Việc “gắp” cái tốt đẹp của địa phương này “áp dụng nguyên xi” vào địa phương khác về cơ bản là khó thành công.
Còn đó những ngôi nhà “hộp diêm”
Được xây dựng từ những năm 60 thế kỷ trước, nhiều khu nhà tập thể “hộp diêm” có diện tích 10 - 20m2 vẫn đang hiện hữu trong lòng Hà Nội. Đây là không gian sinh hoạt của 3 - 4 thế hệ, dù đã xuống cấp ở mức báo động D. Do đó, trước ý tưởng xây dựng các căn nhà “siêu rẻ” với diện tích “siêu nhỏ” ở Hà Nội như mô hình của Bình Dương, dù chỉ ven ngoại thành cũng được nhiều chuyên gia nhận định cần cẩn trọng.
TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội cho rằng, cần giải quyết câu hỏi xây ở đâu và cấp độ phục vụ là nơi ở, chỗ ở hay nhà ở? Chỉ là chỗ chui ra chui vào hay nhà ở đúng nghĩa có cơ sở hạ tầng đồng bộ. Bởi, nếu chỉ giải quyết nhu cầu trước mắt là ở thì dễ phát sinh những khu ổ chuột trong tương lai. Một vấn đề đặt ra nữa là các căn hộ cần đáp ứng diện tích 45m2. Đơn giản hơn chỉ khoảng 25m2. Tuy nhiên, bài học nhãn tiền các căn hộ với tiêu chuẩn 4m2/người xây cho 3 - 4 người ở về sau lại trở thành nhà của 4 gia đình. Trước kia, nhà "hộp diêm" là niềm mơ ước của nhiều người nhưng hiện tại trở thành gánh nặng cho Hà Nội.
Do đó, về lâu dài khi phát triển các đô thị vệ tinh nên chú trọng đến nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, bởi đây là nơi có nhiều lao động, kể cả lao động trí thức. Còn giai đoạn trước mắt nên tập trung vào các khu công nghiệp (KCN) ven ngoại thành để giảm áp lực cho nội đô. Vấn đề này 20 năm trước đã đặt ra ở khu vực Đông Anh nhưng không hiệu quả. Công nhân vẫn chuộng thuê nhà dân thay vì các căn hộ giá rẻ được xây khép kín vì bị “quản” về thời gian, nấu nướng… Vì vậy, vấn đề nhà ở giá rẻ còn cần cơ chế thích ứng với điều kiện của người lao động.
Đồng quan điểm, KTS Phạm Thanh Tùng cho rằng, các căn hộ giá từ 100 – 300 triệu đồng tại Bình Dương đã triển khai là nhà cho công nhân tại các KCN chứ không phải là nhà giá rẻ tại khu đô thị. Việc xây nhà giá rẻ cho công nhân khác hoàn toàn với việc xây nhà ở giá rẻ để bán. Bình Dương là tỉnh đặc thù, nơi tập trung nhiều KCN, nhà máy, hạ tầng, giao thông kết nối, nên có thể xây những khu nhà tập trung cho công nhân. Bên cạnh đó, Bình Dương lại có 9 cơ chế hỗ trợ tối đa. Căn hộ có thiết kế đơn giản gồm 20m2 và 10m2 gác xép. Nhà 5 tầng không thang máy, tầng 1 cho thuê các dịch vụ phục vụ người sống trong tòa nhà, ai có nhu cầu thì bán với giá thương mại. Chủ đầu tư lại được ưu đãi lớn từ UBND tỉnh từ mặt bằng sạch, hạ tầng có sẵn, tiền thuê đất...
Nên phát triển nhà cho thuê
Đứng ở góc độ DN, theo ông Trần Như Trung - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Nam Cường, mấu chốt vấn đề là làm thế nào cho ra được các căn hộ có giá siêu rẻ? Để hiện thực hóa được ý tưởng này, Nhà nước cần phải nghiên cứu rất nhiều, để nó trở thành một chính sách nhà ở dài hạn, chứ không đơn thuần là thảo luận chung chung. Khoan bàn nếu xây dựng thì DN có lãi hay không, mà cần nhìn nhận có làm được về mặt tổng quan quy hoạch đô thị chưa? Phát triển gắn với khu vực nào, phân khúc khách hàng ra sao? Bởi, chỉ tiêu dân số quyết định đến đường sá, trường học, hạ tầng xã hội. Đặc biệt về mặt đầu tư, lấy nguồn vốn ở đâu? Bố trí nguồn vốn tín dụng ngắn hạn hay dài hạn? Thị trường bất động sản hiện tại vẫn lấy “ngắn” nuôi “dài”. Nếu áp dụng tư duy này vào vấn đề nhà siêu rẻ cho người lao động rõ ràng là không ổn.
Ông Phạm Thanh Hưng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cen Group cũng nhận định, đây là câu chuyện không mới. Việt Nam đã xóa bỏ chương trình bao cấp về nhà ở từ năm 1986. Cho nên, ý tưởng xây những căn hộ giá siêu rẻ, ở một khía cạnh nào đó đang trở về thời kỳ bao cấp. Bởi Nhà nước buộc phải có những ưu đãi tối đa về tiền đất, tiền thuế cho DN đầu tư. Chúng ta đang cố gắng phấn đấu đến một nền kinh tế thị trường nên những sự can thiệp trực tiếp đến thị trường theo cách này sẽ gây ra ảnh hưởng nhất định. Rõ ràng, nhà đầu tư bất động sản thuần túy ít nhiều bị ảnh hưởng bởi phải cạnh tranh với một đối thủ được ưu đãi tối đa. Vì thế, xét trên bình diện của toàn thị trường cần cân nhắc ưu đãi đến mức độ nào, theo cách nào? Nếu đơn thuần chỉ ưu đãi theo cách trực tiếp như tiết giảm về thuế, tiền sử dụng đất, nguồn tư liệu sản xuất cơ bản của bất động sản thì có thể khiến thị trường gặp vấn đề.
“Sẽ rất nguy hiểm cho các đô thị nếu phát triển loại nhà ở giá rẻ chỉ có 20m2 với giá 100 - 300 triệu đồng. Thậm chí có thể để lại hậu quả lớn sau này cho chính quyền khi phải dọn dẹp các chung cư biến thành nhà ổ chuột. Ví dụ điển hình có thể thấy tại Hà Nội là các khu nhà lắp ghép thời bao cấp có diện tích trung bình 20m2 đến nay đã xập xệ. Nhu cầu của con người ngày càng cao, nên theo quan điểm của tôi, nếu làm nhà ở xã hội thì nên tập trung làm nhà cho thuê chứ không xây nhà để bán. Kinh nghiệm trên thế giới, không một nước nào họ làm nhà xã hội diện tích nhỏ có giá cực rẻ để bán” - KTS Phạm Thanh Tùng đề xuất.
Nhà 100 - 300 triệu đồng thì nhà kiểu gì? Chất lượng thế nào? Xây trên đất có mất tiền không? Tính riêng mét vuông sàn thì ở Hà Nội tỷ giá đất trong giá thành cao vì đất rất đắt. Trong khi đó, ở Bình Dương giá đất chiếm bao nhiêu phần trăm hay được tiết giảm? Cơ quan chức năng cần nhìn nhận căn hộ nhỏ 20 - 30m2 là căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân ở vùng ven và KCN. Đồng thời, cần nghiên cứu đưa ra chính sách hỗ trợ bằng cách tăng các chỉ tiêu QHKT, giảm lãi vay ngân hàng, giảm các thủ tục đầu tư dự án nhà ở giá rẻ. Nếu chính quyền đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội bằng vốn ngân sách, giá bán căn hộ chỉ trên giá xây dựng. Đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho khu dân cư từ vài chục đến vài trăm héc ta giao cho các DN thi công. TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Chúng ta cần dừng đặt câu hỏi nên hay không nên làm nhà giá siêu rẻ ở Hà Nội. Mấu chốt vấn đề cần thảo luận là nhắm tới đối tượng khách hàng nào? Cơ sở hạ tầng có “bám” được khu vực quy hoạch xây dựng không? Sử dụng nguồn vốn tín dụng ngắn hay dài hạn? Xã hội có nhu cầu, có thể xây dựng các căn hộ “siêu rẻ” nhưng phải đảm bảo bền vững để ở. Đừng để 40 - 50 năm nữa lại đi giải quyết những “khu ổ chuột” mới. TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội |
