Trong hệ thống văn bản pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng chưa có cơ sở pháp lý để xác định mức độ sở hữu công trình ngầm, sử dụng không gian dưới lòng đất của người đang sử dụng đất, các quyền - nghĩa vụ của chủ sở hữu, sử dụng công trình ngầm.
Nhận diện vướng mắc, bất cập
Hiện nay trên địa bàn Thủ đô đang xây dựng các tuyến đường sắt đô thị (Metro) nhằm giảm thiểu ách tắc giao thông là tuyến số 2, đoạn Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo dài khoảng 12km, gồm đoạn đi trên cao dài 2,9km và đoạn đi ngầm dài 8,5km, hệ thống nhà ga gồm 2 ga trên cao và 10 ga ngầm. Dự án sử dụng công nghệ và nguồn vốn ODA của Chính phủ Nhật Bản.
Một tuyến đường sắt đô thị nữa là tuyến số 3 đoạn từ Nhổn – ga Hà Nội có chiều dài 12,5km, gồm đoạn đi trên cao dài 8,5km và đoạn đi ngầm dài 4km, hệ thống nhà ga gồm 8 ga trên cao, 4 ga ngầm; sử dụng công nghệ châu Âu với nguồn vốn ODA của Chính phủ Pháp, Ngân hàng ADB và EIB...
Trong bối cảnh khắc phục vướng mắc, UBND TP Hà Nội đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại khi thực hiện Dự án đường sắt đô thị Hà Nội (công trình đi ngầm) tại Quyết định số 2941/2013/QĐ-UBND.
Tuy nhiên, để xác định được các đối tượng được áp dụng theo các quy định tại Quyết định này thì Luật Đất đai 2013 không quy định quyền sở hữu, sử dụng không gian ngầm đô thị của các chủ sử dụng đất nằm trong quy hoạch hành lang bảo vệ công trình đi ngầm nên không có cơ sở triển khai các bước tiếp theo.
Vì vậy, việc sớm hoàn thiện ban hành Luật Đất đai sửa đổi 2023/QH15 làm cơ sở xây dựng cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ các chủ sở hữu công trình trên mặt đất bị ảnh hưởng khi có công trình ngầm được xây dựng bên dưới.
Cùng với đó, quy chế quản lý các công trình xây dựng phía trên mặt đất, bảo đảm an toàn cho công trình đường sắt đô thị theo đúng quy định, phù hợp với Nghị định số 39/2010/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý không gian công trình ngầm đang là đòi hỏi cấp bách cần tháo gỡ.
Kinh nghiệm quốc tế đối với công trình ngầm
Một số chính sách chung về quản lý sử dụng đất và đền bù để xây dựng công trình ngầm ở nước ngoài được giới thiệu sau đây được xem là tương đối phù hợp, có thể rút ra bài học từ kinh nghiệm của họ. Từ đó hình thành các hướng dẫn có thể phù hợp và áp dụng được cho các dự án xây dựng đường sắt đô thị Hà Nội.
Đơn cử như quản lý sử dụng đất xây dựng công trình ngầm tại Pháp (tài trợ ODA cho tuyến đường sắt đô thị số 3), theo quy định về việc bồi thường và trưng dụng không gian dưới lòng đất thì ở độ sâu tới 3m bồi thường 30%, tới 6m 15%, đến 9m 10% và cứ giảm dần đến độ sâu dưới 30m thì bồi thường là 0.
Tại Nhật Bản cũng đã có những quy định về quyền sở hữu và sử dụng phần không gian ngầm dưới lòng đất. Đối với chủ sở hữu phần đất đai trên bề mặt được sử dụng phần không gian ngầm dưới lòng đất sâu đến 40m, phần không gian sâu ngoài 40m thuộc quyền của Nhà nước.
Chính phủ cũng có những quy định về việc bồi thường khi xây dựng các công trình ngang qua phần không gian ngầm thuộc quyền của người sử dụng đất. Đấy là những quy định có ảnh hưởng rất lớn đến việc quy hoạch xây dựng các công trình ngầm, quy hoạch sử dụng đất và chính sách tài chính về đất đai.
Từ thực tế trên cho thấy, các nước trên thế giới đã có nhiều quy định cụ thể về quản lý, sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm. Nhưng tại Việt Nam luật pháp mới bước đầu có quy định chung, quy định cụ thể đã giao cho bộ, ngành liên quan xây dựng cơ chế để trình Thủ tướng Chính phủ quyết định. Hiện tại, các bộ, ngành đang trong giai đoạn nghiên cứu để đề xuất cơ chế quản lý, sử dụng đất đối với công trình ngầm nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai ở Việt Nam.
Do đây là những vấn đề mới, khó khăn vướng mắc nêu trên đã xảy ra trong quá trình thực hiện dự án đường sắt đô thị Hà Nội, làm ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thực hiện dự án, gây tăng tổng mức đầu tư.
Để các dự án này thực hiện đúng tiến độ, tuân thủ đúng quy định pháp luật, tránh lãng phí đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, thứ nhất, trong Luật Đất đai sửa đổi 2023/QH15, hoặc Nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai sửa đổi, cần quy định rõ giá trị sử dụng đất trong sổ đỏ chỉ có giá trị quyền sử dụng đến độ sâu tối đa là 30m hoặc 40m.
Trong trường hợp nhà cao tầng cần sử dụng sâu hơn thì phải xin phép đặc biệt, nộp phí sử dụng đất cao và phải được cấp thẩm quyền quyết định. Đồng thời quy định hướng dẫn bồi thường cho chủ sử dụng đất có thửa đất bị hạn chế quyền sử dụng đất (cụ thể, không được xây dựng công trình ngầm, hạn chế chiều cao xây dựng...) do nằm trong quy hoạch hành lang an toàn tuyến đường sắt đô thị (công trình đi ngầm).
Thứ hai, căn cứ Luật Đất đai sửa đổi 2023/QH15 đề nghị UBND các tỉnh, TP có công trình đường sắt đô thị đi ngầm xây dựng ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại khi thực hiện dự án.
