Trong khi đất không nở thêm, người thì ngày càng đông... nên về lâu dài, việc sử dụng bất cứ khu đất nào trong vùng “lõi” Hà Nội cũng phải rất thận trọng.
Nơi bỏ hoang, chỗ cấp tập xây
Được mệnh danh là "đất vàng", nhưng nhiều khu đất ở trung tâm Hà Nội lại lắm gian truân. Trong khi nhiều mảnh đất “kim cương” cấp tập chồng tầng gây áp lực cho nội đô thì nhiều nơi vẫn bỏ hoang, thậm chí trưng dụng làm bãi gửi xe.
Nhiều năm nay, dự án nằm ngay ngã tư Chùa Bộc - Thái Hà vẫn chưa hẹn ngày “cán đích”. Đó là cao ốc 198B Tây Sơn, với vị trí đắc địa 2 mặt tiền tại tuyến đường Tây Sơn, Thái Hà. Sẽ chẳng có gì đáng nói nếu dự án này không “đắp chiếu” hơn 8 năm nay, khi đã thi công gần như xong phần thô. Hàng ngàn tỷ đồng vì thế “chôn” theo dự án từ cuối năm 2009 đến nay, kéo theo đó nhiều hệ lụy.
Tại nhiều tuyến phố chính khác, không khó để điểm mặt những tòa nhà cao tầng xây dựng dở dang, chậm tiến độ gây ảnh hưởng đến người dân và đô thị như Dự án Sky Garden (Định Công, Hoàng Mai), Tháp doanh nhân (Hà Đông), bệnh viện Việt Mỹ (Cầu Giấy)… Ý kiến của một số chuyên gia quy hoạch cho rằng, đây là hậu quả từ sự thẩm định đầu tư thiếu chặt chẽ, nhất là trong việc “đo đếm” năng lực tài chính của chủ đầu tư. Với những dự án này nên thu hồi, hoặc thay đổi chủ đầu tư thực hiện dự án.
Ở một diễn biến khác, khu “đất vàng” tại 76 Nguyễn Chí Thanh là đất công, thuộc trách nhiệm quản lý của quận Đống Đa. Theo đúng quy hoạch, phần diện tích 1.100m2 được Handico 6 làm dự án xây dựng cụm công trình hỗn hợp. Tuy nhiên, tính đến hiện tại, mảnh đất vẫn chỉ được dùng… làm bãi trông giữ xe.
Đối lập với tình trạng bỏ hoang "đất vàng", tại nhiều khu vực lại cấp tập xây dựng các dự án cao ốc, gây áp lực đến hạ tầng. Thực tế, nhiều đô thị trên thế giới cũng có nhiều cao ốc trong nội đô, điển hình là Thượng Hải, Hongkong (Trung Quốc), Singapore. Thế nhưng không làm tắc nghẽn giao thông vì hạ tầng kỹ thuật giao thông và quy hoạch rất tốt như Hongkong hơn 50% người dân đi làm bằng phương tiện công cộng, 45% đi bộ đi làm. Còn Việt Nam chỉ lo xây nhà mà giao thông vẫn như cũ, nên mới xuất hiện nhiều điểm đen “ùn ứ”.
“Vấn đề xây nhà cao ốc tại các khu "đất vàng" là mục tiêu của các nhà kinh doanh bất động sản nhằm đạt được lợi nhuận tối đa. Điều đó không đáng trách vì mục đích của họ là đạt lợi nhuận tối đa trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Cái đáng trách là người thực hiện quản lý quy hoạch, vì sao lại cho phép họ làm điều đó” - TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhấn mạnh.
Điều chỉnh một ly, đi… vạn dặm
Thời gian tới, với sự quyết liệt của các cấp chính quyền, việc dời các cơ quan Nhà nước, trường học, bệnh viện đang đóng ở nội đô Hà Nội ra các khu vực thưa dân cư, vì thế sẽ tạo ra những mảnh "đất vàng" mới. Vấn đề này yêu cầu cách ứng xử đúng đắn của những người được trao thẩm quyền định đoạt các miếng đất ấy. Điều quan trọng, là phải làm thế nào để sau khi các cơ quan hành chính ra đi, những khu đất để lại được khai thác hiệu quả về mặt kinh tế, lại bảo đảm đạt được mục tiêu di dời là giải tỏa sức ép về đi lại, sinh hoạt của cư dân đô thị. Không nên để xảy ra tình cảnh: Trước khi các đơn vị trong danh sách buộc phải di dời chuyển đi, tình trạng tắc đường còn chịu đựng được; nhưng sau khi cơ quan hành chính ra đi, thì hàng loạt cao ốc mọc lên trên nền đất để lại, khiến nạn tắc nghẽn giao thông diễn ra triền miên hơn trước. Hay tồi tệ hơn, là nhiều dự án “ôm” được "đất vàng" đã xây dựng gần xong và tốn cả trăm triệu USD lại bỏ hoang, gây lãng phí cho DN cũng như ngân sách Nhà nước.
Theo KTS Lê Văn Lân - Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Hà Nội, từ điều chỉnh trong “điều chỉnh quy hoạch” nghe có vẻ tích cực. Tuy nhiên, những người được giao cho trách nhiệm này cần có cái nhìn nghiêm túc về triết lý đằng sau: “Điều chỉnh có nghĩa là phá cái cũ”. Tại sao lại là “phá cái cũ”? Vì quy hoạch đô thị là sự ràng buộc thống nhất đồng bộ các mặt vấn đề như kiến trúc kỹ thuật, xã hội, hạ tầng... Cho nên dù khẳng định rằng chỉ điều chỉnh “chút xíu” thì cái “xíu” của đô thị cũng ghê gớm vô cùng. TP có quy hoạch tốt thì bộ máy thực hiện phải nghiêm chỉnh. Một khi, đã thiết kế quy hoạch hay thì những miếng "đất vàng” hay “kim cương” đã được tính toán xây dựng công trình gì rồi. Do đó vấn đề then chốt phải tôn trọng quy hoạch đã được duyệt. Đừng cho rằng bản quy hoạch chỉ là một “bức vẽ” để “điều chỉnh” chỗ này một xíu, chỗ nọ “một tẹo”.
Đồng quan điểm, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, hãy coi việc cấp phép trong quy hoạch là một cuộc mua bán, đừng nghĩ là xin - cho. Cụ thể ở đây là, chúng ta bán không gian dự trữ của đô thị, đặc biệt với những không gian “kim cương” bằng tiền, thì phải lấy lại những tài sản khác của đô thị là hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Không gian càng quý thì giá phải càng cao. Đó chính là giá trị đằng sau như giá trị lịch sử, văn hóa và hạ tầng đô thị. Ví dụ như khi cần xây một ngôi nhà để bán, anh phải phá bỏ một di sản thì anh phải trả cả phần giá trị mất đi của lịch sử di sản.
“Chúng ta cần giải quyết vấn đề sao cho các công trình cao tầng trong các khu "đất vàng" kết hợp với cải tạo hệ thống giao thông. Trụ sở của các cơ quan Nhà nước, nhà máy đã chuyển ra bên ngoài TP cần trả lại cho TP để sử dụng làm không gian công cộng. Ví dụ như trụ sở cũ của các bộ, ngành dù đã chuyển ra nơi khác nhưng vẫn được duy trì với vài người tới làm việc? Trong khi tài sản đất đai của xã hội ngày càng hiếm thì chúng ta lại để phung phí. Ngay cả quỹ đất của các cơ quan T.Ư đã giữ của Hà Nội cũng cần có một thái độ dứt khoát, để người dân có niềm tin rằng quy hoạch là có thật, có ích. Đừng để dân nghĩ rằng đó là quy hoạch vẽ vời trên giấy cho vui” - KTS Trần Huy Ánh nhấn mạnh.
Không nên để cho các cơ quan di dời chủ động tổ chức việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tốt nhất là một cơ quan Nhà nước được chỉ định đứng ra thu hồi đất và tài sản gắn với đất, sau đó tổ chức đấu giá minh bạch với giá khởi điểm được xác định dựa theo giá thị trường. Còn việc xây dựng cơ sở mới của cơ quan liên quan được xúc tiến dựa theo một dự toán được lập trên cơ sở ghi nhận các nhu cầu hợp lý của công tác, chứ không phải theo kết quả bán các tài sản cũ tài sản đó, suy cho cùng, là của Nhà nước chứ không phải của đơn vị ấy. PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện |
