“Lách luật” để huy động vốn
Theo quy định tại luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp phải hoàn thành phần móng, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, đồng thời phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua mới được bán hàng.
| Muốn căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và có văn bản của Sở Xây dựng thông báo dự án đã đủ điều kiện bán hàng. |
Tuy nhiên, thời gian qua hầu hết các dự án đều huy động vốn khi chưa đáp ứng các quy định trên. Thậm chí nhiều dự án còn chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa làm móng... nhưng vẫn mở bán thông qua các “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”…
Do đó, để bảo vệ quyền lợi khách hàng, UBND TP vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tư pháp xem xét, đề xuất Chính phủ sửa đổi quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư với tổ chức tín dụng, cá nhân theo hướng phải công chứng để đảm bảo tính chặt chẽ (cập nhật, theo dõi, tra cứu cơ sở dữ liệu công chứng), bảo vệ quyền lợi của khách hàng và phòng ngừa vi phạm của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; quy định cụ thể về hoạt động của từng loại hình bất động sản thông qua từng hình thức hợp đồng giao dịch cụ thể, rõ ràng; có hình thức chế tài nghiêm khắc những trường hợp không tuân thủ quy định để hạn chế tình trạng lách luật, lừa đảo trong giao dịch bất động sản.
Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản An Lạc Tân Quách Mộc Tân cho rằng, nhu cầu nhà ở của người dân tại TP Hồ Chí Minh ngày càng tăng cao. Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, các chủ đầu tư đã mạnh dạn đầu tư cùng lúc vào nhiều dự án bất động sản để bán, kinh doanh cho thuê.
Đầu tư dự án bất động sản đòi hỏi vốn lớn và nguồn vốn từ ngân hàng, khách hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Nếu đợi đến lúc hoàn thành phần móng mới bán hàng, doanh nghiệp bất động sản sẽ rất khó khăn trong xoay xở nguồn vốn. Do đó, tại nhiều dự án bất động sản, mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi chính thức ký hợp đồng mua bán dưới nhiều hình thức khác nhau.
“Không phải là hợp đồng mua bán nhà ở (hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), không có ràng buộc về pháp lý chặt chẽ, nên chủ đầu tư có thể lợi dụng để chiếm dụng tiền của khách hàng”, anh Tân nhấn mạnh.
Người mua nhà chịu nhiều rủi ro
Trao đổi với PV Báo Kinh tê & Đô thị, Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega cho rằng, kiến nghị siết các hợp đồng lách luật bán nhà ở hình thành trong tương lai của UBND TP là đúng đắn.
Luật sư Trung nhận định, với phương thức huy động vốn bằng các loại hợp đồng (đặt cọc, giữ chỗ, hợp tác đầu tư…), nếu trường hợp các giao dịch này được công nhận, thì xem như các quy định về điều kiện mở bán đối với các dự án này gần như bị vô hiệu hóa và Nghị định 99/2015/NĐ-CP bị vi phạm nghiêm trọng.
Cụ thể, theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10/12/2015 đã bỏ hoàn toàn quy định trước đây của Nghị định 71/2010/NĐ-CP về việc “bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư được phép phân chia sản phẩm theo tỉ lệ góp vốn theo thỏa thuận”.
Và hệ quả là dẫn đến rất nhiều nguy cơ về rủi ro cho người mua, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì nhiều lý do đã không thực hiện theo đúng những gì đã cam kết dẫn đến việc người mua gần như phải chịu thiệt hại, nhất là với các dự án “ma”, hoặc chủ đầu tư sẽ lợi dụng giao dịch dân sự về góp vốn để tiến hành bán sản phẩm cho nhiều người… điều này đã gây ảnh hướng xấu đến tình hình an ninh trật tự và thị trường bất động sản mà báo chí đã đề cập trong thời gian gần đây.
“Rõ ràng, để giải quyết vấn đề về tài chính khi thực hiện dự án, chủ đầu tư vẫn còn rất nhiều phương thức huy động vốn như: Các khoản vay từ ngân hàng và quỹ đầu tư, hoặc hợp tác với đơn vị khác thông qua một số hình thức ký kết các hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc hợp tác phát triển dự án; và gần đây nhất, là phương thức phát hành trái phiếu bất động sản theo Nghị định 163/2018/NÐ-CP…
Mặc dù các phương thức huy động trên đều ảnh hưởng đến lợi nhuận sau cùng của chủ đầu tư, nhưng xét cho cùng thì trước khi tiến hành thực hiện dự án hay phương án kinh doanh của mình thì chủ đầu tư phải tự chịu trách nhiệm và cân đối khả năng tài chính”, Luật sư Trung nói.
Theo Luật sư Trung, đối với các giao dịch liên quan tài sản hình thành trong tương lai tại các dự án về nhà ở và phân lô bán nền thì áp dụng thống nhất các quy định về mua bán, chuyển nhượng, huy động vốn… theo tinh thần của nghị định 99/2015/NĐ-CP; tổ chức, cá nhân thực hiện dự án không được phép ký kết các loại hợp đồng mà nội dung trái với quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai;
Tăng cường các chế tài về phạt vi phạm hành chính và cấm hành nghề trong thời hạn nhất định (như đề xuất trong văn bản số 3753/UBND-NCPC của UBND TP: “Cấm hành nghề đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 12 tháng” đối với hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về tình trạng của bất động sản theo quy định; riêng trường hợp phát hiện việc bán chồng lô đất hay căn hộ, thì cơ quan chức năng cần xem xét và thụ lý giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nhằm sớm ngăn chặn thiệt hại xảy ra đối với nhiều người.
