Thời của bất động sản bình dân

12:31 18/10/2011

Chia sẻ

KTĐT - Trong khi các doanh nghiệp tên tuổi trên thị trường bất động sản chật vật khi thị trường căn hộ cao, trung cấp đóng băng thì các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn đang trỗi dậy nhờ sản phẩm căn hộ giá thành hợp lý hướng đến đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình.

Nhà nhỏ vẫn bán tốt

Bà Lê Thúy Hương, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư xây dựng địa ốc Trường Thịnh Phát, cho biết, vào cuối tháng 10, Công ty sẽ khởi công và khai trương nhà mẫu cho người lao động mang tên Everville tại quận Bình Tân, TP. HCM. Dự án có giá trung bình 12 triệu đồng/m2 cho căn hộ diện tích vừa phải, từ 47,9 - 62,5 m2, chiếm đa số tổng số căn hộ của dự án. Đáng chú ý là dù có mức giá gần như thấp nhất thị trường hiện nay nhưng dự án của Trường Thịnh Phát vẫn được đặt tên là dự án cao cấp, thể hiện ý chí của chủ đầu tư đã thiết kế xây dựng dự án này. "Với giá khoảng 700 triệu đồng/căn hộ, tôi cho rằng, khởi công dự án và chuẩn bị mở bán dự án ở thời điểm này là hoàn toàn phù hợp. Vì thế, chúng tôi sớm khai trương nhà mẫu để khách hiểu vì sao một dự án giá vừa phải mà vẫn có thể được gọi là cao cấp", bà Hương nói.

Hiện tại thì Công ty TNHH TM-XD Lê Thành là công ty có sản phẩm căn hộ chung cư có giá trị thấp nhất trên thị trường với giá bán 12 triệu đồng/m2 cho căn hộ khoảng 65 m2, chiếm 90% số căn hộ của dự án. "Trong 10 tháng qua, chúng tôi đã bán mỗi tháng hơn 50 căn. Riêng tháng 9 vừa rồi, công ty đã bán nốt 10% số căn hộ còn lại, là những căn có diện tích hơn 100 m2", ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nói. Dự án Lê Thành đã bán cũng nằm tại quận Bình Tân, cung cấp cho thị trường 1.200 căn hộ.

Điểm tích cực là các dự án giá thành thấp không gặp phải tình huống khách hàng vi phạm hợp đồng về thanh toán theo tiến độ. Ông Nghĩa cho biết, rất ít khách hàng chậm thanh toán vì giá trị căn hộ vừa khả năng thanh toán và thu nhập của người mua.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty Đất Lành cũng khẳng định, khách mua nhà dự án Thái An 3 và 4, đa số nộp tiền rất đúng hạn nên Công ty mới có tiền để xây dựng dự án tới tầng 15. Có khách hàng chậm nộp, Đất Lành đề nghị trả lại số tiền họ đã đóng cộng thêm lãi suất ngân hàng để chấm dứt hợp đồng, nhưng người mua không chịu và tìm cách thu xếp được tiền để đóng ngay. Lý do chính là vì người ta mua nhà để ở thực.

Thái An 3 và 4 (quận 12) do Đất Lành đầu tư là dự án duy nhất hiện nay được thí điểm xây căn hộ nhỏ hơn diện tích quy định. 90% trong tổng số 800 căn hộ của Thái An có diện tích từ 40 đến 50 m2, phần còn lại là các căn hộ diện tích 60 m2. Khoảng 95% số căn hộ đã bán. Với giá 15 triệu đồng/m2, giá một căn hộ Thái An dao động từ 550 triệu đến 900 triệu đồng/m2.

Làm gì để có căn hộ nhỏ?

Trường hợp Công ty 584 muốn chuyển dự án chung cư cao tầng Tân Kiên thành bệnh viện là một điển hình cho thấy cả chủ đầu tư và khách hàng bị mắc kẹt, muốn rút vốn khỏi dự án mà không thành. Ở những dự án cao cấp khác, tình hình còn tệ hơn. Nhiều khách hàng đã đóng 1/3 giá trị căn hộ, tương đương 1.000 USD/m2 không còn khả năng đóng tiếp 2.000 USD cho mỗi m2 nữa. Trong khi đó giá căn hộ đó trên thị trường thứ cấp đã giảm còn 2.000 USD/m2.

Có những khách hàng đã đóng tiền dở dang, sẵn sàng chịu phạt một nửa số tiền đã đóng để chấm dứt hợp đồng (tức mất 500 USD/m2) nhưng cũng không xong.

Nhiều chủ đầu tư chấp nhận cho nhà đầu tư chậm thanh toán, đợi thị trường tốt lên phạt đóng tiền chậm còn hơn là phải chấm dứt hợp đồng, trả lại tiền cho người mua. Nếu chấm dứt hợp đồng, chủ đầu tư cũng không biết bán cho ai.

Rõ ràng, khả năng thanh toán của đa số người dân chỉ ở mức dưới 1 tỷ đồng/căn hộ. Các chủ đầu tư làm thế nào để có căn hộ giá phù hợp với sức mua của người dân.

Theo ông Đực, các dự án cùng khu vực Thái An bán rất chậm. Đất Lành mới khởi công một chung cư khác cách Thái An 1 km nhưng không bán được vì diện tích căn hộ từ 70 m2 trở lên. "Chúng tôi xin Sở Xây dựng được thiết kế căn hộ nhỏ cho dự án tiếp theo nhưng không được. Do Luật nhà ở quy định diện tích tối thiểu là lớn hơn 45 m2 cho 4 người ở. Tính toán hệ số sử dụng đất hiệu quả các chủ đầu tư thường xây dựng căn hộ phổ biến 70 đến 80 m2 cho 4 người. Còn trong trường hợp của Thái An, cũng là 80 m2 cho 4 người nhưng được chia là 2 căn hộ, 40 m2 cho hai người. Theo cam kết, mỗi căn hộ 40 m2 ở Thái An chỉ có 2 người lớn và 1 trẻ em ở".

Thiết kế căn hộ nhỏ chỉ được làm thí điểm ở Thái An 3 và 4. Ông Đực đã kiến nghị Bộ Xây dựng sửa Luật Nhà ở. Các căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với số không nhỏ đối tượng là những người trưởng thành sống độc thân, gia đình trẻ, vợ chồng già không sống cùng con cháu hay người già neo đơn…

Từ đầu tháng 10, CTCP Chương Dương sau khi xin điều chỉnh thiết kế căn hộ từ 70 đến 120 m2 xuống 49 đến 75 m2/căn đã bán ngay được 15 căn hộ sau gần nửa năm không bán được căn hộ nào. Thiết kế nhỏ gọn phù hợp là tiêu chí quan trọng để có sản phẩm căn hộ vừa túi tiền. Nhỏ nhưng vẫn tiện nghi, hầu hết các căn hộ trên dưới 60 m2 được chủ đầu tư tại TP. HCM thiết kế 2 khu vệ sinh và hai phòng ngủ.

Là công ty tư nhân, ông Nghĩa có bí quyết riêng của mình là "kỳ vọng lợi nhuận ở mức hợp lý, từ 20% trở xuống, không sử dụng vốn vay ngân hàng và đặc biệt là áp dụng công nghệ xây dựng hợp lý để giảm chi phí. Việc thiết kế căn hộ nhỏ dưới 70m2 sẽ làm tăng chi phí xây dựng hơn so với các căn lớn 100 m2 trở lên nên quản lý dự án phải rất chặt chẽ.

Được biết, Lê Thành đang làm thủ tục để đến tháng 6/2012 sẽ đưa ra thị trường dự án căn hộ giá chỉ 10 triệu đồng/m2, cũng tại quận Bình Tân. Đây sẽ là dự án có giá bán thấp nhất thị trường.

Ông Đực khẳng định, nếu có sản phẩm căn hộ giá trị vừa phải, phù hợp sức mua thời điểm này thì vẫn bán rất chạy vì nhu cầu nhà ở còn lớn. Khi các dự án chung cư lớn không đủ căn hộ giá trị vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu của khách hàng, các chung cư mini được dịp bùng nổ. "Doanh nghiệp bất động sản nhỏ cũng chết, lớn cũng chết, chỉ căn hộ nhỏ là sống", ông Đực nói.

CBRE: Chủ đầu tư hãy tạm quên căn hộ hoành tráng

Báo cáo của bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE đánh giá, số lượng giao dịch thành công rất khiêm tốn ở phân khúc căn hộ cao cấp trên tổng số hơn 40.000 căn hộ được chào bán tại TP. HCM trong 6 tháng đầu năm 2011 phản ánh được sự khó khăn của thị trường bất động sản. Thực tế này đặt ra yêu cầu chủ đầu tư phải nghiên cứu tìm hiểu kỹ nhu cầu trước khi quyết định đầu tư phát triển dự án nhà ở. “Hãy tạm quên tính hoành tráng, thay vào đó là sự hiệu qua”, CBRE khuyến cáo.

Thu nhập bình quân đầu người của TP. HCM năm 2010 là 3.000 USD/năm. Có nhiều cách để xác định thị trường mục tiêu, nhưng đơn cử mỗi năm thành phố có trên 45.000 cặp vợ chồng đăng ký kết hôn và mỗi cặp cần 1 căn hộ từ 1 - 2 phòng ngủ. 1 căn hộ 50 m2, tương đương với 1 căn nhà trệt 5x10m sẽ là ước mơ của đa số đối tượng này. Vậy giá bao nhiêu thì hợp lý?

Giả sử mỗi cặp vợ chồng thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng và dành ra 25% thu nhập để mua nhà thì số tiền tích lũy này trong 20 năm là 900 triệu đồng. Số tiền này hoàn toàn có thể sở hữu căn hộ 45 - 60m2 với giá bán 12-15 triệu đồng/m2.

Để căn hộ có giá thành thấp, CBRE đặt tiêu chuẩn, ra xa và lên cao. Giá căn hộ bao gồm giá xây dựng và giá đất phân bổ trên 1 m2 sàn xây dựng. Đất giá rẻ chỉ có thể ở các quận huyện vùng ven. Giả sử 1 m2 đất ở khu vực quận 12 có giá 20 triệu đồng/m2, nếu xây 20 tầng thì mỗi m2 sàn xây dựng gánh 1 triệu đồng, nếu xây 40 tầng thì chỉ còn 500.000 đồng… càng xây cao thì chi phí đất phân bổ sẽ càng nhỏ (dĩ nhiên phải tuân thủ quy hoạch, xem xét khả năng về công nghệ thi công, khả năng chịu tải của đất nền).

Ra xa và vươn cao là giải pháp về dài hạn phải gắn với các tuyến đường chính kết nối các quận ven với trung tâm thành phố, làm sao để thời gian di chuyển từ dự án về khu vực trung tâm thành phố không quá 1 giờ cũng như áp dụng những tiến bộ công nghệ trong lĩnh vực xây dựng để nâng cao độ an toàn và hạ chi phí xây dựng.

Về thiết kế, dự án cần đủ tiện tích nhà trẻ, trường mẫu giáo và siêu thị. Tầng trệt của tòa nhà có thể gồm các không gian này và chỗ đậu xe - đa số là xe máy - cần 1 tầng hầm là có thể đáp ứng được. An toàn là yếu tố không thể thỏa hiệp, an ninh ở mức trung bình nhằm đảm bảo nhu cầu tối thiểu và chi phí sử dụng căn nhà không phải là gánh nặng cho khách hàng.

Xây gì với 50 m2/căn hộ? Có 2 phòng ngủ, mỗi phòng 10 - 12 m2, còn lại là bếp, khu vực giặt phơi, 1 phòng tắm hoặc lô gia nhỏ, chú ý bàn làm việc và vị trí bàn thờ. Vật liệu hoàn thiện cơ bản nhất sử dụng các thương hiệu trong nước, chủ yếu thiết kế khéo để thông thoáng và có ánh sáng tự nhiên, cố gắng đảm bảo các yêu cầu cơ bản về phong thủy. Và cuối cùng, hãy đặt cho dự án một cái tên Việt nhẹ nhàng, dễ nhớ và dễ đọc.