua được thì sẽ lỗ vì nhà chung cư này được xây theo một số tiêu chuẩn của chung cư cao cấp.

“Tôi cho rằng, việc vỡ trận chung cư, nhất là các chung cư cao cấp là có thật. Thời gian tới sẽ có hàng loạt các chung cư cao cấp buộc phải giảm giá bán”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Cung vượt quá cầu

Tại buổi tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2011 của Tập đoàn Indochina Capital, ông Peter Ryder – Tổng giám đốc Quỹ đầu tư Indochina Capital cho rằng, không chỉ riêng về phân khúc bất động sản cao cấp, nếu nói về sức mua thì hiện nay phân khúc bất động sản nào cung cũng đã vượt cầu.

Chính sự bùng nổ thị trường chung cư vài năm về trước đang khiến cho nguồn cung rơi vào trạng thái bội thực đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp có mức giá 30-45 triệu đồng/m2.

Báo cáo kết quả khảo sát mới nhất của Công ty Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng vừa qua, tổng nguồn cung căn hộ mới trên toàn thị trường khoảng 7.500 căn (tương đương gần 1/2 nguồn cung mới trong cả năm 2010). Đặc biệt, giá bán sản phẩm đã giá nhẹ (dưới 5%) trên cả 4 phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân.

Cũng theo kết quả khảo sát này, có 70% số lượng dự án giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá thứ cấp phổ biến trong khoảng 10 - 15% so với trước.

Hiện nay, rất nhiều các nhà đầu tư đã chuyển sang phân khúc nhà ở trung bình. Indochina Land, vốn là nhà phát triển các sản phẩm cao cấp như Indochina Plaza Hà Nội, Hyatt Regency Đà Nẵng, cũng công bố đầu tư vào phân khúc nhà trung bình. Dự án lớn nhất trong năm 2011 của Công ty là Khu Phức hợp Saigon South Residences, với khoảng 1.000-1.200 căn hộ, trong đó phần lớn là căn hộ trung bình.

Cơ hội mua sản phẩm tốt, giá rẻ

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc các nhà đầu tư phải bán tống, bán tháo các sản phẩm là cơ hội tốt cho người có nhu cầu thực mua nhà.

“Không có thị trường, nhà đầu tư sẽ chuyển sáng nhà giá rẻ thay vì các phân khúc cao cấp. Hàng tồn đọng còn rất nhiều, thậm chí dù phải bán lỗ thì cũng sẽ vẫn phải hạ giá để bán”, ông Võ nhận định.

Còn theo ông Peter Ryder – Tổng giám đốc Quỹ đầu tư Indochina Capital, thời gian qua, thị trường bất động sản đã gặp khó khăn do chịu ảnh hưởng của việc lạm phát, tăng lãi suất, dẫn đến hạn chế khả năng tín dụng của nhiều tổ chức, cá nhân.

“Điểm mấu chốt hiện nay là tính cạnh tranh của chính sản phẩm của dự án. Nếu sản phẩm có vị trí tốt, thiết kế tốt, giá phù hợp thì vẫn có chỗ đứng trên thị trường. Vì vậy, đây sẽ là cơ hội để người mua có thể chọn lựa được những sản phẩm tốt”, ông Peter khẳng định.

Cụ thể, mặc dù năm 2011 hoạt động kinh doanh tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn, nhưng Indochina Capital vẫn đạt được mức tăng trưởng cả về công tác xây dựng và doanh số bán hàng đạt hơn 40 triệu USD.

Hầu hết các dự án của Indochina Capital vẫn có giao dịch tốt. Dự án Indochina Plaza Hà Nội đến nay đã giao dịch thành công hơn 250 căn hộ, trong tổng số 386 căn của dự án đạt doanh thu 80 triệu USD. Dự kiến dự án sẽ bước vào giai đoạn bàn giao vào tháng 1/2012, riêng khu văn phòng và trung tâm thương mại dự kiến bắt đầu hoạt động vào Tháng 3/2012.

Dự án Hyatt Regency Đà Nẵng Resort and Spa tại Đà Nẵng có quy mô 20 ha gồm 183 căn hộ cao cấp, 27 biệt thự 3 phòng ngủ sang trọng và 200 phòng khách sạn 5 sao. Sau lần đấu chào bán vào năm 2009, năm 2011, dự án tiếp tục thành công với thêm 14 giao dịch đạt tổng giá trị hơn 8.8 triệu USD. Đến nay tổng số 90% căn hộ đã được bán hết.

Khu biệt thự cao cấp Montgomerie Links cũng tại Đà Nẵng, Khu biệt thự The Estates với 66 căn biệt thự thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế có bể bơi riêng. Đợt mở bán đầu tiên của The Estates vào Tháng tư năm 2011 đã thành công với hơn 50% tổng số biệt thự chào bán Giai đoạn I được bán hết.

Six Senses Côn Đảo bao gồm 23 biệt thự khách sạn, 15 biệt thự ba và 4 phòng ngủ cùng 12 biệt thự một phòng ngủ cao cấp để bán. dự án bán thành công 9 trên 15 căn biệt thự ba/bốn phòng ngủ và 3 trong số 12 biệt thự một phòng ngủ từ đợt mở bán tháng 11/2011.

Năm 2012 Indochina Land sẽ ra mắt một dự án như Khu biệt thự, đất nền tại quận 9, Saigon South Residences, và một dự án tại Hà Nội.