Vốn bất động sản: Ánh bạc trong đám mây đen

Xưa nay, nguồn vốn cho giới đầu tư bất động sản hoạt động chủ yếu vẫn là từ ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Chính hai nguồn vốn quan trọng này đã tiếp sức cho các doanh nghiệp bất động sản, làm sôi động thị trường trong những năm cuối của thập kỷ trước.

Và khi đó, không phải không có cơ sở khi một số ý kiến cho rằng, chủ đầu tư thực chất đứng đằng sau nhiều dự án bất động sản chính là các nhà băng, còn doanh nghiệp bất động sản chỉ là cái bình phong che chắn, tượng trưng mà thôi.

Thế nhưng, đó là chuyện của 3-4 năm về trước. Còn nay, dù thực tế đó vẫn có nhưng nó đã giảm đi nhiều. Bởi lẽ, kinh tế khó khăn, ngân hàng không rủng rỉnh vốn như trước, trong khi dự án xây lên không có người mua. Hệ quả là các ngân hàng cũng dần rút lui và khép dần cánh cửa với các dự án.

Trong vòng dăm bảy tháng trở lại đây, người ta thấy lác đác có một vài chủ dự án bất động sản điều chỉnh giá bán, chiết khấu... Rồi tiếp đó là công khai giảm giá, mong bán được hàng lấy tiền trả nợ như chủ dự án Petro Vietnam Landmark, An Tiến...

Rồi gần đây nhất là hai doanh nghiệp ở Hà Nội cũng công bố giảm đến 7 triệu đồng/m2 nhà chung cư nhưng thanh khoản giao dịch vẫn không cải thiện là mấy. Với người trong cuộc, họ biết rằng không ít doanh nghiệp bất động sản đang ở vào tình thế “ngàn cân treo sợi tóc”, đặc biệt là sau khi tín dụng cho bất động sản được chỉ thị phải thít chặt.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng trong cuộc đối thoại với các doanh nghiệp ngành xây dựng ngày cuối tuần qua cũng thừa nhận, “tôi biết các anh đang rất khó khăn, thiệt thòi lắm nhưng biết làm sao được, phải chịu đựng thôi. Trong quy luật phát triển, bao giờ cũng có doanh nghiệp phát triển lên, có doanh nghiệp phá sản. Do vậy, việc doanh nghiệp bất động sản phá sản là chuyện bình thường”.

Thế nhưng, người xưa vẫn thường nói, “trong đám mây đen luôn có ánh bạc”. Doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, thoi thóp vì thiếu vốn là có nhưng không phải là tất cả. Vẫn có những doanh nghiệp biết “tích cốc phòng cơ”, nên họ vẫn sống khỏe với năng lực tài chính của mình mà thể hiện rõ nhất là tiến độ dự án và tốc độ bán hàng vẫn được đảm bảo.

Ở góc độ nào đấy, có thể hiểu là họ đã có cái nhìn đi trước một bước so với đối thủ, ở cả phương diện huy động vốn lẫn phương diện cơ cấu sản phẩm để làm sao đáp ứng với cầu có khả năng thanh toán trên thị trường.

Tổng giám đốc Công ty FLC Doãn Văn Phương cho hay, ngay từ đầu năm ngoái, ban lãnh đạo công ty này đã dự đoán viễn cảnh thị trường khó khăn trong năm nay do tác động của khủng hoảng tài chính toàn cầu. Chính vì thế, phương hướng tốt nhất là bản thân doanh nghiệp phải chủ động tự cứu lấy mình trước bằng cách tích góp vốn để đối phó với khủng hoảng.

Và khi phần lớn các doanh nghiệp bất động sản dường như điêu đứng trước cơn bão lãi suất, tỷ giá... thì FLC vẫn có thể triển khai dự án FLC Landmark Tower vượt tiến độ đã cam kết. Mới đây nhất, theo đề nghị của công ty này, UBND thành phố Hà Nội đã ra văn bản đôn đốc việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 250 ha dự án sân golf, resort và vui chơi giải trí cao cấp hồ Cẩm Quỳ tại Ba Vì.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Indochina Capital ông Peter Ryder cho hay, trong suốt một năm qua, tập đoàn này vẫn "sống khỏe" với lĩnh vực bất động sản. Bằng chứng là doanh thu từ bất động sản trong năm 2011 này của Indochina Land vẫn đạt khoảng 40 triệu USD, tương đương năm 2010.

“Trong năm qua, chúng ta đã chứng kiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải bán dự án, thậm chí phải phá sản, giải thể... nhưng đó cũng chính là cơ hội cho những doanh nghiệp có thực lực tài chính, có chiến lược đầu tư lâu dài thể hiện uy tín và năng lực của mình”, ông Peter Ryder nói.

Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Thuduc House, trước đây khi thị trường còn ở đỉnh cao nhiều doanh nghiệp đã chạy đua theo thị trường, mặc dù vốn tự có rất ít nhưng lại sử dụng nợ vay nhiều để đầu tư hàng loạt dự án. Khi thị trường rơi vào suy thoái thì đầu ra tắc nghẽn và không ít doanh nghiệp thiếu vốn trầm trọng, cộng thêm áp lực ngân hàng siết nợ cuối năm đang đè nặng càng khiến họ khát vốn hơn bao giờ hết.

Do đó, ngoài những doanh nghiệp có “của để dành”, số còn lại muốn khơi thông nguồn vốn, giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay chỉ còn cách chấp nhận giảm giá bán, chuyển nhượng, sáp nhập hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư dự án.