| Tiến sĩ Đinh Thế Hiển |
Chính sách có lợi cho kinh doanh bất động sản
Đã có nhiều người lý giải theo nhiều hướng khác nhau về hiện tượng người Việt có tiền là mua nhà, mua đất. Dưới góc độ là một tiến sĩ kinh tế, ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?
- Chính sách điều hành nền kinh tế đang tạo ra những lợi thế nhất định cho thị trường BĐS nói chung và những nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào BĐS. Tôi lấy một ví dụ minh họa, ở đây chúng ta phải thấy trên đất nước Việt Nam có rất nhiều khu đô thị mới được đầu tư hạ tầng bài bản nhưng không có người ở...
Không chỉ đất trong các khu đô thị trống vắng người, mà rất nhiều khu đất vùng ven, khu vực đất trống nông nghiệp bỏ hoang, không có người ở hay canh tác, nhưng đều đã có chủ và để mua là việc không dễ, với giá cao gây ngạc nhiên.
Những nhà đầu tư mua đất ở TP mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) giai đoạn 2009 - 2012, mà chúng tôi hay gọi vui là đầu tư "hụt giò" (đầu tư không thành công), mua đất từ những năm 2010 - 2012, mặc dù được xác định đây là khoản đầu tư kém hiệu quả nhất, trong thời gian dài đất không tăng giá, thanh khoản kém nhưng nếu tính trung hạn và dài hạn thì vẫn rất hấp dẫn. Nếu mua đất từ 2010 - 2012 và năm 2019 bán ra, số tiền mang về vẫn lớn hơn nhiều so với số tiền đó đem gửi ngân hàng lãi nhập vốn.
Có một sự khác biệt trong chính sách điều hành kinh tế giữa Việt Nam và một số quốc gia khác. Ở Việt Nam, bạn có tiền, bạn mua đất để đó trước sau gì rồi cũng có lời (gọi là đầu tư thụ động). Điều này đã được củng cố và chứng minh qua thực tế bởi vì BĐS của bạn mua vào gần như không phải chịu thuế hàng năm (thuế không đáng kể), chẳng phải tốn chi phí gì cả.
Trong khi đó, ở Mỹ, khi bạn mua một BĐS, bạn có lời hay không có lời chính phủ không cần biết nhưng hàng năm bạn vẫn phải đóng thuế và thuế rất cao, thuế suất có thể khiến bạn phải chùn tay khi quyết định mua một BĐS nào đó nếu chỉ để không chờ tăng giá mà không khai thác, chính vì vậy không có tình trạng mua đất để đó chờ giá lên bán lại hưởng lợi một cách nhẹ nhàng và an toàn.
Những lợi thế do chính sách mang lại đã biến BĐS trở thành một kênh đầu tư an toàn, bạn vừa giữ được giá trị tài sản không phải lo mất giá, đồng thời lại có lời hơn cả gửi ngân hàng. Tôi hỏi bạn, có một lĩnh vực đầu tư nào có thể đáp ứng một lúc cả ba tiêu chí, giữ tiền (vốn) an toàn, sinh lời nhiều hơn gửi ngân hàng và có thể bán dễ dàng?...
Đó chỉ có thể là BĐS. Đó là chưa kể đến yếu tố tâm lý, khi bạn có tiền gửi ngân hàng, lúc kẹt có thể rút ra tiêu dùng nhưng nếu bạn dùng số tiền đó mua một miếng đất và để đó và đến một lúc nào đó nó mang lại một khoản tiền lớn, do vậy nó cũng giúp giử được tài sản, tránh chi xài. Tôi nghĩ đó là lý do vì sao người Việt nói chung thích mua đất, đầu tư vào đất đai nhà cửa vì nó không đơn thuần là mua nhà đất là mua một chỗ ở mà còn là một kênh dự trữ để phòng ngừa các tình huống biến động kinh tế.
Một vài chuyên gia cho rằng, khi không thể hướng dòng vốn vào những lĩnh vực ưu tiên, thay vào đó dòng vốn cứ chảy vào BĐS đó là sự không thành công của chính sách điều hành. Ý kiến của ông về vấn đề này thế nào?
- Đây không phải là câu chuyện của thành công hay thất bại của nền kinh tế, đây là vấn đề điều chỉnh giữa quyền và nghĩa vụ. Nước Mỹ, họ mời chào người nước ngoài mua đất của họ, không hạn chế tư hữu nhưng phải đóng thuế tương xứng.
Ở Việt Nam, thị trường BĐS có chu kỳ 5 - 10, khi thị trường phất lên nhiều DN, nhà đầu tư cá nhân vay vốn để nắm thêm nhiều đất, sau đó thị trường mất thanh khoản. Lúc đó, lãi vay sẽ dần dần nuốt vốn, đầu tư BĐS bằng vốn vay không phải lúc nào cũng thắng. Đất tăng giá, dòng vốn từ ngân hàng đổ vào đất đai.
Vài năm trở lại đây, tôi thấy chính sách điều hành thị trường vốn tốt hơn trước đây, siết tín dụng có lộ trình không gây sốc và không để lại di chứng nặng nề như 2012 - 2013. Để thị trường BĐS phát triển ổn định phải tạo ra môi trường kinh doanh BĐS có tư duy, có giá trị trị gia tăng chứ không phải đầu tư lâu dài thụ động. Làm sao để những nhà đầu tư thu động không còn dễ dàng thành công thì đó là thành công của điều hành kinh tế.
Thị trường vào độ chín và tăng tốc
Các chính sách điều hành thị trường vốn 2020 đã lộ diện, với bối cảnh đó, cơ hội nào cho các nhà đầu tư BĐS trong năm 2020?
- Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá bị tác động mạnh bởi các chính sách điều hành tiền tệ của Ngân hàng nhà nước bởi có đến 70 - 80% nguồn vốn tham gia thị trường đến từ các các ngân hàng. Quan sát 10 năm qua cho thấy, các chính sách thắt chặt tiền tệ, những đợt thắt chặt mang tính đối phó, xử lý rủi ro xuất hiện.
Vai trò của ngân hàng là hoàn toàn bị động, DN BĐS và các nhà đầu tư bị tác động mạnh bởi các chính sách. DN, các nhà đầu tư... không có tầm nhìn đã phàn nàn rất nhiều về chính sách điều hành. Tuy nhiên, hiện nay nếu đánh giá sát hơn có thể thấy việc điều hành thị trường vốn đã nhịp nhàng hơn trước đây rất nhiều, các giải pháp đều mang tính dài hạn. Năm 2019, thị trường mới là năm bắt đầu để điều chỉnh; 2020 mới là năm thị trường sẽ chính thức điều chỉnh, giá nhà đất sẽ có xu hướng đi ngang, khó có thể tăng giá.
Do vậy, nếu dùng kinh nghiệm các năm trước "mua đất luôn có lời", có thể gặp rủi ro trong năm 2020 đối với những người sử dụng vốn vay và kỳ vọng sẽ thu lời trong ngắn hạn dưới một năm. Tuy nhiên với người có tiền thì năm 2020 cũng có thể là cơ hội mua được BĐS tốt cho một khoảng đầu tư từ 2 - 5 năm. Nhìn lại kinh nghiệm của giai đoạn trước, sau một thời gian khó khăn, thị trường trầm lắng, đến năm 2015, thị trường BĐS đã đủ độ chín bắt đầu tăng tốc rất mạnh trong các năm 2015 - 2017.
BĐS là kênh đầu tư trung và dài hạn, việc thị trường khó khăn, thậm chí đóng băng trong một vài năm liệu có đủ sức tác động mạnh đến các nhà đầu tư?
- Năm 2012 lãi suất ngân hàng lên đến hơn 20%, nhiều DN, nhà đầu tư BĐS lao đao, thậm chí là phá sản; nhưng sau đó, với những chính sách kịp thời, thị trường BĐS vẫn phát triển tốt.
Hiện nay việc điều hành kinh tế đã đi theo hướng tăng trưởng bền vững dựa trên sản xuất và hội nhập thế giới; dự báo năm 2020 kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định theo hướng tích cực, do vậy các kênh kinh doanh và đầu tư giá trị có bệ đỡ vững chắc của nền kinh tế; trong đó có đầu tư BĐS. Tất nhiên để thu được hiệu quả, thì phải đầu tư với tầm nhìn 3 - 5 năm, chứ không thể kỳ vọng kiếm lời cao ngay trong năm nay.
Tâm lý chuộng chọn BĐS làm nơi cất giữ tiền tích lũy của số đông có phải là nguyên ngân khiến cho mặt bằng giá nhà đất ở Việt Nam được đánh giá là quá cao, cao hơn mặt bằng thu nhập thực tế của số đông không, thưa ông?
- Giá nhà đất ở Việt Nam nhìn trong một góc độ nào đó có những vùng cao và rất cao so với thu nhập người mua, và so với khả năng cho thuê thu lợi nhuận. Nhưng nếu so sánh theo đúng từng vị trí, khu vực thì giá BĐS Việt Nam vẫn còn thấp hơn nhiều nước phát triển. Thí dụ căn hộ cao cấp trung tâm TP Hồ Chí Minh có giá từ 100 triệu đồng - 200 triệu đồng/m2 mà nhiều người cho là cao, nhưng cũng còn thua xa những căn hộ có vị trí đẹp của New York, Hong Kong, Sydney có giá lên đến vài chục triệu đô la Mỹ một căn...
Nếu nói trên bình diện chung, đúng là giá nhà đất ở Việt Nam có cao hơn một số nước nên so sánh trên cơ sở thu nhập đầu người mua nhà, người lao động tại TP Hồ Chí Minh có thể dành tới 20 - 30 năm mới đủ mua một căn hộ trung cấp, ở các nước phát triển khác chỉ mất khoảng 7 - 10 năm. Một khó khăn cho người lao động mua nhà ở VN so với các nước phát triển là họ có thể mua trả góp 30 năm với lãi suất thấp nên số tiền đóng hàng tháng cũng ít so với mức lương. Trong khi đó người lao động Việt Nam chỉ được mua từ 10 - 20 năm, và lãi suất cho vay lên đến 10% khiến số tiền góp hàng tháng rất lớn, trong đó có chi phí lãi vay cao.
Chẳng hạn, bạn có thu nhập 20 triệu đồng một tháng, bạn đã tích lũy được 700 triệu đồng, bạn muốn mua một căn hộ giá 2 tỷ đồng theo phương thức vay 70% trả chậm trong 20 năm. Chỉ tính riêng lãi suất cho khoản vay 1,3 tỷ đồng đã chiếm gần hết thu nhập của bạn, bạn khó có thể thanh toán tiền gốc. Ở một số quốc gia, lãi suất ngân hàng khi vay mua nhà chỉ vài phần trăm một năm nên việc vay tiền mua nhà khả thi hơn ở Việt Nam.
Xin cảm ơn ông!
"Thành công lớn nhất trong 5 năm qua của việc điều hành kinh tế đó là giữ vững tỷ giá tốt, việc kiểm soát lạm phát ở mức hợp lý, đồng tiền ổn định. Tuy nhiên, những thành công này chưa thâm nhập vào tư duy của các nhà đầu tư BĐS. Một khi biết đồng tiền có giá, quyền lực đồng tiền rất lớn thì kênh đầu tư BĐS không phải là kênh đầu tư lý tưởng nhất. Thay vì phải cố gắng mua nhà mua đất làm của thì có thể gửi tiền vào ngân hàng và lấy tiền đó thuê nhà. Điều này thể hiện rất rõ ở các quốc gia phát triển, một tỷ lệ lớn người dân xác định thuê nhà mãi mãi. Trong các chính sách điều hành cũng nên hướng đến mục tiêu mỗi người có chỗ ở thay cho mỗi người có nhà. Khi đó sẽ không còn tình trạng đầu cơ đất đai, mua đất làm của... " - Tiến sĩ Đinh Thế Hiển |
