Vẫn khó tiếp cận vốn tín dụng

Có tiền nhưng không thể sử dụng

Anh Nguyễn Văn Hưng, trú tại xã Tân Triều (Thanh Trì, Hà Nội) chia sẻ, gia đình anh muốn mua một căn hộ khoảng 2 tỷ đồng, đã làm hồ sơ vay ngân hàng 1 tỷ đồng (khoảng 50% giá trị tài sản) nhưng hơn một tháng nay vẫn chưa được duyệt hồ sơ vay vốn.

“Khi tôi làm hồ sơ vay vốn, nhân viên tín dụng nói chờ thêm ít ngày để Ngân hàng Nhà nước có thông báo cho phép nới room tín dụng. Nhưng đến nay đã hơn 20 ngày thực hiện nới room tín dụng mà hồ sơ vay vốn của tôi vẫn chưa được duyệt. Khi tôi liên hệ lại thì nhận được câu trả lời là ngân hàng đang phải thực hiện sắp xếp và phân bổ lại gói tín dụng cho vay đối với trường hợp vay để mua nhà” – anh Hưng nói.

Không chỉ đối với khách hàng cá nhân, ngay cả những DN kinh doanh BĐS, việc tiếp cận nguồn vốn vay hiện nay cũng rất khó khăn, với việc Ngân hàng Nhà nước quy định về chuẩn tín dụng. Đặc biệt, thời điểm này toàn hệ thống ngân hàng đều không cho phép DN kinh doanh BĐS được thế chấp bằng trái phiếu DN nên cũng không đạt chuẩn tín dụng để được phê duyệt hồ sơ vay vốn.

“Việc thắt chặt tín dụng BĐS như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay từ nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng, trong đó đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp là chủ đầu tư và các công ty BĐS. Họ sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển DN. Còn về phía người mua, khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác” - Phó Giám đốc Hoàng Bình Land Lê Thị Ánh Ngọc cho hay.

Trên thực tế, việc DN và cá nhân khó tiếp cận được với nguồn vốn vay từ ngân hàng không phải vì ngân hàng thiếu tiền, mà do một số quy định chặt chẽ và thiếu tính linh hoạt trong từng thời điểm cụ thể, đặc biệt là giai đoạn hiện nay, thời điểm mà thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn.

Ngày 5/12 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước chính thức phát đi thông báo nới rộng thêm từ 1,5 – 2% room tín dụng để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng “bơm” cho DN vay để tái đầu tư, kinh doanh, trong đó có DN kinh doanh BĐS. Trước đó, tại Nghị định 31/2022/NQ-CP, Chính phủ cũng đã thông qua gói tài chính 40.000 tỷ đồng, hỗ trợ giảm 2%/năm lãi suất cho vay, nhưng đến thời điểm này tỷ lệ giải ngân vẫn chưa đạt theo đúng như kỳ vọng của cộng đồng DN.

“Mặc dù Ngân hàng Nhà nước nới thêm room tín dụng nhưng lại chỉ đạo không hạ chuẩn tín dụng nên ngân hàng thương mại không dám cho vay.

Trong khi đó, gói tín dụng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ giảm 2%/năm lãi suất vay theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP nhưng đến hết tháng 10/2022 mới chỉ giải ngân được khoảng 21.000 tỷ đồng, chỉ đạt 52,5%, có khả năng “bị ế”, mà nếu không sử dụng hết thì lãng phí nguồn lực hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nói.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, thị trường BĐS rất đa dạng, mỗi địa phương có một đặc thù nhưng khó khăn chung nhất đối với toàn thị trường hiện nay là nhu cầu về vốn.

Mặc dù Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo quyết liệt, các ngân hàng đã nới room nhưng việc tạo điều kiện để người dân, DN tiếp cận được còn nhiều vấn đề. Trước tình trạng này, dự báo nguồn tín dụng cho thị trường BĐS năm 2023 còn rất khó khăn.

Không chỉ dùng tiền để giải cứu

Theo đánh giá, hiện nay trên thị trường BĐS đang xảy ra nhiều nghịch lý thiếu nguồn cung mới nhưng lại tồn kho nhiều (khoảng trên 70 triệu mét vuông sàn). Hầu hết sản phẩm tồn kho đều nằm ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm này có tính thanh khoản thấp bởi không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay.

Nhìn lại bài học cách đây gần 10 năm, khi Nhà nước “bơm” gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, tại thời điểm đó không phải lớn so với tổng dư nợ nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng tăng trưởng, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.

Theo tính toán còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý, vốn tương đương khoảng 700.000 tỷ đồng chưa thể đưa vào thị trường. Nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho DN và ngược lại nếu nhanh chóng khơi thông sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường BĐS mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng.

“Trong số hàng nghìn dự án đang bị tắc nghẽn, rất nhiều dự án có sản phẩm ở mức 2 – 3 tỷ đồng. Đối với dòng sản phẩm này khi đưa ra thị trường chắc chắn chỉ trong thời gian ngắn sẽ không còn hàng để bán. Bởi thực tế hiện nay, cầu của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà.

Cùng với đó, rất nhiều nhà đầu tư cũng vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm giá trị phù hợp, hiệu quả để đưa tiền vào thị trường. Nhưng vấn đề lớn nhất ở đây là nguồn vốn để tái đầu tư và giao dịch” – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Trong khi đó, chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng, cả DN, nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều, vấn đề đầu cơ và là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Mặc dù nguồn vốn tín dụng năm 2022 tăng 15% đổ vào lĩnh vực BĐS nhưng áp lực về vốn xảy ra khi quý I, II tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của DN trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng.

“Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn. Hiện nay Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam.

Quan điểm của Bộ Tài chính và Chính phủ đã cởi mở hơn, điều này sẽ tháo gỡ một phần quan trọng của đáo hạn trái phiếu. Về phía DN, cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả, không trả được phải đàm phán khất đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ” – TS Cấn Văn Lực nói.

Mặt khác, các chuyên gia và cộng đồng DN kinh doanh BĐS đều kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới chuẩn tín dụng trong tình thế bất thường hiện nay. Đồng thời, Chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho DN và người mua nhà, như cho phép DN vay tín dụng mới có tài sản đảm bảo khi chưa đáo hạn khoản thanh toán cũ đến kỳ hạn; cho DN vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm là trái phiếu được trị giá tối đa bằng 70% giá trị trái phiếu DN...