Tính cách nào thì người mua cũng không thiệt

14:22 07/11/2013

Chia sẻ

Kinhtedothi - Gần đây, tại một số sự án nhà ở chung cư đã xảy ra mâu thuẫn, tranh cãi giữa khách hàng và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ. Xung quanh vấn đề này, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng).

Tính cách nào thì người mua cũng không thiệt - Ảnh 1

Ông Nguyễn Mạnh Hà (ảnh bên) khẳng định, nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là không trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

Theo quy định hiện hành, diện tích căn hộ chung cư được tính như thế nào, thưa ông?

- Tại Điều 21 hướng dẫn Hợp đồng về nhà ở của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Bộ Xây dựng quy định rõ: "Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)…".

Xin ông cho biết căn cứ để đưa ra hai cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16?

- Căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ. Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo "phủ bì" thì nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật, tính vào diện tích căn hộ. Có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà.

Việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư có thể thỏa thuận theo hai phương pháp: Tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để bên bán - bên mua tự thỏa thuận lựa chọn cách tính. Tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ... đã được Luật Nhà ở quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.

Thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc bên bán và nên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn hai cách tính để các bên thỏa thuận, ghi rõ vào hợp đồng mua bán.

Người dân không bị thiệt với cách tính diện tích căn hộ theo quy định hiện hành. Ảnh: Đức Giang

Có những khách hàng cho rằng cách tính diện tích căn hộ tính từ tim tường có lợi cho chủ đầu tư và cũng có ý kiến cho rằng chính bởi có nhiều cách tính mà chủ đầu tư đã lợi dụng, tạo sự lập lờ, khó hiểu trong hợp đồng để mưu lợi?

- Không phải nếu tính diện tích theo tim tường thì chủ đầu tư bán cả phần sở hữu chung và phần cột, tường được chuyển thành sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, hoặc nếu tính diện tích theo thông thủy thì chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng phần tường, cột nằm phía trong căn hộ của mình. Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, tường chịu lực, phần căn hộ, cầu thang, thang máy…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán và các phần sở hữu riêng khác (nếu có). Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của hai trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi.

Xin cảm ơn ông!