Kinh doanh condotel của châu Âu, Bắc Mỹ bản chất là kiểu đầu tư tài chính và tìm kiếm lợi nhuận trong dài hạn.
Hầu hết condotel ở Việt Nam đều được xây trong tổ hợp nghỉ dưỡng, tập trung nhiều ở các điểm du lịch ven biển nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... Hà Nội cũng có những khu condotel được quảng cáo rầm rộ như Sunshine Riverside, Five Seasons.
Vấn đề chính của condotel ở Việt Nam không nằm ở bản thân cái thuật ngữ “condotel” mà nó nằm ở tính pháp lý của công trình, nhà ở (housing) hay là nghỉ dưỡng (hospitality), nếu không phải nhà ở hay khu nghỉ dưỡng thì nó sẽ là cái gì?
Để quản lý condotel mới mẻ này, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng từng ký văn bản giao cho 3 bộ Tài nguyên & Môi trường, Xây dựng, VHTT&DL cùng tham gia những đến nay vẫn chưa hoàn thiện.
Vướng đầu tiên, condotel được hình thành để phát triển du lịch nhưng trong Luật Đất đai ở Việt Nam có khoảng 21 loại đất phi nông nghiệp, có loại đất thương mại dịch vụ nhưng không có tên đất du lịch. Nên dễ hiểu vì sao Bộ Tài nguyên & Môi trường (TNMT) đã không ra được văn bản hướng dẫn cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình condotel.
Bộ VHTT&DL phải có trách nhiệm đề xuất cơ chế về quản lý vận hành condotel vì nó hoàn toàn khác một khu du lịch chỉ do một cá nhân hoặc một DN. Bởi khách hàng, chủ căn hộ condotel về bản chất chỉ là đồng sở hữu với chủ đầu tư, phải cùng chia sẻ quyền lợi, trách nhiệm. Condotel sau khi bán cho khách hàng thì đã trở thành khu du lịch nghỉ dưỡng đa sở hữu.
Điều khá ngạc nhiên là nếu người dân sử dụng đất ở làm condotel phục vụ du lịch thì bị quản lý khắt khe theo quy định của nhà chung cư (giấy phép xây dựng, thông báo về thế chấp ngân hàng, phải xây dựng xong tầng hầm, Sở Xây dựng cấp tỉnh kiểm tra và cho phép bán…). Nhưng nếu xây condotel thì không hề bị luật chế tài, các nhà đầu tư dùng đủ chiêu trò, mồi chài để huy động vốn. Đã có chủ đầu tư huy động vốn tràn lan, thậm chí 90 - 95% khi chưa bàn giao condotel…
Nên các nhà đầu tư mới tung “bánh vẽ” cam kết 12 - 15% lợi nhuận hàng năm. Ở thời kỳ đỉnh điểm, giá một căn condotel diện tích 30m2 ở khu khỉ ho cò gáy khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2, còn giá của một căn chung cư diện tích 70 - 100m2 ở TP là 25 - 35 triệu đồng/m2.
Để rồi khi Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” không thực hiện cam kết 12% lợi nhuận hàng năm, xuất hiện hiệu ứng domino nhiều chủ đầu tư đang đề xuất chuyển condotel sang chung cư. Hãy khoan hãy nói đến tính pháp lý của các hợp đồng mua bán condotel, điều chỉnh từ condotel sang chung cư thực chất là điều chỉnh quy hoạch, bóp méo quy hoạch.
Xuất hiện khu chung cư mới sẽ phát sinh các vấn đề về giao thông, môi trường, bệnh viện, trường học, bãi đậu xe… điều mà khi nó là condotel sẽ không xẩy ra. Dù chủ đầu tư đang vận động các chủ sở hữu condotel nộp thêm 15% để giải quyết các vấn đề trên. Thứ nhất, khi bỏ tiền mua giá cao ngất trời, liệu các nhà đầu tư thứ cấp có chịu móc thêm hầu bao ra không? Thứ nữa, kể cả có tiền cũng không đơn giản điều chỉnh quy hoạch các khu dân cư.
Việc chậm ra các văn bản quản lý condotel không phải lỗi của người dân. Khi có lợi nhuận, các nhà đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp hoan hỉ, vui vẻ mà các dân cư cạnh các khu condotel không hề được lợi lộc gì.
Nên khi “bong bóng lợi nhuận” vỡ tung, người dân không thể trở thành “nạn dân” của ý định chuyển condotel thành chung cư hàng ngàn căn hộ, phá vỡ quy hoạch nhằm cứu các nhà đầu tư.
